Scopul coproprietății imposibilității de a împărți o singură clădire în volume
„Întrucât rezultă din dispozițiile articolului 28-IV din legea din 10 iulie 1965 privind coproprietatea, în formularea sa rezultată din legea ALUR din 24 martie 2014, că diviziunea în volum nu poate fi utilizată în niciun caz pentru divizarea unei singure clădiri;
Că acesta este cazul unei clădiri al cărei design arhitectural este omogen pentru întreaga clădire, astfel încât este de neconceput să se efectueze o renovare parțială a fațadei sau a acoperișului, că fundațiile sunt comune pentru toate părțile clădirii. clădire și că există mai multe accesuri comune la diferitele părți ale clădirii;
Întrucât clădirea care face obiectul cererilor are astfel de caracteristici "(CA Aix-en-Provence, 28 martie 2017, nr. 15/14766).
Articolul 1 din legea din 10 iulie 1965 prevede că:
„Această lege reglementează orice clădire construită sau grup de clădiri construite a căror proprietate este distribuită între mai multe persoane, prin loturi fiecare cuprinzând o parte privată și o parte din părți comune.
În absența unui acord contrar care să creeze o altă organizație, această lege se aplică și complexelor imobiliare care, pe lângă terenuri, facilități și servicii comune, includ parcele, construite sau nu, care fac obiectul drepturilor de proprietate privată ".
Cu excepția cazului particular menționat la alineatul 2 din prezentul text (în prezența unui complex imobiliar guvernat de un acord care creează o altă organizație, în practică un ASL, o AFLU sau o Uniune a sindicatelor), rezultă din primul paragraf potrivit căruia regimul juridic al coproprietății se aplică automat:
- în prezența unei clădiri sau a unui grup de clădiri construite;
- clădirile respective fiind proprietatea mai multor persoane;
- această proprietate multiplă fiind organizată pe baza unor părți private identificate geografic (apartamente, magazine, parcări.) mărite de părți comune supuse proprietății comune.
Când sunt îndeplinite aceste condiții, regimul coproprietății se aplică automat (Cass. Civ. 3, 13 aprilie 1988, Bulletin Loyers și coproprietate, 1988, p. 290). Nu contează, în special, că nu există o reglementare a coproprietății: clădirea este, prin lege, deja supusă regimului coproprietății, prin singurul fapt al unei diviziuni între proprietari însoțită de existența unor părți comune nedivizate. (Cass. Civ. 3, 2 dec. 2008, Chirii și coproprietate 2009, com. 47; Cass. Civ. 3, 30 ianuarie 2007, Revue Administrator, aprilie 2007, p.54; CA Paris, 16 mai, 2012, Chirii și coproprietate 2002, com. 265).
Dar, dimpotrivă, absența părților comune îi permite să scape de legea din 10 iulie 1965? ?
Altfel formulat, ar fi posibil să se constituie volume pentru, în absența unor părți comune, să scape de regimul coproprietății ?
Dacă această posibilitate nu ridică nicio dificultate în cazul unui vast complex imobiliar (paragraful 2 menționat anterior prevede acest lucru), pe de altă parte, autorii au fost împărțiți cu privire la posibilitatea de a efectua o împărțire în volume în cadrul " o clădire unică, care să o facă să scape de legea din 10 iulie 1965.
O parte din doctrină consideră că posibilitatea de a opta pentru o împărțire în volume ar fi deschisă numai în prezența unui complex imobiliar și exclusă în cazul unei singure clădiri (LAFOND și ROUX, Codul coproprietății 2013, Litec, art. 1, nota 21).
Alții, mai moderați, consideră că această rută ar fi cu siguranță exclusă într-o singură clădire care cuprinde loturi de aceeași utilizare (de exemplu, o clădire rezidențială), dar permisă dacă, în cadrul clădirii, mai multe loturi au atribuții diferite, „de exemplu disocierea unui volum de spații comerciale sau profesionale de un volum rezervat exclusiv locuințelor "(Ph. SIMLER, Crearea lucrării imobiliare complexe și dreptul de proprietate, CDI 1999, p.289).