managementul facilității
Contractul pentru serviciile de administrare a facilităților (contract FM) este legătura juridică dintre client și furnizorul de servicii FM (contractant) și baza pentru relațiile de afaceri pe termen lung. Întrebări similare sunt puse din nou și din nou în timpul acordurilor sau disputelor dintre parteneri: De exemplu, care este natura juridică a contractului FM? Sau care sunt consecințele lacunelor din contract?
Situația inițială conform Codului civil german (BGB)
Când vine vorba de întrebări juridice, este de multe ori util să aruncăm o privire asupra legii. Din păcate, acest lucru nu este imediat cazul contractului FM. Codul civil, care datorită nivelului său ridicat de abstractizare a rămas în mare parte neschimbat de la intrarea sa în vigoare la 1 ianuarie 1900, conține diferite tipuri de contracte reglementate în mod expres. Există deci contracte clasice precum contractul de cumpărare, contractul de închiriere, contractul de servicii sau contractul de muncă. Cu toate acestea, aceste contracte tipice nu se potrivesc tuturor relațiilor juridice care sunt reglementate în mod obișnuit în prezent în cadrul unui contract. În BGB, legislativul a reglementat doar tipurile de contracte pe care le consideră deosebit de importante și deseori necesare. Tranzacțiile comerciale și practica juridică au condus, prin urmare, la crearea de noi tipuri de contracte, în special de forme mixte, pe lângă tipurile de contracte menționate în mod expres în lege (de exemplu, contractul de furnizare a energiei, contractul de întreținere a construcțiilor sau contractul de leasing). Datorită principiului libertății contractuale existent în legislația germană a obligațiilor, părțile contractante sunt libere să elaboreze un contract conform dorințelor lor și, astfel, să convină și noi tipuri de contracte care nu sunt reglementate în BGB.
Acord de agenție mixt complex
Antreprenorul, căruia îi este încredințată gestionarea facilității unei proprietăți, își asumă de obicei și alte sarcini pe lângă întreținerea și gestionarea proprietății. De multe ori i se atribuie sarcini strategice, cum ar fi managementul imobiliar, managementul tehnic al clădirilor și managementul serviciilor.
Antreprenorul desfășoară aceste activități independent, dar în interesul altcuiva. De regulă, el planifică sarcinile care i-au fost atribuite pe propria răspundere și le îndeplinește pentru client pentru taxa convenită. În măsura în care se datorează un „succes”, adică un rezultat concret, în ceea ce privește performanța sa, este un element al contractului de muncă; dacă nu se datorează succesul, dar accentul se pune pe furnizarea unui serviciu ca atare, este un element al contractului de servicii. Modul în care serviciile FM individuale trebuie calificate depinde în primul rând de acordul specific încheiat. Deoarece contractul FM include de obicei elemente atât din dreptul contractelor de servicii, cât și din dreptul contractelor de servicii și are ca rezultat doar un întreg semnificativ în întregime, acesta este denumit în mod legal ca un acord de agenție mixt.
Acordul de agenție este reglementat în § 675 BGB. În conformitate cu aceasta, pe lângă prevederile privind contractul de servicii, se pot aplica prevederi referitoare la contractul de muncă sau prevederi ale legii contractuale.
Redactarea contractului
Acest „amestec” de diferite tipuri de contracte face esențială redactarea precisă a contractului. Clientul trebuie mai întâi să se gândească la ce conținut sau standarde ar dori să fi specificat în contractul FM. Punctul de plecare al considerațiilor sale trebuie să fie serviciile care trebuie preluate de către antreprenor. Are contractantul de ex. Pentru a furniza servicii de curățenie, clientul trebuie să întrebe ce reglementări specifice consideră necesare în acest sens. În cazul în care coridoarele și birourile trebuie curățate de 3 până la 4 ori pe săptămână sau camerele ar trebui pur și simplu să fie „curate” permanent. Există, de asemenea, regulamente bonus-malus pentru un contract de curățenie, de exemplu. Potrivit acestui fapt, un malus poate fi dedus din remunerația antreprenorului pentru performanțe slabe, dar un bonus îi poate fi creditat pentru performanță bună. Avantajul unui astfel de proiect este că părțile contractante sunt conștiente de cerințele și consecințele juridice ale abaterilor de calitate de la început.
