Proprietatea comunității Acceptarea implicată de către dezvoltator
LG Schweinfurt, hotărârea v. 23 ianuarie 2015 - 22 O 135/13
Într-o comunitate de proprietari - ca atât de des - au fost deteriorate de umiditate și alte defecte în parcarea subterană. Cu toate acestea, LG Schweinfurt a respins cererea proprietarilor de garanție pe motiv că cererile au fost prescrise. Cu toate acestea, nu a fost acceptată proprietatea comunală, care include și parcarea subterană.
Începutul prescripției cu scăderea proprietății comune
În principiu, termenul de prescripție pentru drepturile de garanție în dreptul construcțiilor nu începe înainte ca lucrările de construcție să fie acceptate. Chiar dacă un condominiu nou construit sau transformat este cumpărat de dezvoltator, lucrările de construcție trebuie acceptate. Fiecare cumpărător este responsabil pentru acceptarea proprietății private, adică a apartamentului. Cu toate acestea, toți proprietarii trebuie să colecteze proprietatea comună. Dacă apartamentele individuale sunt vândute abia la ani de la finalizarea complexului rezidențial, cumpărătorii care se alătură ulterior trebuie să fie implicați și în acceptarea zonelor comune. Aceasta înseamnă că termenul de prescripție pentru drepturile de garanție poate fi amânat cu ani de zile și începe doar când ultimul cumpărător (de asemenea: „ultimul cumpărător”) a acceptat proprietatea comună.
Acceptarea de către primul administrator sau de către un expert desemnat de dezvoltatorul imobiliar
Particularitatea cazului în fața LG Schweinfurt a fost că contractele de cumpărare a apartamentelor conțineau o clauză conform căreia administratorul WEG ar trebui să preia apartamentele în locul cumpărătorului. Cu astfel de clauze, se încearcă punerea acceptării într-o mână (și în mâinile primului manager, numit de obicei de către dezvoltator însuși) și lăsarea termenului de prescripție să înceapă mai devreme. Eficacitatea unor astfel de clauze este pe bună dreptate pusă la îndoială (cf. Münch, MietRB 2014, 81). BGH consideră că clauzele de termeni și condiții, prin care acceptarea proprietății comune trebuie acordată primului administrator numit de dezvoltator, sunt ineficiente (BGH din 12.9.2013 - VII ZR 308/12). Tribunalul Regional Superior din Frankfurt consideră că clauzele sunt ineficiente prin care acceptarea este delegată unui expert desemnat de dezvoltatorul imobiliar (Tribunalul Regional Superior din Frankfurt din 30 septembrie 2013 - 1 U 18/12); Cu toate acestea, OLG Koblenz consideră că aceste clauze sunt eficiente (OLG Koblenz din 16 mai 2013 - 2 U 1123/12).
Acceptarea implicată prin utilizarea și plata ultimei rate
LG Schweinfurt nu a trebuit să decidă disputa cu privire la eficacitatea clauzei de acceptare, deoarece este incontestabil că acceptarea nu a avut loc. Cu toate acestea, instanța consideră că cererile de garanție sunt prescrise, deoarece acceptarea a avut loc printr-un comportament concludent („implicit”). Ultima tranșă trebuia plătită după finalizare. Toți noii proprietari s-au mutat în apartamente și în 1994 ultima plată din toate fusese plătită. Cu aceasta, proprietarii au exprimat în mod clar că sunt mulțumiți de lucrările de construcție, adică au declarat implicit acceptarea. Perioada de prescripție de 5 ani a expirat, prin urmare, în 1999, iar proprietarii de apartamente nu mai puteau revendica drepturi de garanție împotriva dezvoltatorului.
Proprietarii de apartamente aveau un sentiment de explicație
Proprietarii au susținut că, din cauza clauzei de acceptare din contractele de achiziție, nu aveau „conștientizarea explicației” pentru o acceptare implicită. Cu toate acestea, LG Schweinfurt consideră că proprietarii au renunțat la acceptare după ce nu au solicitat acceptul stipulat contractual. Ar fi putut recunoaște că comportamentul lor - utilizarea și plata ultimei tranșe - trebuie înțeles ca o acceptare concludentă.
Ca urmare, dezvoltatorul a folosit o clauză de acceptare presupusă a fi ineficientă și, din moment ce nu a efectuat o acceptare, beneficiază în continuare de începutul anterior al termenului de prescripție. A doua instanță va trebui acum să decidă dacă acest lucru poate fi corect.
Avocat Mathias Münch
BRL B OEGE R OHDE L UEBBEHUESEN, Berlin
► Acest articol la Anwalt24.de.
► Urmăriți autorul pe Google+ și Twitter.