Închiriați sau închiriați un teren

Oricine deține o bucată de pământ se poate considera norocos. La fel ca proprietățile imobiliare, imobilele nu își pierd valoarea și reprezintă o modalitate excelentă de a investi bani în siguranță. Dacă sunteți proprietarul proprietății, de exemplu pentru că ați moștenit proprietatea, apare întrebarea: ce fac cu ea? Mulți proprietari de terenuri aleg să închirieze sau să închirieze.

Acest ghid vă va ghida prin procesul de închiriere și închiriere a proprietății dvs.

I. Pregătirile

În calitate de proprietar, ar trebui să vă pregătiți bine pentru o căutare rapidă și de succes a chiriașilor. Aceasta include colectarea tuturor informațiilor relevante despre apartament și luarea în considerare cu atenție a modului de a imagina relația optimă de închiriere.

Luarea deciziilor

În funcție de ce fel de proprietate este - și unde se află, există diferite posibilități. Se face o distincție de bază între proprietățile rezidențiale și cele comerciale. Există, de asemenea, parcele destinate scopurilor mixte, cum ar fi. utilizare comercială parțială.

De asemenea, depinde dacă proprietatea este construită sau nedezvoltată. Există următoarele tipuri de terenuri dezvoltate:

Inchirieri proprietati rezidentiale
Una și două case de familie
Apartamente și proprietate parțială
Proprietate comercială
proprietăți mixte
și alte terenuri dezvoltate

Dacă nu intenționați să vă folosiți singuri proprietatea - de exemplu pentru a construi o casă, atunci o puteți vinde sau închiria. Vânzarea merită în special dacă doriți să utilizați încasările din vânzări, de ex. să plătească datoriile. Cu toate acestea, pe măsură ce o proprietate crește în timp, este o investiție excelentă. Dacă nici nu doriți să îl utilizați singuri, nici să aveți nevoie de încasări din vânzări, închirierea sau leasingul este o modalitate bună de a genera un venit regulat, cu un efort relativ mic.

Diferența dintre închiriere și leasing

Ați decis să nu vă vindeți proprietatea, ci să o închiriați sau să o închiriați. Cei doi termeni sunt adesea înțelese greșit ca sinonime. Dar care este diferența?

Închiriere: Dacă o proprietate este închiriată, aceasta este lăsată locatarului pentru utilizare. În schimb, chiriașul plătește lunar chiria către proprietar. Dreptul locatiei în Germania diferențiază între utilizarea privată și cea comercială.

Închiriere: Vorbim de leasing atunci când proprietatea închiriată este folosită pentru a genera venituri. Pe lângă utilizarea terenului, arendașului i se permite apoi să „tragă fructe”, adică să genereze venituri, de exemplu din utilizarea agricolă a zonelor arabile și verzi. Un alt exemplu ar fi gastronomia: restaurantele sunt de obicei deja complet mobilate și închiriate, locatarul poate folosi proprietatea și mobilierul pentru a vinde alimente și băuturi. Pentru aceasta plătește proprietarului așa-numita chirie. Modul în care este compus depinde de acordul dintre locatar și locator. Sunt posibile plăți fixe sau legate de venit. Acestea pot fi plătite lunar, cum este cazul chiriei, sau plătite anual sau într-un ciclu de plată convenit individual. Dacă nu se mai convine nimic în contractul de închiriere, contractul de închiriere se datorează la sfârșitul contractului de închiriere, în conformitate cu dispozițiile legale.

Marea diferență dintre tipurile de închiriere și închiriere este domeniul de aplicare al drepturilor de utilizare.

II Angajează brokeri

De ce am nevoie de un broker?

Cel mai simplu mod de a găsi un chiriaș sau locatar potrivit pentru proprietatea dvs. este prin intermediul unui broker. Mulți oameni subestimează efortul implicat în închirierea unei proprietăți, mai ales atunci când vine vorba de organizarea și organizarea întâlnirilor cu părțile interesate. Angajând un broker, economisești nervi și timp - și asta în două moduri. Deoarece brokerul nu doar vă scutește de volumul de muncă, ci și folosește cunoștințele sale de specialitate pentru a scurta timpul până la o închiriere de succes. Brokerul este, de asemenea, un consilier expert în toate aspectele juridice și economice și, astfel, se asigură că contractul este încheiat cât mai lin și legal posibil.

