SCI la l; IS sau la l; IR care regim fiscal să aleagă (2021)
În principiu, societatea imobiliară (SCI) este supusă impozit pe venit (IR) datorită scopului său civil, dar poate alege regimul impozitului pe profit (IS).
Într-adevăr, SCI are o opțiune atunci când este creată sau în timpul vieții companiei: poate alege regimul de impozitare a societăților (IS). Cu toate acestea, alegerea companiei este limitată atunci când desfășoară o activitate comercială, cum ar fi închirierea mobilată: trebuie apoi să se încadreze în IS.
În funcție de situația SCI, IR sau IS se vor dovedi a fi mai mult sau mai puțin avantajoase, atât pentru companie, cât și pentru parteneri.
Cum se alege între SCI cu IS sau IR: tabel comparativ
| SCI la IR | SCI la IS |
| Metoda de impozitare | Plata impozitului pe venit al partenerilor: aplicarea scalei progresive a impozitului pe venit |
Alegerea între regimul real și regimul microterestru
Fără indemnizație fiscală pentru o posibilă perioadă de deținere
De ce să alegeți SCI la IS ?
SCI pe care partenerii decid să îl prezinte la IS se spune că este opac: la sfârșitul fiecărui exercițiu financiar, compania care generează profituri plătește impozitul pe aceste sume în funcție de suma lor. Prin urmare, compania însăși percepe autoritățile fiscale și nu partenerii, așa cum este cazul în regimul de parteneriat (IR).
Impozitul pe profit poate părea avantajos pentru partenerii care nu sunt impozitați pe venitul lor personal. Cu toate acestea, este important să înțelegem implicațiile unui astfel de regim pentru a determina dacă situația se pretează la o astfel de alegere.
Impozitarea SCI la IS
Când situația sa financiară o permite, SCI supus SI generează profituri în fiecare exercițiu financiar din care se scad anumite sume:
- Costuri de achiziție a proprietății
- Costuri de administrare a proprietății (lucrări, coproprietate etc.)
- Procentul din prețul de cumpărare al proprietății deductibilă în fiecare an (amortizare): numai clădirile și nu terenurile sunt deductibile din venit.
- Remunerația administratorului asociat
Profiturile sunt supuse unei anumite rate, în funcție de valoarea lor:
| Suma profitului | Cota de impozitare |
| Mai puțin de 38.120 € | 15% |
| De la 38.120 € la 500.000 € | 28% |
| Peste 500.000 € | 28% |
Rata redusă de 15% se aplică atunci când:
- Cifra de afaceri fără taxe a companiei este mai mică de 7,63 milioane de euro
- Până la 75% din capital este deținut de persoane fizice
Profitul excedentar poate fi alocat rezervei legale sau statutare sau distribuit partenerilor care vor fi impozitați pe bază personală în momentul declarației de venit..
Obligațiile contabile ale SCI față de IS
SCI care face obiectul SI trebuie să țină cont în mod imperativ: această formalitate este pur și simplu opțională pentru companiile transparente. Aceasta este contabilitatea de angajamente, similară cu cea cerută companiilor comerciale. Prin urmare, este important să pregătiți anumite documente și să le actualizați:
- Conturi anuale: conturile anuale sunt depuse la grefa Tribunalului Comercial la sfârșitul fiecărui exercițiu financiar și includ bilanțul, situația veniturilor și anexa.
- Cartea jurnalului: acest document contabil listează cronologic toate operațiunile care afectează proprietatea SCI (debite și credite) efectuate pe durata vieții companiei.
- Cartea Mare: acest document contabil listează aceleași tranzacții ca jurnalul, dar le organizează după cont contabil.
Documentele contabile obligatorii trebuie păstrate timp de cel puțin 10 ani. Deși este pur și simplu opțională, numirea unui contabil autorizat poate facilita păstrarea conturilor, ceea ce poate constitui o povară deosebit de grea pentru manager.
Avantajele și dezavantajele SCI la IS
| Avantaje | Dezavantaje |
| Fără impozitare a partenerilor atunci când SCI nu distribuie dividende | Imposibilitatea ca partenerul care a contractat un împrumut să își aducă contribuția la deducerea dobânzii la împrumut din impozitul său pe venit |
| Deducerea anumitor costuri din profiturile înainte de impozitare, în special remunerația managerului asociat | Supunerea vânzării proprietății de către SCI la impozitul pe câștigurile de capital profesionale la rata de 33,33% |
| Imputabilitatea deficitului funciar asupra profiturilor din următorii 10 ani | Incapacitatea de a beneficia de reduceri de impozite pe câștigurile de capital imobiliare, în special alocația pentru perioada de deținere |
| Obligația de a ține conturi: depunerea conturilor anuale la grefa Tribunalului Comercial la sfârșitul exercițiului financiar |
De ce să păstrăm regimul IR pentru un SCI ?
Majoritatea companiilor civile, indiferent dacă sunt familiale sau profesionale, preferă să păstreze regimul IR, care este favorabil partenerilor în majoritatea cazurilor. In ciudaobligația de a transmite SCI la IS atunci când activitatea desfășurată de companie este comercială (închiriere mobilată, de exemplu), administrația fiscală arată o anumită toleranță și nu necesită în mod sistematic o schimbare de regim. Atunci când situația o permite, opțiunea IS permite totuși optimizarea impozitării sale și a partenerilor săi.