Lll ▷ Fix, variabil, LIBOR Ce ipotecă alege Mortgage FinanzMonitor

Vă mulțumim că vizitați www.FinanzMonitor.com. Nu uitați să comandați cartea noastră electronică gratuită Cele mai bune 10 sfaturi de economisire pentru cetățenii elvețieni chiar acum pentru a economisi o mulțime de bani imediat!

Indiferent dacă sunteți deja proprietar sau vă gândiți să cumpărați un condominiu, întrebarea care este cea mai bună formă de finanțare ipotecară este o necesitate. Există trei forme comune pentru a alege Ipotecă cu rată fixă, ipotecă cu rată variabilă și ipotecă LIBOR.

Majoritatea elvețienilor au optat pentru ipoteci cu rată fixă. Peste trei sferturi din toate finanțările imobiliare constau în credite ipotecare cu rată fixă, termenul de cinci ani fiind cel mai popular. Dar ceea ce aleg majoritatea este întotdeauna cea mai bună alegere? Spunem clar: nu. Vedeți singur și priviți mai întâi evoluția istorică a ratelor dobânzilor ipotecare, apoi calculele noastre model și, în cele din urmă, citiți sfaturile și recomandările noastre.

Ipoteca: dobânzi istorice Elveția

Cel mai faimos citat despre prognoză este „Este dificil de prognozat, mai ales când vine vorba de viitor” și a fost spus de Mark Twain, Winston Churchill și Karl Valentin, printre alții. Nu vrem să facem o prognoză a evoluției ratei dobânzii în Elveția, ci mai degrabă să privim în urmă. Următorul grafic prezintă ratele ipotecare istorice elvețiene din 1999:

Am calculat dobânda pentru ipoteca cu rată fixă din intervalul mediu al dobânzii pentru ipotecile cu rată fixă la Berner Kantonalbank pentru perioade cuprinse între doi și opt/zece ani. Acestea sunt aproximativ echivalente cu dobânzile la o ipotecă cu rată fixă pe 5 ani. După cum puteți vedea, ipotecile LIBOR au fost semnificativ mai ieftine decât celelalte două împrumuturi imobiliare între 2001 și începutul anului 2007. Și de la începutul anului 2009, creditele ipotecare LIBOR au fost din nou cu peste 1,0% mai ieftine decât cele două alternative. Fluctuațiile ratelor dobânzii la aceste credite ipotecare pe piața monetară sunt mari, cu toate acestea: În timp ce rata dobânzii clienților cu amănuntul a fost de 3,91% în iulie 2008, a scăzut la 1,66% în termen de șase luni. Costurile lunare ale dobânzii la o ipotecă LIBOR cu o sumă de jumătate de milion de franci elvețieni au fost astfel reduse de la 1.630 la 690 franci elvețieni în decurs de șase luni - reducând bugetul gospodăriei cu peste 900 franci franci. Ipotecile variabile erau disponibile doar în În 2007 și 2008, cea mai ieftină formă de finanțare, motiv pentru care sunt doar o alegere bună în cazuri excepționale (finanțare pe termen scurt).

Ipoteca: calculul modelului dobânzii pe 5 ani

Așadar, dobânzile istorice sugerează că ipotecile LIBOR sunt cea mai bună alegere pentru finanțarea unei case. Pentru o mai bună înțelegere, luați în considerare următorul model de calcul.

Pe baza ratelor dobânzii ipotecare de mai sus, am făcut calcule. Răspundeți la întrebarea: „Care sunt costurile totale ale dobânzii ipotecare pe parcursul a cinci ani dacă faceți un credit ipotecar pentru 500.000 CHF într-un anumit moment?”.

Rata ipotecară variabilă: banda medie a dobânzii; Rata dobânzii ipotecare cu rată fixă: Banda medie a dobânzii de 2 până la 8 ani (din martie 2006: 10 ani); Ipoteca LIBOR cu dobândă: LIBOR pe 6 luni (CHF) + marjă de 1,0%. Surse: Berner Kantonalbank, Banca Națională Elvețiană, FinanzMonitor.com

Exemplu de citire: Dacă ați încheiat un credit ipotecar de 500.000 CHF în septembrie 2002, a trebuit să plătiți următoarele dobânzi ipotecare totale în următorii cinci ani:

Pe întreaga perioadă examinată, între ianuarie 1999 și iunie 2005, ipotecile LIBOR au fost întotdeauna alegerea mai ieftină decât o ipotecă fixă sau variabilă pe o perioadă de finanțare de cinci ani. Indiferent de momentul în care ați dorit să finanțați proprietăți rezidențiale timp de cinci ani: ipotecile LIBOR erau în medie cu aproape 40% mai ieftine decât ipotecile cu rată fixă. Cu o sumă de 500.000 CHF, economia medie a fost de 38.000 CHF timp de cinci ani - sau peste 600 CHF pe lună.

Acum puteți obiecta că ratele LIBOR fluctuează foarte mult. Așa este, deși în partea de sus și de jos. În timp ce rata LIBOR CHF la 6 luni a crescut până la 10% la începutul anilor 1990, a fluctuat între 1,2% și 4,8% între 1999 și 2010 (inclusiv marja de 1,0% a băncii). Notă cu privire la o actualizare din ianuarie 2014: aici avem Fluctuații ale ratei dobânzii Libor analizate mai detaliat din 1999 până în 2013.

Întrebarea este, desigur, dacă ipotecile LIBOR vor rămâne cea mai ieftină opțiune în viitor. Nu aventurăm o prognoză aici, dar rezultatele de mai sus și ratele actuale ale dobânzii (începând cu 2010) o sugerează cu tărie.