Atribuțiile unui broker

Brokerul se ocupă de toate sarcinile care apar cu închirierea sau leasingul. El îți comercializează proprietatea, organizează vizionările, selectează candidații potriviți și verifică bonitatea acestora. Apoi luați decizia cu cine doriți să încheiați contractul. În plus, brokerul vă va sfătui cu privire la stabilirea chiriei sau a leasingului și la întocmirea contractului.

Comisionul brokerului

După introducerea principiului de comandă, persoana care îl angajează trebuie să plătească brokerului. Deși obișnuitul era obișnuit ca chiriașul să plătească comisionul, din 2015, în calitate de client, trebuie să suportați singur costurile. Cu toate acestea, merită să folosiți un broker pentru ajutor. Deoarece datorită experienței sale și a cunoștințelor sale despre prețurile proprietăților locale, puteți negocia un preț de închiriere mai mare. Înainte de a angaja un broker, este recomandabil să obțineți și să comparați mai multe oferte, deoarece suma comisionului poate fi convenită liber cu brokerul și variază în consecință.

III. Suma chiriei

Practic, aranjamentul închirierii depinde de dvs. Cu toate acestea, un preț prea mare va descuraja potențialii cumpărători, iar un preț prea mic, desigur, nu este de dorit ca proprietar. Pentru a obține un preț rezonabil pentru proprietatea dvs., puteți compara prețurile proprietăților din zonă. Pe această bază se creează și indicele chiriei locale, care este disponibil în multe orașe și municipalități. Dacă nu există un indice de chirie pentru zona proprietății dvs., rapoartele pieței imobiliare de la administrația locală sunt o sursă bună de informații. În comitetele de experți veți găsi prețuri medii pe care le puteți folosi drept ghid. Prețul terenului într-un oraș sau municipalitate este influențat în primul rând de trei factori:

Locație și infrastructură: Cel mai mare factor de influență este locația. Prețurile terenurilor sunt mai mari în zonele metropolitane decât în zonele rurale. De asemenea, se face distincția între locațiile micro și macro. Locația macro înseamnă regiunea, orașul sau districtul. Micro-locația, pe de altă parte, descrie vecinătatea imediată: conexiunea, direcția cardinală, emisiile și dezvoltarea viitoare a zonei. Infrastructura din și în jurul proprietății joacă, de asemenea, un rol major în stabilirea prețurilor. Este proprietatea dezvoltată, deci există apă și electricitate? Cum este legătura cu drumurile și transportul public? Cum arată zona înconjurătoare? Există cafenele și restaurante, supermarketuri și altele asemenea sau proprietatea se află într-o zonă mai puțin dezvoltată? În cazul închirierii proprietății, prețul depinde, de asemenea, dacă numai proprietatea nedezvoltată este închiriată sau dacă există imobile pe proprietate.

Cerere și ofertă: Relația dintre cerere și ofertă se bazează pe locația și infrastructura zonei. În zonele populare cu concurență puternică, prețurile terenurilor sunt adesea mult peste prețurile medii.

IV. Cuantumul chiriei

Chiria este adesea dependentă de veniturile sau vânzările care pot fi generate odată cu proprietatea. Suma chiriei poate fi negociată liber. Comitetele de evaluare ale administrației locale oferă, de asemenea, un bun ghid pentru prețurile proprietăților locale pentru proprietățile închiriate. Zonele arabile și verzi sunt, de asemenea, enumerate aici. Este destul de obișnuit ca chiria să fie ajustată la modificările veniturilor generate la intervale regulate. Locație, infrastructură și tip de utilizare

Amplasarea și factorii de infrastructură joacă, de asemenea, un rol major în stabilirea prețurilor proprietăților închiriate. Cu toate acestea, în cazul terenurilor închiriate, există un alt factor de influență major: tipul de utilizare. Deoarece suma chiriei se bazează de obicei pe veniturile generate de utilizare, se pot percepe tarife diferite pentru diferitele tipuri de proprietăți. În plus, pentru leasing în zonele cu concurență ridicată se poate percepe un preț mai mare decât în zonele cu cerere mai mică.

