Piața imobiliară - ce să faci împotriva ratelor speculative de vacanță (arhivă)
De Daniela Siebert
În ciuda deficitului de locuințe, multe case din Berlin sunt goale. Majoritatea investitorilor străini care speculează cu randamente mai mari sunt suspectați în spatele acestui fapt. Dar fenomenul cu greu poate fi înțeles. Și politica locală este, de asemenea, în mare parte neputincioasă.
O stradă laterală din Berlin-Neukölln. Nu o zonă bogată. Pavele. Modelele mai vechi de mașini mici sunt parcate pe marginea drumului. Clădirile vechi cu cinci etaje tipice Berlinului stau aici fără goluri, întreprinderile mici fiind adesea la parter. Multe clădiri au fațade recent renovate. O singură casă atrage atenția: numărul 5. Este gri închis din murdărie, arată singuratic și abandonat.
Studentul la arhitectură Jules locuiește în această casă în mare parte vacantă în Berlin-Neukölln. (Deutschlandradio/Daniela Siebert)
Un poștaș intră în casa numărul 5 și eu îl urmez.
Nimeni nu deschide nicăieri.
Aproape că vreau să renunț și să stau în fața casei, nehotărât, când un tânăr vine de-a lungul trotuarului și se îndreaptă spre intrare. Bingo! Jules locuiește de fapt aici, în apartamentul mătușii sale, care s-a mutat de mult.
"Sunt aici vara și acum mă gândesc să rămân aici iarna, pentru că atunci ajungem la standardul inferior: apartamentul, desigur, nu este izolat și nu este încălzit. A fost construit în 1960, aș spune Aceasta este camera mea acum, am făcut-o puțin, cât am putut, dar acum vine iarna și cred că nici nu voi putea să o suport pentru că, de exemplu, am termopan eu însumi, cu bandă de etanșare, celelalte nu sunt deloc. Totul este rece, așa că întreaga casă este atunci la exterior. Dacă nu folosiți aragazul pentru a-l încălzi. "
Casa a căzut în paragină timp de 30 de ani
Cu puțini bani și multă vopsea proaspătă, ai putea transforma cu ușurință acest lucru într-o casă frumoasă și confortabilă. Dar nici cele zece apartamente vecine din clădire nu mai sunt acolo. În acest moment, el este singurul care locuiește în clădirea din față, spune Jules, și există câțiva chiriași în clădirea din spate. Studentul la arhitectură poate spune puțin despre proprietarul casei. Acesta este probabil cineva din zona Ruhr, spune el pe balcon.
"Mătușa mea a spus că a încercat întotdeauna să vândă casa, să o vândă și nu a fost niciodată la prețul potrivit. Dacă vreți, nu a meritat nimic acum zece ani, ar fi trebuit demolată, dar dacă vă uitați la prețurile terenurilor astăzi, a făcut totul bine. Nu a băgat niciun ban în casa lui de treizeci de ani și acum poate cere orice preț pentru acest etaj! Și probabil mai mult anul viitor! "
Rata oficială a posturilor vacante a scăzut
Consilierul districtual Jochen Biedermann din Bündnis 90/Die Grünen este responsabil pentru această clădire, precum și pentru celelalte proprietăți vacante din Neukölln. El poate doar ghici cât de mare este problema.
"Din păcate, nu putem spune exact acest lucru. Ei bine, rata vacantelor oficiale din Neukölln a scăzut brusc. Apartamentele care sunt goale din motive speculative sunt foarte greu de determinat".
Mâinile consilierului districtului Neukölln, Jochen Biedermann, sunt deseori legate în ciuda interdicției de deturnare. (imago/Olaf Selchow)
Conform legii de la Berlin pentru interzicerea deturnării, proprietarii trebuie să aibă un loc de muncă raportat și aprobat cel târziu în a patra lună. Cu toate acestea, nu toată lumea face asta și poate dura ceva timp ca autoritățile responsabile să afle deloc despre asta.