Deci, de ce majoritatea elvețienilor aleg în continuare ipoteci cu rată fixă? Există motive multiple pentru aceasta. Principalul motiv este sigur că puteți bugeta cu dobânzi fixe cel puțin atunci când vă cumpărați o casă. Acest lucru este deosebit de important atunci când marja de manevră financiară este utilizată la limită la cumpărarea unei case. Cu toate acestea, acest lucru reduce riscul doar pentru o perioadă scurtă de timp. Cel târziu, când refinanțați, sunteți expus la dobânzi viitoare.

Refinanțare: ipoteci la rată fixă cu dezavantaje și riscuri

Majoritatea consilierilor bancari vă vor recomanda un credit ipotecar cu rată fixă. Dvs. și banca dvs. puteți calcula cu sume fixe și o creștere pe termen scurt a ratelor dobânzii nu reprezintă un risc financiar pentru dvs. În multe cazuri, băncile vă vor recomanda să împărțiți termenul ipotecilor cu rată fixă în tranșe diferite. De exemplu, puteți împărți un împrumut de 600.000 CHF în trei tranșe egale cu termeni de trei, cinci și opt ani. Vă reduceți riscul în comparație cu un singur împrumut pe termen lung, deoarece trebuie doar să refinanțați o parte din sumă. Cu toate acestea, acesta are următoarele dezavantaje:

Schimbarea băncii a făcut dificilă: Dacă doriți să vă schimbați banca, de obicei trebuie să finanțați întreaga datorie ipotecară cu noua bancă. Cu toate acestea, retragerea de la ipoteca curentă la banca dvs. este de obicei asociată cu taxe de reziliere anticipată.

Pe termen lung = rata dobânzii ridicată: Structura dobânzii este de obicei astfel încât ratele dobânzii pe termen lung să fie mai mari decât ratele dobânzii pe termen scurt. Băncile vorbesc despre o curbă normală a randamentului. Așa cum obțineți de obicei dobânzi mai mari pentru biletele pe termen mediu cu un termen de opt ani decât pentru cele cu un termen de trei ani, tot așa fac și ratele dobânzii pentru creditele ipotecare cu rată fixă: cu cât termenul este mai lung, cu atât este mai mare dobânda. Aceasta nu este o problemă pentru finanțarea inițială a casei dvs., deoarece puteți contracta termene scurte, medii și lungi atunci când împărțiți împrumutul. Dar de îndată ce expiră ipoteca pe 3 ani, trebuie să o reînnoiți. Termenul rămas al celor două tranșe rămase este de doi și cinci ani. Deci, dacă doriți să continuați să dețineți tranșe cu termeni diferiți, trebuie să înlocuiți acum ipoteca de 3 ani cu o ipotecă de 8 ani. Prin urmare, va trebui să alegeți în viitor ipotecile cu rate fixe mai scumpe pe termen lung.

Riscul ratei dobânzii la refinanțare: După expirarea creditului ipotecar cu rată fixă, va trebui să îl reînnoiți. Deși puteți calcula cu dobânzi fixe costurile pe termen, nu știți cât de mare va fi dobânda la sfârșitul termenului. Ratele dobânzii pot crește semnificativ până atunci. Este posibil să fi economisit bani la început, dar veți fi lovit mai greu de ratele mai mari ale dobânzii.

Variabil, fix sau LIBOR: ce ipotecă ar trebui să aleg?

Pe baza datelor istorice, vă recomandăm în mod clar să alegeți un credit ipotecar LIBOR ca pondere grea. Este important să îndepliniți următoarele cerințe:

Puteți face față ratelor dobânzilor în creștere. În termeni concreți, acest lucru înseamnă că, pe de o parte, puteți dormi bine chiar și cu rate ale dobânzii ridicate și, pe de altă parte, puteți suporta din punct de vedere financiar o povară mai mare a dobânzii pe o perioadă mai lungă de timp
Nu cheltuiți banii economisiți de ipoteca LIBOR ieftină pe bunuri de larg consum. Cu o ipotecă pe piața monetară, aveți avantajul unor rate scăzute ale dobânzii, dar suportați și riscul unei creșteri a ratelor dobânzii. Prin urmare, nu cheltuiți banii economisiți, ci investiți-i sau folosiți-i pentru a vă reduce datoria ipotecară

Ipoteci: Sfaturi

Deși creditele ipotecare LIBOR există de peste un deceniu, doar aproximativ una din zece proprietăți este finanțată în acest fel. Atât băncile, cât și proprietarii sunt reticenți în utilizarea acestei forme de finanțare, deși datele de mai sus vorbesc în favoarea unor astfel de credite ipotecare pe piața monetară. Un compromis pentru dvs. ar putea fi nu doar parierea directă pe creditele ipotecare LIBOR, ci preluarea datoriei a se desparti. Puteți de ex. Finanțează 1/3 din împrumut cu un credit ipotecar cu rată fixă pe termen lung și încheie un credit LIBOR cu un termen mediu pentru restul. În acest fel, vă puteți reduce riscul financiar în cazul unei creșteri accentuate a ratelor dobânzii și ulterior puteți modifica ponderarea finanțării. O altă opțiune este să scoateți un Ipoteca LIBOR cu capac. În schimbul unei rate mai mari a dobânzii, vă asigurați împotriva ratei dobânzii în creștere: rata maximă a dobânzii care trebuie plătită este limitată de un plafon al dobânzii (plafon).

Sfat legătură: acest articol se bazează pe date până la mijlocul anului 2010. Cifrele actuale pot fi găsite în Ratele ipotecare de comparație a dobânzii.