Închiriere goală sau mobilată cum să coborâți; impozit
„Bună ziua, am cumpărat o proprietate de XXX euro și vreau să știu dacă este mai bine să o închiriez goală sau mobilată? „Un e-mail pe care îl primesc regulat cu o întrebare relevantă al cărui răspuns vă va economisi fără îndoială câteva mii de euro. Într-adevăr, faptul de a închiria o proprietate este însoțit de o rată de impozitare de multe ori atât de prost anticipată. O sarcină dificil de anticipat, având în vedere complexitatea sistemului. Principala dificultate este că impozitul nu va fi calculat în același mod pentru persoanele care închiriază gol și cele care închiriază mobilate. Posibilele regimuri fiscale sunt complet diferite. Apare veșnica întrebare: este mai bine să închiriați un apartament gol sau mobilat? Care sunt diferențele? O întrebare la care mi se adresează adesea că nu există răspunsuri corecte. Totul va depinde de obiectivele dvs., de situația dvs. fiscală și de variabilele investiției. Răspunsul la această întrebare necesită timp și multă expertiză, sper să îl înțelegeți prin acest articol.
Trebuie să înțelegeți regimurile fiscale ale locurilor vacante și ale apartamentelor mobilate pentru a compara nivelul impozitului.
Ca reamintire, am văzut impozitarea locatorului imobiliar în gol pe acest articol cu această diagramă rezumativă. Fie optați pentru micro-pământ, fie pentru real înainte de a fi supus taxei fiscale (0%, 11%, 30%, 41% sau 45%) și contribuțiile de asigurări sociale.
Acest al doilea articol a prezentat impozitarea companiei de închiriere a proprietăților mobilate (diagrama de mai jos). Alegerea se face de această dată între micro-BIC și un plan real foarte atractiv, deoarece putem deduce amortizarea achiziției proprietății și a mobilierului pe mai mulți ani; pe de altă parte, închirierea mobilată este dificil de gestionat administrativ.
Dacă stăpâniți aceste 4 sisteme fiscale, putem discuta care dintre cele goale sau mobilate este mai interesant în scopuri fiscale, în funcție de situație.
Sistemul fiscal „micro” simplificat: avantajul închirierilor mobilate!
Fie că închiriați gol sau mobilat, există un regim simplificat pentru declarația fiscală. Cel al închirierilor mobilate (micro-BIC) este mult mai bun. Pe de o parte, indemnizația înainte de impozitare este de 50% față de 30% pentru nulitate (microfonist). Acest lucru generează o economie uriașă, deoarece câștigați contribuții fiscale și de asigurări sociale. Pe de altă parte, plafonul pentru a putea opta pentru această schemă este de 15.000 EUR în chirie pentru gol (dincolo de microtereni nu este accesibil) contra a peste 70.000 EUR pentru mobilier.
Dacă aveți de dedus puține taxe (fără muncă/fără împrumut) și optați pentru un regim fiscal simplu, închirierea unei proprietăți mobilate va plăti mult mai puțin impozitul la chiria echivalentă decât închirierea unei proprietăți.
Sistemul fiscal real: gol dacă deficitul de teren/mobilat dacă venitul din proprietate este pozitiv.
Taxe deductibile: avantaj mare al spațiilor de cazare mobilate pentru a evita taxele ....
Închirierea unei proprietăți mobilate impozitate în regim real vă permite să evitați plata impozitelor și a contribuțiilor de asigurări sociale pe termen lung prin deducerea amortizării.
... cu excepția cazului în care taxele generează un mare deficit de teren: avantajul închirierii goale.
Odată cu amortizarea și deducerea lucrărilor/dobânzii împrumutului, proprietarul mobilat se găsește adesea capabil să deducă mai multe taxe decât chiriile. Apoi se găsește cu un deficit de teren și învață calea grea că ... un deficit din închirierile mobilate poate fi utilizat numai împotriva veniturilor din închirierile mobilate. Cu alte cuvinte, el va fi capabil să reporteze deficitul, dar nu îl va folosi niciodată în altă parte decât pe o proprietate închiriată mobilată. Observăm adesea că veniturile din terenurile companiilor de închiriere mobilate rămân la 0 €.