Finanțarea imobiliară - întrebări și răspunsuri obișnuite

Visul de a avea proprii patru pereți este un obiectiv important în viață pentru mulți oameni. Mai ales în perioadele cu rate ale dobânzii extrem de scăzute, frica de creșterea inflației și un scepticism general cu privire la stabilitatea piețelor financiare. Am pus împreună răspunsurile la întrebările obișnuite pentru dvs.

Esențialul pe scurt:

Imobilul nu este o investiție sigură. Prin urmare, este cu atât mai important să verificați condițiile cadrului financiar și să stabiliți un buget durabil pentru cumpărarea proprietății.
Verificați și comparați contractele de finanțare oferite. Scepticismul sănătos față de instituțiile de credit și brokerii de împrumuturi este adecvat, deoarece acestea sunt interesate de venituri din dobânzi mari și plăți de comisioane. În timp ce, pe de altă parte, doriți o finanțare adecvată și accesibilă.
De asemenea, aveți grijă la finanțarea contractelor de împrumut și economii la domiciliu.

Nu numai că locuința pare a fi o alternativă sigură la alte investiții, dar pare să fie și asigurarea perfectă pentru pensionare. Orice obiective sunt asociate cu cumpărarea unei case sau apartamente, un astfel de pas este adesea inclus riscuri financiare foarte semnificative conectat.

Sfaturile incorecte ale băncii, societății imobiliare, dezvoltatorului imobiliar sau agentului imobiliar pot avea consecințe drastice. Știm din practica noastră zilnică de consultanță că băncile și alți brokeri de împrumuturi tind să se concentreze mai mult pe propriile interese de profit decât pe nevoile individuale ale clienților lor.

Cum puteți minimiza riscurile? Ce măsuri de precauție sunt recomandabile pentru ca visul de a deține o casă să nu se transforme într-un coșmar financiar? Am adunat câteva sfaturi importante pentru dvs. din practica noastră de consultanță.

Verificați situația inițială: Proprietatea este într-adevăr cea potrivită?

Nu vă așteptați ca proprietatea să fie o investiție deosebit de atractivă și sigură. În cazuri individuale au existat creșteri destul de mari ale valorii, dar în medie modificările valorii nu sunt semnificativ mai mari decât rata generală de creștere a prețului.

Pentru mulți, proprietatea imobiliară nu este, așadar, o investiție pură, ci reprezintă o calitate a vieții. Înainte de a începe să vă planificați finanțarea, există câteva întrebări de bază care trebuie clarificate din motive întemeiate.

Ce planificați pentru următorii câțiva ani, profesional și privat?
De cât spațiu de locuit aveți nevoie în prezent și care este situația când copiii ajung sau ies din casă?
Există șanse mari să găsiți în continuare un loc de muncă în apropiere dacă vă pierdeți slujba sau există riscul de a vă deplasa?

Vânzarea unei proprietăți care nu a fost încă achitată este adesea asociată cu riscuri ridicate și costuri suplimentare. Cu greu veți putea factura un potențial cumpărător pentru costurile suplimentare pe care le-ați plătit. În funcție de situația pieței, există riscul de pierderi. Dacă rambursați un împrumut înainte de sfârșitul ratei dobânzii fixe datorată unei vânzări, banca poate fi obligată, de asemenea, să plătească o penalitate de rambursare anticipată ridicată.

Kassensturz: Determinați rata maximă a împrumutului

Dacă doriți să știți cât credit vă puteți permite, cu greu puteți evita compararea veniturilor și cheltuielilor lunare. Este puțin mai puțin consumator de timp să adăugați economiile totale pentru un an. Ceea ce a fost economisit a fost în mod inevitabil rămas și ar fi trebuit să ajungă în unele conturi de investiții. Pe baza acestui surplus curent, trebuie calculat surplusul probabil după cumpărarea imobilului.

Ce cheltuieli suplimentare vor fi suportate?
Banii casei? Asigurare? Impozite?
Și care cheltuieli sunt apoi mai mici sau complet eliminate (chiria anterioară rece)?

Costurile auxiliare pot fi mai mari sau mai mici în casă, la fel ca și costurile de călătorie la locul de muncă.

Regula generală: ce sumă a împrumutului îmi pot permite?

Multe bănci recomandă ca rata împrumutului să nu fie mai mare de 40% din venitul net,. Restul de 60 la sută sunt necesare pentru nivelul de trai, inclusiv mici reparații ocazionale și noi achiziții. Luați numărul pentru ceea ce este: o valoare medie, cu abateri în sus și în jos, în funcție de situația individuală.

