Slăbiți corect - DABonline Deutsches Architektenblatt
Există diferite tipuri de acceptare. Arhitecții ar trebui să fie familiarizați cu ei și cu consecințele lor juridice, deoarece există riscuri ridicate de răspundere.
Text: Jürgen Steineke
Pe șantier, termenul „acceptare” este adesea folosit de cei implicați în construcții pentru diverse probleme. De exemplu, termenii „acceptare tehnică”, „acceptare VOB” sau „acceptare parțială” pot fi găsiți, adesea fără a fi clar pentru cei implicați ce se ascunde în detaliu în spatele acestor termeni. În faza de service 8, arhitectul trebuie să-și susțină clientul în acceptarea lucrărilor de construcție și să-l consilieze pe larg. Dacă face greșeli, există riscul unor cereri substanțiale de despăgubire. Prin urmare, acest articol ar trebui să arate când și în ce formă arhitectul trebuie să vorbească și să folosească „acceptarea legală” (conform § 640 BGB sau § 12 VOB/B). Pentru a evita confuzia, trebuie folosiți întotdeauna termeni clari.
Tipuri de acceptare: conform legislației publice și civile
Odată cu acceptarea dreptului civil (tranzacție juridică), lucrările de construcție ale antreprenorului sunt acceptate de client. Acest tip de acceptare implică întrebarea dacă contractantul a furnizat serviciile în mod esențial complet și fără defecte (disponibilitatea pentru acceptare). Lucrările de construcție sunt deosebit de defecte dacă nu îndeplinesc specificațiile de calitate convenite contractual, utilizabilitatea este afectată, există un defect vizual sau lucrarea se abate de la regulile general recunoscute ale tehnologiei - cu excepția cazului în care acestea din urmă au fost convenite în mod expres. Acceptarea legală este reglementată în § 640 BGB. Dacă VOB/B este convenit, trebuie respectat și § 12 VOB/B. Acest lucru nu trebuie confundat cu acceptarea publică de către autoritățile din clădiri. Interesele publice sunt în centrul acceptării, de exemplu protecția împotriva incendiilor, siguranța structurală, limitele de construcție și distanțele limită. Această acceptare decide punerea în funcțiune a structurii în spațiul public. Cu toate acestea, în practică, autoritatea de supraveghere a clădirilor efectuează doar propriile sale inspecții și inspecții de acceptare pentru clădiri cu un nivel ridicat de trafic public, cum ar fi școli, centre de îngrijire pentru copii, centre comerciale și muzee. Următoarele se referă doar la acceptarea dreptului civil.
Obligația clientului
Următoarele se aplică pe fiecare șantier: Clientul trebuie să accepte lucrările antreprenorului imediat ce este gata de acceptare. Dacă există încă defecte semnificative, constructorul poate refuza acceptarea. În acest caz, antreprenorul trebuie să elimine cel puțin aceste deficiențe înainte de a putea solicita acceptarea. Un defect semnificativ există, în special, dacă utilizabilitatea lucrării este restricționată. Defectele optice sunt de obicei semnificative numai dacă lucrarea se abate semnificativ de la calitatea țintă și defectul în aspect este deosebit de vizibil (de exemplu fațada frontală). De asemenea, clientul are dreptul în cazul unui număr mare de defecte optice sau tehnice minore. să refuze acceptarea legală. Cu toate acestea, dacă un client dorește să refuze acceptarea pe termen lung, arhitectul ar trebui să recomande mai întâi consiliere juridică.
Efectele juridice ale acceptării
Următoarele efecte juridice sunt asociate cu acceptarea tranzacțiilor juridice:
Sarcina probei este inversată: înainte de acceptare, antreprenorul trebuie să dovedească clientului, la cerere, că lucrările de construcție pe care le-a efectuat sunt fără defecte. După acceptare, clientul trebuie să furnizeze contractantului dovezi că manopera a fost defectă (excepție: defecte raportate în timpul acceptării)
- Începe termenul de prescripție pentru revendicările pentru defecte.
- Salariile sunt datorate.
Riscul este transferat: Până la acceptare, contractantul suportă riscul distrugerii sau deteriorării performanței sale de muncă din cauza unei circumstanțe externe. Acest lucru este specificat chiar în VOB/B. În secțiunea 4 (5) scrie: „Antreprenorul trebuie să protejeze serviciile prestate de el ... până la acceptarea împotriva furtului și a daunelor.” Cu acceptarea, acest risc este transferat clientului.
În principiu, numai clientul sau reprezentantul său autorizat poate accepta munca prestată de contractant. Ar trebui clarificat faptul că încheierea contractului de arhitect nu conduce la o autorizație de acceptare. Cu toate acestea, arhitectul trebuie să consilieze clientul ca parte a supravegherii construcției în timpul acceptării și să facă o recomandare de acceptare.
Arhitectul se întreabă adesea dacă ar trebui, de asemenea, să solicite clientului o procură pentru acceptarea legală a lucrărilor de construcție. Cu toate acestea, acest lucru nu este recomandabil, întrucât arhitectul poate conveni în prealabil cu clientul asupra calității lucrărilor de construcție, dar în ziua inspecției lipsesc încă „ochii” și declarațiile clientului. Dacă arhitectul a recunoscut deja defecte în timpul monitorizării proprietății, este recomandabil să discutați cu clientul despre acestea înainte de data acceptării și să coordonați procedura viitoare.
