Fiscalimmo - Câștig de capital nerealizat

Unul dintre principalele puncte fiscale ridicate de vânzarea unei companii, proprietarul unui activ imobiliar, este problema câștigului de capital nerealizat.

În majoritatea cazurilor, NAV-ul proprietății, înregistrat în bilanțul societății vândute și care corespunde în general cu valoarea fiscală a activului, este mai mic decât valoarea sa de piață utilizată pentru calcularea prețului respectivei companii.

fiscalimmo

Rezultă că, dacă un moment de motiv sau mai târziu, după achiziția companiei, aceasta din urmă deținută de cesionar, revinde clădirea la valoarea sa de piață, compania achiziționată va trebui să plătească un impozit pe câștig de capital. conturile sale. Această taxă va fi suportată economic de către cumpărătorul companiei, în timp ce din punct de vedere economic nu s-ar fi realizat profit.

exemplu

Compania A, deținătoare de active de 10 milioane EUR, cu un NAV de 5 milioane EUR
Situația cumpărătorului în cazul revânzării clădirii în N + 5, pentru 12 milioane EUR

Achiziționarea clădirii

Preț de cost: 10 M €
Amortizare (peste 5 ani): - 1,2 milioane EUR
(10 x 70% x 3,33% x 5)

VNC: 8,8 milioane EUR
Valoare adăugată: 3,2 M €
IS: 1,1 M €

Achiziționarea companiei

Preț de cost: 5 M €
Amortizare (peste 5 ani): -1 M €

VNC: 4 M €
Valoare adăugată: 8 M €
IS: 2,8 M €
→ 1.7 1,7 milioane EUR

Această situație determină, în general, părțile să reducă prețul companiei din totalul sau parțial din costul impozitului latent astfel transferat.

Evaluarea acestui cost depinde în special de situația cumpărătorului și de proiectele sale:

  • dacă dorește să păstreze clădirea, nu va suporta imediat un impozit legat de acest câștig de capital nerealizat, ci îl va nota doar în ziua în care clădirea este vândută efectiv; pe de altă parte, este probabil ca, de îndată ce va fi dobândit, să suporte un cost fiscal legat de situație în măsura în care va putea percepe, pe chiriile primite pentru clădire, doar amortizarea, cum ar fi acestea rezultat din VNC al activului din bilanțul companiei și nu așa cum ar fi fost dacă ar fi achiziționat clădirea la prețul pieței, iar activul ar fi fost înregistrat la acest preț în conturile companiei;