În determinarea dumneavoastră rata maximă a împrumutului Se aplică următorul principiu: nu mai mult decât poți purta permanent! Important: Cum afectează dorința de a avea copii veniturile și cheltuielile și pentru cât timp? Cât de sigure sunt slujba dvs. actuală și veniturile din aceasta? Cât timp ar rezerva rezervele dvs. pentru a reduce pierderea temporară sau parțială a veniturilor?

De asemenea, gândește-te când vrei să fii liber de datorii. Cu siguranță se știe că proprietatea fără datorii costă și bani. Cu toate acestea, dacă doriți să fiți sigur dacă fondurile vor fi în continuare suficiente pentru propria dvs. casă atunci când vă retrageți, trebuie să calculați când va fi rambursat probabil împrumutul, ce costuri ar putea fi suportate și cât de multe rezerve vor fi disponibile.

Desigur, nu aveți nevoie de bani în primii ani ai unei clădiri noi, sume mai mari sunt deseori necesare numai după 20 de ani. Deoarece proprietatea fără datorii poate costa în continuare o mulțime de bani, este adesea logic să fii fără datorii cu mulți ani înainte de a te retrage.

Cu cât este mai mult capital, cu atât riscurile sunt mai mici

Oricine folosește capital de capital redus sau deloc plătește rate mai mari ale dobânzii, tinde să dureze mai mult pentru a-și descărca datoria și prezintă riscul ca linia de jos să fie datorii dacă sunt vândute mai devreme. Dacă cele 20 la sută din costurile totale, care sunt deseori solicitate de bănci, sunt plătite din propriile resurse, în majoritatea cazurilor încasările din vânzare vor fi suficiente pentru a achita integral datoria.

Pentru echitate De altfel, toți aparțin și ei Contracte de economii pentru asigurarea pentru limită de vârstă, cum ar fi asigurări de viață și de capital și alte investiții financiare. Cei care nu le folosesc ca capital de capital trebuie să obțină mai multe credite și să ia mai mult timp pentru a le rambursa. De multe ori are sens să reziliem contractele de economii, să folosim creditul pentru a reduce împrumutul și să folosim rata de economii pentru rambursare.

Cu toate acestea, consilierii bancari, intermediarii de credit și consilierii financiari nu întotdeauna consiliază în acest fel. Pe de o parte, cu cât este mai mare suma împrumutului, cu atât este mai mare profitul dobânzii al băncii și, pe de altă parte, comisioanele curg adesea către broker din contractele de investiții existente. Păstrați însă o marjă de manevră financiară, astfel încât să puteți păstra întotdeauna o rezervă suficient de mare pentru cheltuieli neprevăzute.

Costul total al achiziției proprietății

Costuri de achiziție accidentale la fel de Impozitul pe transferul imobiliar, registrul funciar și taxele notariale, precum și taxele de intermedierepoate reprezenta 10% din prețul de achiziție. Luați în considerare toate costurile necesare, inclusiv mobilierul mai mic, luminile sau cheltuielile pentru noua grădină sau balcon. Chiar dacă familia organizează singură mutarea, există adesea încă unele cheltuieli.

Cheltuielile suplimentare pot fi suportate pentru clădirile noi dacă, de exemplu, suprafața are surprize în magazin sau dacă cererile speciale - de la numărul de prize până la tipul de parchet care urmează să fie așezat - trebuie îndeplinite pentru o taxă suplimentară în locul serviciilor standard din descrierea clădirii. Calculați cu atenție aici și includeți un buffer.

Refinanțarea poate fi costisitoare sau chiar refuzată. Dacă creditul este atunci prea mare, suma excedentară poate fi utilizată cel mai bine direct pentru o rambursare specială.

Ce formă de finanțare este potrivită?

Dacă cunoașteți posibila tranșă a împrumutului pe care o puteți suporta în mod durabil și, în același timp, ați stabilit cel mai târziu când doriți să nu aveți datorii, puteți calcula suma maximă a împrumutului la o anumită rată a dobânzii.

Exemplu: Dacă împrumutul va fi rambursat după 15 ani la o rată lunară de 700 de euro și o rată a dobânzii de 2,5 la sută, acesta nu trebuie să fie mai mare de 104.981 de euro. Puteți găsi calculatoare utile pentru acest lucru pe Internet.