Tipul de acceptare 1: formal de către client
Pentru toți cei implicați în construcție, acceptarea formală este cel mai sigur tip de acceptare. În acest context, „formal” înseamnă inspecția și inspecția lucrărilor efectuate de contractant. În VOB/B, acceptarea formală este reglementată în secțiunea 12, paragraful 4. Dacă arhitectului i s-a comandat faza de service 8, de obicei trebuie să furnizeze următoarele servicii în legătură cu acceptarea lucrărilor de construcție:
- Organizarea inspecției de inspecție (de exemplu, invitația clientului și a destinatarului și, dacă este necesar, a experților speciali)
- Logare în timpul vizitei la fața locului, identificarea defectelor
- Recomandări privind modul de procedare (de exemplu, recomandarea de acceptare, stabilirea unui termen limită pentru eliminarea defectelor)
Raportul de acceptare trebuie să conțină cel puțin următoarele informații:
- Ziua inspecției
- Participanții la inspecție
- Defecte constatate și evaluarea dacă defectele sunt substanțiale sau nesemnificative și dacă contractantul le-a recunoscut sau nu
- Stabilirea unui termen limită pentru eliminarea defectelor sau finalizarea lucrărilor rămase
- Perioada de limitare
- Rezervări (din cauza unor defecte cunoscute sau a unei penalități contractuale)
- Semnătura clientului
Toate defectele identificate trebuie raportate la acceptare. În cazul în care acceptarea este înregistrată doar „sloppily” de către client și arhitectul acestuia, clientul își pierde o parte substanțială din drepturile sale (performanțe ulterioare, performanțe substitutive, reducerea prețului și retragere), cu condiția ca defectele recunoscute să nu fie raportate. Clientul primește atunci doar despăgubiri pentru daune.
Este recomandabil să solicitați eliminarea defectelor constatate în raportul de acceptare prin stabilirea unui termen limită. În cazul în care defectele nu au fost remediate de către antreprenor în termenul stabilit, lucrările de înlocuire pot fi inițiate în cazul unui contract de construcție BGB (secțiunea 637 BGB). În cazul contractului de construcție VOB, mai întâi este necesară o amenințare de reziliere și retragere a comenzii (secțiunea 4 (7) coroborată cu secțiunea 8 (3) VOB/B). O astfel de scrisoare ar trebui să fie scrisă și trimisă chiar de client.
Tipul de acceptare 2: tacit
Există o acceptare tacită a lucrării dacă nu există nicio inspecție sau un document de acceptare pentru lucrările efectuate de contractant. Cu toate acestea, aceasta este și o acceptare activă printr-o acțiune conștientă din partea clientului. Exemplu: Antreprenorul și-a emis factura finală. Clientul le plătește integral și fără ezitare, exprimând astfel că consideră că serviciul este în conformitate cu contractul.
Tipul de acceptare 3: fictiv
În cazul unei acceptări fictive, consecințele juridice ale unei acceptări apar, deși este posibil ca clientul să nu fie deloc conștient de acest lucru. Următoarele cazuri din secțiunea 12 (5) VOB/B conduc în special la o ficțiune de acceptare:
- Contractantul a notificat clientului finalizarea serviciului în scris și clientul nu a solicitat nicio acceptare formală în termen de douăsprezece zile lucrătoare.
- Clientul folosește serviciul sau o parte din serviciu de șase zile lucrătoare.
- Cu toate acestea, o ficțiune de acceptare nu apare dacă clientul a precizat anterior că refuză acceptarea.
Acceptarea parțială este o acceptare regulată a tranzacțiilor juridice a lucrărilor de construcție a antreprenorului, care se referă la o parte autonomă a lucrării generale. Exemplu: Antreprenorul a comandat gips-carton, tencuială și pictori. Toate cele trei loturi ar fi autonome și, prin urmare, ar putea fi eliminate prin tranzacții.
În cazul contractului de construcție VOB, antreprenorul are dreptul la acceptarea parțială în conformitate cu secțiunea 12 (2) VOB/B. BGB nu are o astfel de obligație de acceptare parțială, astfel încât contractantul are o creanță corespunzătoare împotriva constructorului numai dacă acest lucru a fost convenit contractual.
Evaluarea stării - anterior „acceptare tehnică”
Dacă trebuie inspectate etapele intermediare ale construcției, care nu mai pot fi vizualizate nedistructiv după finalizarea finală a serviciului din cauza executării ulterioare, se vorbește adesea despre o „acceptare tehnică”. Cu toate acestea, acest termen este depășit și conduce în mod regulat la așteptări false din partea contractantului. Determinarea condiției în conformitate cu secțiunea 4 (10) VOB/B nu este o acceptare.
Evaluarea stării este de obicei realizată de arhitect și de șeful de șantier al antreprenorului. Protocolul este creat de arhitect și ar trebui să fie însoțit de fotografii. Exemplu: În cazul lucrării șapei, izolația fonică la impact este verificată după ce a fost așezată, deoarece atunci când șapa este acceptată legal, izolația nu mai poate fi verificată fără a distruge șapa.
Este controversat ce efecte juridice va determina declanșarea statutului împotriva clientului. În unele cazuri, se susține că odată cu inspecția și aprobarea serviciului parțial, sarcina probei pentru existența defectelor este deja transferată clientului. Potrivit unei alte opinii, doar acceptarea „reală” duce la inversarea sarcinii probei.
Dipl.-Ing. Jürgen Steineke a fost manager/supraveghetor de șantier pentru SMV/Berlin de 20 de ani.