În contractul FM, clientul poate specifica standardele de calitate, cantitate și performanță ale serviciului necesar în acordurile de nivel de serviciu (SLA). În acest fel, incertitudinile cu privire la serviciul datorat pot fi eliminate și poate fi creat un „sistem de sancțiuni” separat. Cu toate acestea, în special la acordul reglementărilor bonus-malus, trebuie acordată o atenție strictă eficacității clauzelor respective din contract și trebuie să se asigure că nu există niciun conflict cu drepturile legale de garanție ale tipului respectiv de contract.
Sunt esențiale dispoziții clare privind obligațiile de executare reciprocă (dacă este necesar într-o listă separată de servicii) și consecințele încălcărilor contractuale, precum și obligațiile și reglementările de remunerare în cazul modificărilor de performanță.
Clientul trebuie să verifice ce aranjament contractual se potrivește cel mai bine intereselor sale. Are sens, de exemplu, să se includă reglementări privind auto-implementarea sau obligația de îmbunătățire? Ce reglementări de sancționare (sancțiuni contractuale, reglementări bonus-malus, reglementări de compensare forfetară, opțiuni de reziliere) sunt considerate necesare de către client și care pot fi combinate fără a pune în pericol valabilitatea acordului?
Jurisprudenţă
Conform unei decizii a BGH (hotărârea din 10 iunie 1999, VII ZR 215/98), natura juridică și dreptul contractual aplicabil depind în primul rând de acordurile încheiate. Acestea determină în principal ce dispoziții legale trebuie aplicate în cazul unui litigiu sau la interpretarea contractului. În conformitate cu aceasta, de exemplu, dreptul contractual poate fi aplicabil și în cazul în care contractantul nu și-a asumat exclusiv sarcini orientate spre succes, dar acestea predomină într-o asemenea măsură încât modelează contractul. Desemnarea contractului este irelevantă pentru decizia cu privire la legea care se aplică. În cazul unui litigiu, problema tipului de contract care domină un acord între client și contractant poate avea o importanță centrală și poate implica riscuri financiare ridicate. Experiența a arătat că evaluările incorecte în acest domeniu sunt la fel de frecvente și au consecințe grave ca și clauzele contractuale ineficiente.
Redactare incompletă a contractului: consecințe și riscuri
Prin urmare, este problematic dacă redactarea unui contract FM conține o lacună și nu este clar dacă întrebarea specifică trebuie evaluată în conformitate cu legea privind contractele de muncă sau de servicii. Acest lucru este deosebit de important dacă dispozițiile legale în cauză conduc la rezultate diferite. Problemele de răspundere, prescripția, maturitatea și asigurarea remunerației, dreptul de reziliere și consecințele rezilierii depind întotdeauna de clasificarea juridică ca contract de muncă sau de serviciu. În funcție de calificare, există consecințe juridice diferite.
De exemplu, în conformitate cu legislația contractuală, clientul poate refuza remunerația convenită în cazul unei performanțe de muncă defecte și are dreptul să solicite performanțe suplimentare. Pe de altă parte, în dreptul contractelor de servicii, un serviciu defect nu constituie un drept la o reducere a prețului și niciun drept de a refuza executarea, deoarece legislația contractelor de servicii nu recunoaște nicio garanție. Prin urmare, este important dacă sunt datorate 3 până la 4 curățări pe săptămână sau camere "curate" [1].
Concluzie
Contractul FM impune pretenții ridicate partenerilor din FM. Se ocupă de probleme juridice și tehnice complexe și necesită atât o înțelegere a practicii FM, cât și un grad ridicat de specializare în redactarea contractelor. Contractul FM trebuie conceput astfel încât relațiile juridice și serviciile dintre părțile contractante să fie reglementate cu precizie și cât mai complet posibil [2]. Aceasta este singura modalitate de a pune relațiile de afaceri pe termen lung pe o bază legală solidă și de a evita litigiile juridice ulterioare.
[1] Curățarea este un subiect aproape interminabil în FM,
ceea ce dă naștere în mod repetat la litigii legale cu privire la sume mari de bani. Încercarea de a defini „curat” este unul dintre detaliile mai amuzante și autorul este conștient că exemplul servește mai mult ca ilustrație și nu reprezintă o alternativă recomandabilă la intervale fixe de curățare. [2] În cazul modelelor de contracte, ar trebui să se facă prudență în acest moment. Chiar și versiunile foarte bune, cum ar fi modelul contract GEFMA, pot servi doar ca bază pentru specificații suplimentare în cazuri individuale și, dacă sunt manipulate prea neglijent, pot duce exact la rezultatele pe care doriți să le evitați - incertitudine juridică.