Un împrumut de anuitate simplu ca cel din acest exemplu este de obicei cea mai bună formă de finanțare. Lungimea ratei dobânzii fixe depinde de cât de repede se rambursează împrumutul și dacă sunteți dispus să plătiți prețul asociat sub formă de dobândă mai mare pentru o garanție mai lungă a dobânzii.

De asemenea, ar trebui să conveniți asupra drepturilor anuale speciale de rambursare. Acum puteți obține acest lucru gratuit aproape peste tot în sumă de 5 - 10 la sută din suma împrumutului pe an, dacă îl solicitați.

Este, de asemenea, practic dacă aveți dreptul de a modifica rata de rambursare. În funcție de situația dvs. financiară, puteți rambursa între 1 și 10 la sută din suma împrumutului în fiecare lună.

Nu toate băncile oferă această flexibilitate suplimentară și se poate renunța la aceasta dacă se acordă în schimb drepturi anuale speciale de rambursare. Vă recomandăm împotriva combinațiilor de împrumut la domiciliu și contracte de economii, polițe de asigurare de viață sau fonduri de investiții cu împrumuturi în aproape toate cazurile. Aceste variante sunt adesea mai scumpe sau prea inflexibile și, uneori, chiar foarte riscante.

Un împrumut la termen are sens?

Un împrumut forward este un contract de împrumut în care condițiile pentru un împrumut sunt deja convenite astăzi, care vor fi plătite doar în viitor. Îl puteți folosi pentru a prelungi un împrumut a cărui rată fixă a dobânzii va expira în trei ani.

Rata dobânzii corespunde ratei dobânzii curente plus o suprataxă de aproximativ 0,2 puncte procentuale pe an din perioada rămasă a împrumutului curent. Nimeni nu poate spune cu certitudine dacă merită fixată rata dobânzii astăzi. Dacă rata dobânzii crește până la expirarea ratei fixe a dobânzii contractului actual, împrumutatul este mulțumit de rata scăzută a dobânzii convenite. Dacă ratele dobânzii nu cresc sau chiar scad, împrumutatul trebuie totuși să ia împrumutul la termen, așa cum sa convenit. Dacă doriți să evitați riscurile ratei dobânzii, un împrumut la termen poate fi o alternativă bună.

Când puteți reprograma împrumutul?

Nu puteți face acest lucru înainte de expirarea ratei dobânzii fixe. Singura excepție: rata fixă a dobânzii este mai mare de 10 ani. Apoi, puteți rezilia după 10 ani, cu o perioadă de preaviz de 6 luni. Fără un drept de reziliere, nu există dreptul la reprogramare. Dacă totuși banca vă eliberează în mod voluntar de contractul de împrumut, acesta este de obicei numai în schimbul unei penalități de plată anticipată sau a unei taxe de anulare care este atât de mare încât eșalonarea este foarte probabil să nu mai fie benefică.

Cât va dura faza ratelor dobânzii scăzute?

Nimeni nu poate prezice acest lucru în mod fiabil, chiar și așa-numiții experți în bănci se înșeală în mod regulat. Nici măcar Banca Centrală Europeană (BCE) nu își cunoaște deciziile pentru anul viitor astăzi. Prin urmare, vă sfătuim să ignorați previziunile privind rata dobânzii. Decizia pentru propria proprietate ar trebui să depindă de alte criterii, nu de prognoza ratei dobânzii.

Pentru cât timp ar trebui să asigur rata dobânzii scăzută?

Nu există un răspuns universal la această întrebare. În primul rând, nimeni nu știe cum se vor dezvolta ratele dobânzii.În Japonia, de exemplu, rata cheie a fost sub un procent de ani de zile. Poate că ratele dobânzii în Germania vor fi chiar mai mici în cinci ani decât sunt astăzi, dar este posibil și opusul.

În al doilea rând, rata fixă a dobânzii depinde în primul rând de nevoia dvs. de securitate de calcul și de procesul de rambursare. Cei care rambursează rapid nu au de obicei nevoie de o rată a dobânzii fixă excesiv de lungă. Motivul: rata poate rămâne neschimbată, în ciuda creșterii ratelor dobânzii, doar durata totală a împrumutului este prelungită.

Pe de altă parte, cei care nu își permit o creștere a ratei dobânzii sau care doresc să se protejeze de aceasta ar trebui să aleagă rate fixe pe termen lung. Problema ratelor dobânzii fixe depinde de dorințele și nevoile dvs. de securitate, nu de nivelul actual al ratei dobânzii. Apropo, în calitate de consumator, puteți rezilia orice contract de împrumut după 10 ani, banca nu poate.