„Aceasta este o afacere foarte grea, pentru că pe de o parte depindem de sfaturile rezidenților, pentru că nu am angajați care să meargă cumva prin district și să se uite, unde arată ca un apartament gol Și atunci este foarte complicat să cercetăm aceste cazuri. Este un act administrativ îndelungat, unde primul lucru de aflat este: la ce apartament este exact, cine deține apartamentul? Atunci proprietarului i se scrie, poate comenta. Apoi aduce Dacă aveți argumente, de ce nu, atunci trebuie să le evaluați și să le verificați, asta se întâmplă de ceva vreme. "
Companiile de fonduri străine îngreunează sarcina
În general, Biedermann observă că diferiți actori acționează acum pe piața imobiliară din Neukölln decât erau, făcând sarcina și mai dificilă. Mai exact, aceasta înseamnă: companii străine în loc de localnici. Acesta a fost rezultatul unei analize a vânzărilor în districtul la modă „Kreuzkölln” din ultimii doi ani:
"În această privință, putem vedea deja că societățile de fond luxemburgheze sau orice altceva se află în spatele acesteia sau unele structuri de companii imbricate, unde în caz de îndoială este dificil pentru noi să aflăm cine se află în spatele ei? Dacă vom reuși deloc".
Este adesea dificil să intri în contact cu acești actori, relatează Biedermann, deoarece nici măcar nu răspund la scrisori și nici nu trimit avocați.
Pentru a contracara posturile vacante speculative, Jochen Biedermann se bazează acum în principal pe interzicerea deturnării. Amenzile sunt, de asemenea, impuse uneori. Dar Biedermann estimează că suma este prea mică pentru a fi un factor decisiv.
Uneori, după intervenția autorităților, proprietarii inițiau doar proiecte de renovare pro forma, observă experții săi. Cu toate acestea, există succese: districtul a reușit să readucă cel puțin 140 de apartamente pe piața imobiliară în ultimii patru ani, spune Jochen Biedermann. Un proces de autorizare a construcției este acum în curs și pentru casa lui Jules.
Companiile de cutii poștale aparent nu reprezintă o mare problemă
Și în multe alte locuri din Berlin există o suspiciune întemeiată sau confirmată că apartamentele și casele sunt goale doar din motive speculative: Prenzlauer Allee 174, de exemplu, Suarezstraße 24, Habersaathstr. 40-48, .
Fenomenul poate fi greu de înțeles și dovedit cu adevărat rezistent. Reiner Wild, director general al asociației chiriașilor din Berlin, subliniază că fenomenul apartamentelor goale este mai mult decât casele complet goale.
Reiner Wild nu vede că companiile de cutii poștale joacă un rol important în speculațiile imobiliare din Berlin:
"Se întâmplă, dar în general nu puteți spune că acestea sunt în primul rând companii de acest gen, deoarece de multe ori este vorba doar de chestiuni legate de legislația fiscală".
În Luxemburg, de exemplu, proprietatea asupra proprietății este impozitată semnificativ mai mică decât în Germania, potrivit Wild.
„De obicei corporații globale”
Kai Warnecke, președintele asociației de proprietari „Haus und Grund”, este, de asemenea, familiarizat cu fenomenul locurilor de muncă vacante. Cu toate acestea, el pune accente complet diferite în evaluarea sa. Nu crede că Berlinul este deosebit de afectat.
"Rata locurilor de muncă vacante este în special o problemă în regiunile în care cererea de spațiu de locuit nu este la fel de mare."
Din experiența sa, doar investitorii străini operează posturi vacante în scopuri speculative. Mai ales din alte țări, adesea în afara Europei.
"De regulă, acestea sunt corporații globale, inclusiv companii mai mici, unde se face un pariu, ca să spunem așa, pe evoluțiile pieței."
Acești actori creează adesea societăți cuibărite în care actorii reali sunt greu de identificat, spune Warnecke.
"Chiar și o clădire care este goală în aceste cazuri speculative va fi propria companie, care la rândul ei aparține unei alte companii care aparține unei companii undeva în străinătate."
Danemarca ca model?
Toți cei intervievați sunt de acord că ar trebui făcut ceva pentru a contracara rata speculativă a posturilor vacante. Dar abordările soluțiilor sunt foarte diferite. Consilierul orașului districtual Jochen Biedermann, de exemplu, ar dori mai mult personal în toate zonele sale administrative responsabile, în timp ce lobbyistul chiriașului Reiner Wild se bazează pe alte reglementări legale:
„Faptul că libera circulație a finanțelor în UE ar trebui să se limiteze la proprietăți imobiliare, în Danemarca există o reglementare specială a tratatelor de la Maastricht pentru Danemarca, care și-au menținut piața imobiliară practic liberă de capitalul internațional, adică de capitalul european, acesta este un model care cu siguranță ar putea fi implementată și în întreaga UE. Trebuie doar să o doriți. "