Lăsând o posesie comună procedura de urmat

Păstrarea imobilelor împreună nu este simplă. Mai ales dacă situația coproprietății continuă după moștenire sau divorț. Ieșirea din el poate deveni apoi o necesitate. Facilitată de lege, această posibilitate este însoțită și de garanții. Regulile de știut pentru a vă proteja interesele.

Notarii sunt unanimi: nu există nimic asemănător proprietății comune pentru a ajunge la un patrimoniu slab gestionat. Cel mai adesea este un deces care pune moștenitorii de facto în posesia comună a patrimoniului, atât imobiliar, cât și bunuri mobile, lăsat de decedat: cu alte cuvinte, bunurile le aparțin fără distincție până când fiecare primește partea lor. Există însă și alte cazuri: după o ruptură conjugală, proprietatea comună este impusă automat soților căsătoriți în regimul comunitar pentru a le reglementa patrimoniul comun între hotărârea de divorț și împărțire. Se aplică, de asemenea, soților în despărțire în ceea ce privește proprietatea, pacsés-urilor sau partenerilor de coabitare, pentru proprietatea pe care au dobândit-o împreună și aceasta proporțional cu contribuțiile lor financiare respective.

În astfel de contexte, într-un moment în care cristalizează interesele antagonice, un moștenitor sau un fost soț poate dori să părăsească cadrul legal al proprietății comune, legal sau convențional, cedând cota sa. Legea îi oferă această facultate. „Nimeni nu poate fi obligat să rămână în posesie comună”, adoptă efectiv articolul 815 din Codul civil. Ceilalți membri ai acestei posesiuni comune pot profita de ocazie pentru a pune capăt acesteia provocând partajarea. În absența unui acord între coproprietari, cazul va ajunge în instanță, care nu va rezolva întotdeauna situația rapid. Deoarece, dacă legiuitorul a conceput proprietatea comună ca un statut precar, acesta a oferit și garanții, menite să păstreze interesele membrilor săi.

Renunță la cota ta

Primul pas pentru a ieși din proprietatea comună este să încercați să vă separați pe cale amiabilă de cota dvs. Coproprietarul are dreptul exclusiv de a efectua individual orice act de cedare, inclusiv cel de vânzare, chiar și parțial, către cine dorește.

Cumpărătorul este un alt coproprietar

Cea mai ușoară modalitate pentru vânzător este să se apropie de un alt coproprietar, astfel încât acesta să își poată cumpăra acțiunea. Poate fi fostul său soț, caz în care, dacă vânzarea se încheie, proprietatea în comun, în prezența unui singur proprietar, va dispărea. De fapt, uneori este dificil să găsești un cumpărător în cadrul coproprietății, cel puțin la prețul dorit. Doar pentru că potențialii cumpărători nu au întotdeauna lichiditatea necesară. „Există o parte mai puțin agresivă de vândut în cadrul cercului familial, care facilitează în același timp ieșirea din coproprietate, chiar dacă coproprietarul trebuie să facă un ușor sacrificiu asupra prețului”, pledează în acest sens Jean -François Sagaut, notar parizian.

Cumpărătorul nu face parte din posesia în comun

Coproprietarii sunt de acord să părăsească coproprietatea

Abordarea unui coproprietar care dorește să-și răscumpere acțiunea poate duce uneori la o ieșire colectivă din coproprietate. „Coproprietarul are întotdeauna interesul de a-i examina pe ceilalți membri. Poate fi ocazia de a găsi o soluție globală prin efectuarea directă a unei diviziuni de bunuri sau a unei vânzări ”, pledează Jean-François Péricaud, un avocat parizian specializat.

Acordul se referă la împărțirea bunurilor nedivizate

Ar putea fi de dorit ca coproprietarii, atunci când au arătat dorința de a fi eliberați colectiv de coproprietate, să își împartă proprietatea în loturi diferite. O ieșire care are avantajul de a păstra clădirile în patrimoniul familiei. cel puțin inițial. De asemenea, „trece” uneori mai bine cu coproprietarii decât o vânzare mai bruscă. De asemenea, este necesar ca conținutul patrimoniului nedivizat să se împrumute exercitării acestei împărtășiri. Astfel, ar trebui să fie mai puțin dificil pentru trei copii să împartă o moșie care implică un apartament lângă mare, alta la munte și două clădiri de investiții decât o casă de familie și un pied-à-terre. Cu toate acestea, cursul nu este lipsit de obstacole.

- Estimarea mărfurilor

Coproprietarii trebuie să găsească mai întâi un punct comun cu privire la valoarea mărfurilor, pentru a efectua distribuția lor în conformitate cu cotele respective. Conform unei jurisprudențe bine stabilite, toate activele nedivizate sunt evaluate în funcție de valoarea lor reală în ziua partiției. „Pentru a evita orice dispută, este esențial ca estimarea să fie făcută de un expert”, insistă Jean-François Péricaud. Cel mai bun este să contactați camera notarilor din Paris, care are un serviciu ad hoc capabil să intervină în toată Franța. Recurgerea la un singur profesionist, chiar dacă activele sunt amplasate în locuri diferite, poate să-i liniștească pe coproprietari în căutarea unor estimări obiective.

- Soldul conturilor

Următorul pas, esențial pentru constituirea acțiunilor, constă în decontarea conturilor proprietății comune. Pot apărea diverse cazuri. Este posibil ca unul dintre coproprietari să fi întreprins lucrări de îmbunătățire sau conservare a unei proprietăți în coproprietate, contribuind, așadar, la dezvoltarea acesteia. De exemplu, a reparat acoperișul casei familiei. El va avea apoi dreptul, în momentul împărțirii, la o compensație echivalentă cu suma cheltuielilor sale (art. 815-13 din Codul civil). Dovada costurilor suportate se face prin orice mijloace. Indemnizația, preluată direct din patrimoniul celorlalți coproprietari la momentul împărțirii, se presupune că este egală cu câștigul de capital generat. În schimb, un coproprietar poate avea o datorie față de coproprietate, dacă a deteriorat proprietatea sau a împrumutat-o. În plus, un coproprietar este răspunzător pentru o indemnizație de ocupare odată ce a locuit într-o proprietate comună, precum și pentru venituri din chirie pe care a putut să le încaseze.

- Operațiunea de partajare

Partajarea poate avea loc numai după închiderea conturilor. Această operațiune echivalează cu alocarea fiecărui coproprietar un activ cu o valoare suficientă pentru a atinge suma acțiunii sale în conformitate cu drepturile sale deținute în comun. Știind că, dacă diviziunea se referă la teren, va necesita în continuare realizarea de către un topograf expert a unei diviziuni cadastrale și a unei limite. În cele din urmă, se fac loturi corespunzătoare drepturilor fiecăruia. Coproprietarul care primește un bun cu o valoare mai mare decât drepturile sale trebuie să plătească celorlalți un sold, cu alte cuvinte compensație sub formă de bani (art. 826 din Codul civil).

---