Ce să vă gândiți la un împrumut pentru locuință și la economii?

Finanțarea instantanee a economiilor de locuințe este o alternativă la finanțarea unei case. Este o combinație între un contract de împrumut și un contract de împrumut al societății de construcții.

Împrumutul va fi de obicei nerambursat, Plătiți doar dobânda aici. Aceasta înseamnă că datoria rămasă rămâne în totalitate. O plată unică mai mare este de obicei inclusă în contractul de împrumut și economii la domiciliu, urmată de plățile lunare regulate de economii. Soldul de economii câștigă puține dobânzi și, dacă includeți comisionul de achiziție, rata dobânzii este adesea negativă până la acordarea contractului societății imobiliare.

Deci, veți plăti dobânzi pe de o parte și plăți de economii la împrumuturi de locuințe pe de altă parte până la acordarea contractului societății imobiliare. Un contract de împrumut și economii la domiciliu se acordă cel mai devreme atunci când ați plătit creditul necesar (în funcție de tarif, de obicei 40 la sută din suma împrumutului și împrumutului la domiciliu) și când contractul a fost în vigoare suficient de mult timp (acest lucru depinde și de tarif). Cu alocarea puteți aplica pentru împrumutul societății imobiliare. Acest împrumut al societății imobiliare urmează să înlocuiască împrumutul fără rambursare. Condițiile împrumutului societății imobiliare sunt deja fixe. Punctul de vânzare pentru acest tip de finanțare este, prin urmare, că consumatorul poate conta pe rate de dobândă sigure (care nu cresc) pe o perioadă lungă de timp.

Pentru a stabili dacă merită un împrumut imediat pentru economii la domiciliu, este necesar să aveți Rata dobânzii efective totale să știi pe întregul termen. Din practica noastră de consultanță, știm că rata efectivă totală a dobânzii este de obicei peste rata dobânzii pentru împrumut și peste rata dobânzii pentru împrumutul societății imobiliare și nu între ele, așa cum s-ar putea suspecta. Motivul pentru aceasta constă în diferențierea negativă a dobânzii până la momentul alocării: costurile dobânzii pentru împrumut sunt mai mari decât venitul din dobânzi din soldul economiilor de locuințe.

Societăților imobiliare le place să sublinieze că rambursările speciale sunt posibile în orice moment pentru împrumuturile societății imobiliare, ceea ce reprezintă un avantaj deosebit al finanțării combinate a societății imobiliare față de împrumuturile normale de anuitate. De regulă, dreptul la rambursări speciale nu se referă la împrumutul fără rambursare, ci la împrumutul mai târziu și mai ieftin al societății de construcții. Este acesta într-adevăr un avantaj al construirii finanțării societății? Spunem foarte clar: nu.

Pentru că SÎn acest caz, rambursările suplimentare cresc rata dobânzii efective totale finanțarea. La prima vedere, acest lucru pare surprinzător. Motivul pentru aceasta: a doua fază de finanțare cu dobânzi deosebit de scăzute (împrumutul societății de construcții cu costuri reduse) este scurtată. Acest lucru conferă primei faze mai scumpe (împrumut fără rambursare și afaceri cu diferențiale de dobândă negative) o pondere mai mare, cu consecința creșterii ratei dobânzii efective totale. Deci, oricine se așteaptă să poată aduce rambursări speciale în finanțare trebuie să știe că dobânda efectivă totală este apoi matematic puțin mai mare decât fără aceste rambursări speciale.

Alternativa la finanțarea combinată a societății este un împrumut normal de anuitate cu o rată a dobânzii fixă similară.

Podcast pe tema finanțării imobiliare

Oricine dorește să-și cumpere propria casă sau apartament se confruntă cu multe întrebări: Cât credit îmi pot permite? Cum sunt alcătuite costurile totale? Ce opțiuni de finanțare există și cum pot fi reduse riscurile? Proprietatea dvs. este, de asemenea, o pensie bună? Ce finanțare există de la stat?

Într-un interviu cu Niklaas Haskamp, expertul financiar Niels Nauhauser explică la ce ar trebui să te gândești înainte să mergi la banca ta. Dacă vă cunoașteți propriile nevoi și flexibilitatea financiară, puteți reduce semnificativ multe riscuri.