Caz special: Dacă închiriați un teren care intră sub incidența Legii privind arendarea grădinii, există cerințe legale care determină valoarea contractului de închiriere.

Din motive fiscale, se recomandă, de asemenea, împărțirea leasingului în leasinguri de terenuri, leasing pentru inventar, clădiri și structuri și leasinguri pentru creanțe de plată. De asemenea, ar trebui să determinați ce costuri suplimentare sunt deja incluse în contractul de leasing. Facturarea anuală a costurilor auxiliare - care este de obicei complicată și consumatoare de timp - poate fi simplificată dacă includeți în leasing taxe publice, impozite pentru Camera de Agricultură și impozitul pe proprietate A. Un broker vă poate scuti de întocmirea contractului de închiriere. În acest fel puteți evita surprizele neplăcute mai târziu.

V. Marketing

Plasați un anunț

Pentru a face publicitate terenurilor pe piața imobiliară, metoda de alegere este o reclamă. Portalurile relevante de internet sau, eventual, și secțiunea de publicitate a ziarului local intră în discuție. Cel mai bine este să vă comercializați proprietatea pe mai multe canale, astfel încât să puteți ajunge la cei mai mulți oameni. În general, totuși, se poate spune că o reclamă pe internet merită mai mult, deoarece mai multe părți interesate pot fi contactate cu mai puțin, de obicei fără nici o cheltuială financiară, decât cu o reclamă de ziar.

Ce vine în anunț?

Dacă nu ați angajat un broker, ar trebui să fiți ușor accesibil în zilele de după începerea anunțului și să acordați suficient timp pentru a răspunde la întrebările părților interesate. Este important să puteți fi contactat seara și în weekend. Pentru ca potențialii chiriași să nu-și piardă interesul, nu ar trebui să existe prea mult timp între cerere și programarea vizionării.

VI. Locatarul sau locatarul potrivit

În mod ideal, mai multe părți interesate s-au găsit pentru proprietatea dvs., următorul pas este acum să selectați viitorul partener contractual. Contractele de închiriere și leasing sunt de obicei încheiate pentru o perioadă mai lungă de timp. Prin urmare, legătura pe care o încheiați cu chiriașul sau cu arendașul ar trebui să dureze mult timp - aceasta se bazează pe o relație de încredere între cele două părți. Prin urmare, nu trebuie să vă grăbiți să alegeți un chiriaș sau un locatar și să obțineți cea mai bună imagine posibilă a partenerului dvs. contractual. Cel mai bine este să faceți notițe după întâlnirea de vizionare, deoarece de obicei nu vă puteți aminti detaliile diferitelor părți interesate după mai multe întâlniri. Este persoana la timp și politicoasă? Acordați atenție expresiilor faciale și gesturilor celor interesați. Dacă sunteți simpatici unul cu celălalt, aceasta este o condiție prealabilă bună pentru o închiriere satisfăcătoare pe termen lung.

Posibili chiriași

Un teren poate fi închiriat chiriașilor comerciali sau persoanelor fizice. Cine este eligibil pentru proprietatea dvs. depinde de tipul de proprietate și de dedicație. De exemplu, închirierea de terenuri vacante către persoane particulare pentru a construi case este foarte neobișnuită. Deoarece legea locațiilor prevede că proprietarul își poate înregistra propria utilizare, iar proprietatea închiriată trebuie returnată în starea inițială după expirarea perioadei de închiriere. Pentru marea majoritate a persoanelor private, construirea unei case pe proprietăți închiriate nu este, prin urmare, exclusă. Situația este diferită cu terenurile dezvoltate, cum ar fi o grădină alocată. Închirierea pentru persoane private merită aici. Prin urmare, terenurile nedezvoltate vor fi de obicei de interes pentru chiriașii comerciali.

Posibili chiriași

Cine este interesat de proprietatea dvs. închiriată depinde, de asemenea, în mare măsură de tipul de utilizare a proprietății. În funcție de dacă aveți zone agricole și verzi, proprietăți comerciale sau de ex. Închiriați un restaurant cu proprietatea, diferite grupuri de părți interesate vă vor contacta.

