Impozite și investiții imobiliare de ce este mai bine să alegeți închirieri mobilate - Impozitare
Dacă veniturile din închiriere pentru 2018 nu vor fi impozitate, datorită anului alb, deja plătiți impozite reținute la sursă pentru cele pentru 2019. Un impozit care poate fi deosebit de ridicat. Impozitul pe veniturile din proprietăți este într-adevăr cel mai mare impozit din Franța și poate ajunge la peste 50% din venit! Dar această observație este valabilă mai ales dacă îți închiriezi proprietatea goală (goală). Pentru că dacă alegeți închirierea mobilată, factura fiscală este dimpotrivă foarte redusă. Explicaţie.
Micro-foncier și Micro-BIC
O închiriere „goală” sau „goală” este pur și simplu o cazare care nu are mobilier. Se închiriază așa cum este (cu pereții oricum!). În schimb, închirierea mobilată implică conformarea cu specificațiile minime în ceea ce privește echipamentul. Acesta trebuie să fie echipat cu cel puțin următoarele elemente: un frigider, un cuptor, ustensile de bucătărie etc.
Principala diferență dintre aceste două tipuri de închiriere este fiscală: închirierea goală este supusă regimului veniturilor terenurilor, în timp ce închirierea mobilată este considerată o activitate comercială și îndeplinește regimul BIC (Profituri industriale și comerciale). Și fiscal, asta schimbă totul.
În ambele cazuri, donatorii al căror venit nu depășește o anumită sumă și care doresc să simplifice procedurile administrative pot beneficia de regimul „micro” (micro-foncier sau micro-BIC). Acest regim face posibil să nu se ia în considerare taxele reale ale bunului, ci să se aplice în schimb o reducere care ar trebui să le reprezinte. Declarația este astfel simplificată, deoarece este suficient să declare veniturile primite și să beneficieze de alocație.
Dar reducerea este mult mai interesantă pentru închirierile mobilate: este de 50% în micro-BIC, contra 30% în micro-foncier.
Pragurile sunt, de asemenea, mai interesante în mobilat: Este posibil să beneficiezi de regimul micro-BIC până la 70.000? venituri din chirii, comparativ cu 15.000 de euro în închiriere simplă. Rețineți că, în ambele cazuri, proprietarul poate alege întotdeauna regimul real (și este în interesul său să facă acest lucru dacă taxele deductibile sunt mai mari decât alocația standard). Această opțiune este irevocabilă timp de 3 ani pentru microfonist, 2 ani pentru micro BIC (un alt avantaj al mobilierului) și reînnoită tacit pe an.
Beneficiul de neoprit al deprecierii
În timp ce microregimul este mai flexibil și mai ușor de raportat, regimul real este, în general, mult mai benefic. În gol, deoarece reducerea cu 30% a micro-imobilelor este relativ scăzută și nu este foarte reprezentativă pentru sarcinile reale suportate. Dar este deosebit de interesant în domeniul mobilat, deoarece suma cheltuielilor pe care le puteți deduce în realitate în chiria mobilată este foarte importantă! Concret, aceasta înseamnă că putem deduce din chiriile colectate majoritatea taxelor plătite (de exemplu, costurile de achiziție a clădirilor, costurile contabile). Și, mai presus de toate, puteți deprecia atât mobilierul, cât și clădirile, atunci când sunteți supus regimului real BIC. Se presupune că această depreciere înregistrată se materializează în timp în deprecierea bunurilor. Cu toate acestea, de facto corespunde unei taxe nebursate. Și asta schimbă totul, așa cum se arată în diagrama de mai jos pentru aceeași chirie primită.
Astfel, la chirie identică, baza de impozitare a companiei de închiriere mobilată va fi mult mai mică sau chiar zero. Pentru un investitor supus tranșei IR de 30%, este, prin urmare, o reducere a impozitului de 47,2% (TMI + PS) din suma veniturilor din chirie redusă prin amortizare. O reducere semnificativă !>> Vreau să aflu mai multe despre programele de investiții imobiliare închiriate