Reglementarea închirierilor sezoniere mobilate
În ceea ce privește închirierile sezoniere mobilate, dacă doriți să vă închiriați apartamentul sau una din a doua locuințe pe o platformă de internet de tip Airbnb pentru a genera venituri suplimentare pe noapte, câteva zile sau pe săptămână, asigurați-vă că trebuie să respectați mai întâi reglementările din acest domeniu, nereușind să vă vedeți expus la sancțiuni semnificative.
I. Care este regimul aplicabil pentru așa-numitele închirieri sezoniere mobilate pe termen scurt? ?
Închirierile mobilate sezoniere, numite și închirieri mobilate pe termen scurt, se referă la închirierile făcute în beneficiul clienților trecători, în general, pentru câteva zile sau săptămâni. Reglementările aplicabile sunt diferite în funcție de faptul dacă cazarea se referă la reședința principală sau secundară a locatorului. Dacă închirierea reședinței principale nu este foarte restrictivă pentru locator, este diferită în cazul unei reședințe secundare, care trebuie să respecte un anumit număr de condiții.
1.1. Închiriere sezonieră mobilată a unei reședințe principale.
Articolul 2 din Legea nr. 89-462 din 6 iulie 1989 definește reședința principală ca fiind locuința ocupată cel puțin 8 luni pe an - cu excepția motivelor profesionale, a sănătății sau în caz de forță majoră - fie de către chiriaș, fie de persoana pe care o au locuiesc cu sau de către un dependent.
Închirierea reședinței principale către turiști prin intermediul unei platforme de internet, cum ar fi Airbnb, este posibilă în limita a 120 de zile pe an, fără ca locatorul să trebuiască să ia măsuri speciale în conformitate cu articolul L631-7-1 paragraful 5 din Construcții și Codul locuințelor.
Dincolo de acest prag, locatorul trebuie să obțină o modificare a autorizației de utilizare. Astfel, dacă o persoană dorește să-și ofere reședința principală turiștilor în trecere, o poate face direct postând un anunț pe site-urile web de tip Airbnb; singura limită fiind de a nu-l închiria pentru o perioadă de peste 120 de zile.
Ca atare, din ianuarie 2018, platforma Airbnb a creat un instrument automat și vizat care limitează perioada maximă anuală de închiriere pe site la 120 de nopți pe an pentru întreaga cazare situată în districtele centrale ale Parisului (75001, 75002, 75003 și 75004 ), cu excepția cazului în care gazda are dreptul de a închiria mai mult.
1.2. Închirierea mobilată sezonieră a unei a doua case și compensarea.
Reședința ocupată mai puțin de 8 luni pe an este considerată reședință secundară.
Unele orașe necesită autorizația prealabilă din partea primăriei pentru a închiria o a doua casă (Art. L631-7 din Codul construcțiilor și locuințelor), și anume orașele:
de peste 200.000 de locuitori;
suburbiile interioare ale Parisului (departamentele Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis și Val-de-Marne);
de peste 50.000 de locuitori cu așa-numitele zone „tensionate” (dezechilibru între cerere și ofertă).
Odată obținută autorizația, aceasta nu va mai fi considerată ca cazare rezidențială, ci ca spații comerciale.
La Paris, această autorizație este însoțită de despăgubiri care impun locatorului:
fie să ofere în spații de compensare pentru alte utilizări decât casa pe care o deține și pe care le va transforma în locuințe;
fie să cumpere un titlu de despăgubire (sau comercial) de la un terț, proprietar al spațiilor alocate unei alte utilizări decât locuințele (birouri, magazine etc.) pe care le va transforma în locuințe. Prețurile sunt negociate între cumpărător și vânzător și variază în funcție de locația dvs.
Această regulă, care poate varia în funcție de district, necesită achiziționarea unei suprafețe echivalente de spații comerciale, sau chiar duble, care trebuie transformate în spații rezidențiale pentru a nu agrava lipsa de locuințe. Este vorba atunci de reconstituirea „pierderii” de locuințe (destinate închirierii pe termen scurt) prin crearea unei alte locuințe.
Compensația nu este o taxă, nu este materială: este transferul comercialității unui local de altă utilizare decât locuința către o locuință, permițându-i acestuia din urmă să obțină o schimbare reală de utilizare, adică definitivă.
Astfel, dacă o persoană dorește să ofere a doua locuință pentru închiriere turistică, trebuie să obțină mai întâi o autorizație pentru schimbarea utilizării cu compensație și apoi să treacă la schimbarea destinației localului rezidențial.
Compensația este o procedură greoaie care se desfășoară în mai multe etape:
dobândirea unui titlu de despăgubire,
depunerea dosarului,
faza de instruire,
decizie publicată.
II. Care sunt pașii preliminari pentru o așa-numită închiriere mobilată pe termen scurt? ?
2.1. Verificați în prealabil dacă reglementările privind coproprietatea nu interzic închirierea pe termen scurt.
Utilizarea pe care intenționați să o faceți de casa dvs. nu trebuie să fie contrară scopului general al clădirii stabilit de reglementările privind coproprietatea.
Astfel, este esențial să ne referim mai întâi la reglementările privind coproprietatea, care pot include o clauză de locuințe burgheze (locuințe și profesii liberale) sau chiar o clauză exclusivă de locuințe burgheze, care interzice un alt mod de funcționare decât locuința.
Într-un astfel de caz, puteți solicita oricând o schimbare de utilizare contrară reglementărilor, solicitând acordul unanim al coproprietarilor printr-o adunare generală (articolul 26 din legea din 10 iulie 1965).
Regulamentul poate prevedea, de asemenea, că clădirea este pentru uz mixt, adică autorizează utilizarea rezidențială, profesională și comercială a spațiilor, caz în care este posibilă închirierea sezonieră.
Vă rugăm să rețineți, în cazul în care activitatea dvs. intră în conflict cu prevederile reglementărilor privind coproprietatea, sindicatul coproprietarilor poate introduce o acțiune împotriva dvs. pentru a pune capăt atacului asupra destinației clădirii (art. 15 din legea nr. 65-557 din 10 iulie 1965).
Printr-o hotărâre din 6 iulie 2017 nr. 16-16849, Curtea de Casație a mers chiar mai departe, reamintind valoarea contractuală și, prin urmare, obligatorie, conferită unei stări descriptive de diviziune față de coproprietarii unei societăți -dreptul de proprietate. În această hotărâre, sindicatul coproprietarilor a cerut societății coproprietar să-și oprească activitatea profesională, apartamentul pe care îl deține poate fi folosit doar ca locuință în condițiile descrierii diviziunii incluse în reglementările privind coproprietatea.