Investiții imobiliare cu posibile fluxuri de numerar pozitive
Indiferent dacă cunosc sau nu conceptul de flux de numerar, fiecare investitor caută să-l optimizeze pentru succesul investiției sale. Un investitor în proprietate închiriată va căuta să aibă cea mai bună chirie posibilă, limitând în același timp costurile și impozitele pentru a obține o bună rentabilitate.
Vom vedea că, în contextul actual, este foarte dificil să existe un flux de numerar pozitiv în proprietatea închiriată. După ce ne amintim ce a însemnat acest lucru și avantajele pe care le oferă, vom enumera diferite elemente asupra cărora puteți acționa pentru a îmbunătăți fluxul de numerar al investiției dvs. de închiriere. Fiecare face efort, timp, cercetare informațională etc. dar asta vă va permite să faceți diferența și de ce să nu obțineți la ce visează fiecare proprietar și locator: că chiriile sale îl câștigă mai mult decât toate taxele și impozitele pe această proprietate.
Ce este fluxul de numerar? Cum se calculează? De ce este important acest lucru ?
Când vine vorba de investiții în proprietăți de închiriere, vorbim multe despre rentabilitatea închirierii. Adică randamentul obținut între suma chiriei și prețul de cumpărare (sau valoarea proprietății la un moment T). Trebuie să distingem clar profitabilitatea brută de bază care nu ia în considerare taxele și impozitele, rentabilitatea netă fără a lua în considerare impozitele și rentabilitatea reală care se calculează ținând cont de toți parametrii (taxe și impozite). De exemplu, am întocmit un tabel comparativ al randamentelor brute în 100 de orașe mari.
Dacă calculul rentabilității este interesant. Există, de asemenea, alți indicatori care vă permit să măsurați performanța investiției dvs. imobiliare. Acest lucru permite o comparație mai bună cu alte posibilități de investiții, de exemplu, sau cu două potențiale investiții imobiliare între ele. Vom păstra în special noțiunea de flux de numerar.
Pentru cei care nu cunosc conceptul de flux de numerar și cum să îl calculeze, vă sfătuiesc să citiți mai întâi acest articol despre calculul fluxului de numerar, TIR etc. .
În rezumat, calculul fluxului de numerar constă în luarea în considerare a intrărilor și ieșirilor de bani pe o anumită perioadă (pe lună sau pe an pentru o proprietate închiriată). Pe de o parte, chiria, excluzând taxele colectate, pe de altă parte, toate taxele, impozitele și impozitele pe aceste venituri din proprietate.
Când taxele și impozitele sunt mai mari decât chiria efectiv primită, vorbim despre un flux de numerar negativ. În caz contrar, Sfântul Graal căutat de majoritatea investitorilor, fluxul de numerar este pozitiv. Aceasta înseamnă că în fiecare lună, după ce ați plătit toate costurile de investiții și impozitele pe proprietate, aveți bani rămași.
Toți indicatorii de performanță sunt legați, cu cât rentabilitatea brută este mai mare, cu atât este mai probabil să aveți un flux de numerar bun.
Care sunt avantajele unui flux de numerar pozitiv ?
Cu cât fluxul de numerar este mai bun, cu atât veți beneficia mai mult de investițiile dvs. imobiliare bune. Într-adevăr, cu cât fluxul de numerar este mai negativ, cu atât trebuie să-ți asumi cheltuieli sau impozite cu celelalte venituri. Cu un flux de numerar zero, ați atins deja un sold bun: chiriile dvs. acoperă toate costurile și impozitele investiției dvs. Acesta este deja un vis pentru mulți investitori.
A avea un flux de numerar pozitiv înseamnă că în fiecare lună primiți bani din această investiție. Un fel de venit suplimentar. Acest lucru vă va permite fie să-l utilizați pentru a vă crește averea mai rapid, investind acești bani suplimentari, fie pentru a vă crește stilul de viață sau pentru a realiza alte proiecte.
Aceasta este, de asemenea, o modalitate excelentă de a obține toate semnalele din partea băncilor pentru a fi de acord să finanțeze alte investiții imobiliare. Le demonstrați că vă puteți descurca prin echilibru sau cu un flux de numerar mai mare decât cel al producției. Ei nu vor ezita să vă împrumute și la prețuri excelente, pentru viitoare proiecte similare.
Atunci nu veți mai fi blocat de plafonul ratei datoriei sau cel puțin mult mai puțin. Un flux de numerar pozitiv vă mărește veniturile și, prin urmare, vă oferă o capacitate suplimentară de împrumut. Înmulțiți acest tip de operație și efectul de ghiocel va funcționa complet.
În plus, având un flux de numerar cel puțin zero sau în mod ideal pozitiv vă aduce liniște sufletească. Veți putea face față mai ușor unul dintre pericolele unei investiții de închiriere. Veți putea face față mai ușor facturilor neplătite, munca neprogramată etc.
Prețuri foarte mari și scăderea chiriilor: ecuația nu este simplă ...
Problema cu găsirea unei investiții cu flux de numerar pozitiv este că nu se află în fiecare colț. Nu este suficient să parcurgeți câteva anunțuri imobiliare și să începeți. Nu, e nevoie de muncă pentru a ajunge acolo.
Într-adevăr, de câțiva ani în Franța, raportul mediu preț/chirie a fost extrem de prost. Randamentul mediu al închirierii simple este foarte mic. uită-te, de exemplu, la evoluția acestor curbe:
Ele reprezintă modificări ale prețurilor locuințelor și ale chiriilor în raport cu venitul disponibil al gospodăriei. Vedeți cât de complicat devine pentru investitorii imobiliari să genereze profitabilitate și, prin urmare, un flux de numerar bun. Desigur, ratele dobânzilor în paralel au scăzut, dar în majoritatea cazurilor acest lucru nu este suficient pentru a compensa.
În mod clar, în multe sectoare geografice prețurile locuințelor sunt mult prea mari în comparație cu chiriile pentru a spera să poată obține cu ușurință un flux de numerar bun.
În plus, în ciuda acestui context, există încă atât de mulți oameni care caută bunuri imobiliare de cumpărat pentru a le închiria. Prin urmare, concurența este acerbă pentru bunurile care par subevaluate și care oferă o rentabilitate corectă. Trebuie spus că, în afară de proprietăți imobiliare, există puține investiții pe care le puteți face împrumutând aproape tot ce trebuie investit. Prin urmare, mulți doresc să profite de capacitatea lor de împrumut pentru a acumula avere mai repede decât cu doar economiile de venituri. Acest lucru explică de ce există încă atât de mulți oameni care caută o investiție imobiliară, în ciuda randamentelor scăzute actuale.
În cele din urmă, pentru a înrăutăți lucrurile, impozitul pe veniturile din proprietăți este foarte important în Franța. O gospodărie care se află într-o categorie de impozitare marginală (TMI) la 30% (va fi și mai rău la 41 sau 45%) va trebui să ramburseze statului 47,2% din chiriile nete generate: 30% pentru impozitul pe proprietate venituri și 17,2% pentru contribuțiile de asigurări sociale. Pentru cei cu un IMR de 41%, această rată de eșantionare crește la 58,2%.