Verificare credit

Cel mai important criteriu atunci când alegeți un locatar sau locatar este solvabilitatea. O verificare a creditului este obligatorie pentru a evita întârzierile de plată. Dacă ați angajat un broker, acesta va prelua verificarea creditului părților interesate pentru dvs.

VII Formele contractului

În funcție de drepturile de utilizare pe care doriți să le transferați, este posibil un contract de închiriere sau închiriere:

contract de inchiriere

Dacă dreptul de ședere pur este lăsat pe proprietate, încheiați un contract de închiriere scris cu chiriașul. Dacă ați angajat un broker, acesta va întocmi contractul pentru dvs. Contractul ar trebui să conțină toate drepturile și obligațiile din partea chiriașului și a proprietarului. De asemenea, ar trebui să includeți toate acordurile verbale în contract. Contractul include, de asemenea, informații despre durata contractului de leasing, valoarea chiriei și costurile de exploatare. Costurile de exploatare includ cheltuielile publice în curs asupra proprietății, impozitele pe proprietate, costurile de drenaj și furnizarea apei. De asemenea, definește valoarea depozitului pe care chiriașul trebuie să îl plătească drept garanție.

Pericol: În calitate de proprietar, sunteți responsabil pentru asigurarea siguranței proprietății dvs. Datoria dvs. include, de exemplu, curățarea proprietății în timpul iernii. Puteți transfera această obligație către chiriaș; acest acord ar trebui să fie inclus și în contract.

Termen și perioadă de preaviz

În cazul contractelor de închiriere, se face distincția între contractele de închiriere pe durată determinată și cele cu durată nedeterminată. Se aplică perioade de preaviz diferite în funcție de tipul de contract. De asemenea, depinde dacă închiriați unei persoane private sau dacă închiriați în conformitate cu legislația comercială.

Dacă ați semnat un contract de închiriere cu durată nedeterminată cu o persoană privată, chiriașul poate rezilia contractul fără a oferi niciun motiv, cu o perioadă legală de preaviz de trei luni. În calitate de proprietar, nu puteți rezilia contractul fără un motiv și se aplică perioade de preaviz de trei până la nouă luni, în funcție de perioada de închiriere. Pentru chiriașii comerciali, se aplică o perioadă de preaviz de șase luni până la sfârșitul trimestrului calendaristic de ambele părți.

Un contract de închiriere pe durată determinată nu trebuie să fie reziliat și expiră după perioada convenită. Nu poate fi reziliat în mod corespunzător în timpul mandatului. Numai dacă o parte nu își îndeplinește obligațiile, de ex. dacă nu se efectuează plățile de închiriere, contractul poate fi reziliat extraordinar și fără notificare prealabilă.

Caz special: Chiar dacă vă vindeți proprietatea, relația de locațiune sau de leasing rămâne intactă. Regula este: cumpărarea nu încalcă chiria sau închirierea.

Închiriere

Dacă predați și drepturile de utilizare a proprietății, încheiați un contract de închiriere. Și aici, cunoștințele de specialitate ale unui broker merită pentru a fi în siguranță din punct de vedere juridic la întocmirea unui contract. Contractul de închiriere ar trebui, în orice caz, încheiat în scris și este emis în trei exemplare: pentru locator, locatar și biroul sau asociația responsabilă (de exemplu, biroul agricol). Aceleași principii se aplică conținutului ca și contractului de închiriere.

Cazare specială de închiriere a grădinii: Dacă închiriați o grădină alocată, se aplică reglementări legale speciale. În principiu, sunt posibile doar contracte pe durată nedeterminată, iar chiria poate fi, de asemenea, de maxim patru ori mai mare decât chiria locală pentru fructe și legume.

Termen și perioade de preaviz

Termenele lungi nu sunt neobișnuite pentru proprietățile închiriate; ele pot fi, de asemenea, încheiate pentru o perioadă nedeterminată. Construirea pe un teren este, de asemenea, utilă doar pe termen lung. Contractul de închiriere poate fi reziliat doar la sfârșitul anului de închiriere, perioada de preaviz este de șase luni, dar se pot conveni și perioade mai lungi.