Opinia experților Concentrare pe reforma legii coproprietății prin ordonanță - Éditions Francis
Ordonanța de reformare a legii coproprietății clădirilor construite a fost publicată în Jurnalul Oficial la 30 octombrie 2019. Decriptarea principalelor măsuri cu Michèle Raunet, notar asociat, Marianik Dorel, avocat imobiliar și Simon Huvé, consilier juridic la Cheuvreux biroul notarial.
La Quotidienne: Legea Elan a anunțat o reformă majoră. Acesta este cazul ?
Nu există nicio îndoială că ordonanța din 30 octombrie 2019 a reformat fundamental legea coproprietății, chiar dacă și-a redefinit domeniul de aplicare pentru a o reorienta în jurul conceptului de locuință. Acum este permis, pentru clădiri sau grupuri de clădiri pentru o utilizare totală, alta decât cea rezidențială, să fie scutite de regimul coproprietății și să fie gestionate de o structură de management care se poate adapta mai eficient la constrângerile legate de activitatea lor. În timp ce regimul restrictiv al coproprietății este adesea criticat de investitori, legiuitorul acordă o alternativă suplimentară la aplicarea statutului de coproprietate ținând seama de caracteristicile și destinația clădirii.
Dacă restul ordonanței din 30 octombrie 2019 reformează în mod semnificativ funcționarea coproprietății, regretăm absența unor dispoziții specifice pentru provocările renovării energiei, chiar dacă facilitarea luării deciziilor în cadrul adunării generale va permite cu siguranță pentru a promova munca conexă.
La Quotidienne: Ce se schimbă reforma pentru condominii mici? ?
Coproprietățile mici de mai puțin de 5 loturi, precum și cele compuse doar din doi coproprietari vor fi guvernate de reguli speciale pentru a limita riscul de blocare inerent dimensiunii lor. Acest nou regim derogatoriu este mai mult decât adecvat și face posibilă adaptarea legii din 10 iulie 1965 la acest tip de coproprietate.
De exemplu, posibilitatea coproprietarilor de a lua anumite decizii fără a se supune formalismului meticulos din jurul convocării și organizării unei adunări generale va avea, în mod evident, efectul de a facilita luarea deciziilor pentru micii coproprietari.
Alte dispoziții tind spre o funcționare mai puțin restrictivă a acestor condominii și va fi interesant, în viitor, să analizăm dacă acestea contribuie și la prevenirea litigiilor, care este unul dintre cele două obiective urmărite de ordonanță.
La Quotidienne: Consolidarea garanțiilor (ipotecă, drepturi de proprietate mobiliare și drepturi de imobil) va permite o recuperare mai eficientă a cheltuielilor? ?
Consolidarea garanțiilor (ipoteci, privilegii de proprietate mobilă și privilegii imobiliare) prin ordinul din 30 octombrie 2019 favorizează cu siguranță recuperarea taxelor de către sindicat, dar nu aduce îmbunătățiri substanțiale. Indiferent ce spune raportul către președintele Republicii, ipoteca legală a fost deja, în practică, înregistrată de administrator fără autorizarea adunării generale. În ceea ce privește sechestrul mobil, judecătorul a recunoscut deja că se poate referi la chiriile chiriașului. Dar extinderea bazei redevențelor datorate de cumpărător vânzătorului în temeiul contractului de leasing-cumpărare este un pas binevenit, chiar dacă utilitatea sa practică va fi probabil rară.
În realitate, doar extinderea bazei dreptului de imobilizare specială este cea care favorizează cu adevărat colectarea taxelor de către sindicat, deoarece acum include datorii de tot felul și nu mai sunt doar unele dintre ele.
La Quotidienne: Care sunt consecințele ordonanței asupra activității administratorului? Aceste noi măsuri oferă administratorului o autonomie mai mare sau, dimpotrivă, îi impun mai multe constrângeri? ?
Din noile prevederi ale ordonanței din 30 octombrie 2019 reiese că administratorul va trebui să suporte o mulțime de noi constrângeri în exercitarea activității sale. Respectarea proiectului de contract administrativ cu contractul standard sub sancțiunea unei sancțiuni administrative, răspunderea față de sindicat care poate fi suportată de consiliul sindical sau în absența acestuia de către coproprietari reprezentând un sfert din voturi sau chiar obligația de păstrare a arhivelor sunt toate măsurile menite să limiteze activitatea sindicului.
Cu toate acestea, ordonanța nu poate fi considerată ca opresivă pentru administratori, întrucât conține o precizie care le este în mare măsură favorabilă: posibilitatea ca aceștia să fie nevoiți să încheie cu sindicatul un acord privind furnizarea de servicii care nu intră sub incidența lor. misiune, care le va permite să își extindă activitatea în clădire.
La Quotidienne: Cum întărește această ordonanță mijloacele de acțiune a sindicatului coproprietarilor în gestionarea clădirii ?
Mai multe prevederi ale ordonanței din 30 octombrie 2019 întăresc mijloacele de acțiune a sindicatului coproprietarilor în gestionarea clădirii. Cea mai importantă dintre acestea este probabil generalizarea mecanismului „punte” care facilitează foarte mult luarea deciziilor în cadrul adunărilor generale. Acest mecanism permite efectuarea unui al doilea vot imediat cu o majoritate mai mică decât cea necesară în mod normal atunci când acesta din urmă nu a fost atins. Toate deciziile care intră sub majoritatea articolului 25 sau majoritatea articolului 26 sunt acum eligibile pentru acest al doilea vot. Sindicatul coproprietarilor va putea apoi să ignore absenteismul recurent al anumitor coproprietari și să împiedice clădirea lor să sufere imobilitate inevitabilă (de exemplu, prin efectuarea unor lucrări de îmbunătățire sau prin achiziționarea de noi zone comune).