Te rog, decolează! comerțul cu construcții
În cazul în care antreprenorii meșteșugari trebuie să își solicite remunerația în instanță, ar trebui să se asigure absolut că munca prestată a fost acceptată sau se consideră că a fost acceptată. Legea contractelor de construcții, care a fost reformată de la 1 ianuarie 2018, oferă diverse opțiuni pentru acest lucru.
„Acțiunea pentru salarii va fi respinsă, cel puțin ca nefondată în prezent.” Aceste declarații sau similare în instanță nu sugerează nimic bun pentru antreprenorul reclamant. Dacă părțile la un contract de construcție contestă remunerația antreprenorului, formalitățile joacă un rol important în litigiile juridice și judiciare. Datorită complexității lor, procesele de construcție sunt de obicei caracterizate de un set complex de fapte, iar dosarul de litigii crește rapid într-o măsură considerabilă, astfel încât instanțele tind să înceteze procedurile relativ „ușor” în absența unor cerințe legale individuale. Tocmai din acest motiv, companiile de construcții și meșteșuguri ar trebui să acorde o atenție deosebită respectării procedurii corecte pentru a-și putea aplica ulterior în mod eficient salariile împotriva clienților lor, precum antreprenorii generali sau dezvoltatorii imobiliari. În caz contrar, există riscul concedierii și, în loc să realizăm salariile, apar costuri neașteptat de mari ale litigiilor. În acest context, întrebarea dacă lucrările sau lucrările de construcții au fost acceptate în mod corespunzător joacă un rol central în jurisprudență.
Termenul și semnificația acceptării
Conform articolului 640 BGB, clientul este obligat să accepte lucrările fabricate contractual. Aceasta înseamnă că clientul trebuie să aprobe lucrările efectuate „conform contractului”. Abia atunci remunerația antreprenorului devine exigibilă în conformitate cu secțiunea 641 din Codul civil german (BGB) și poate fi afirmată - dacă este necesar în instanță - după emiterea unei facturi finale audibile. Prin urmare, acceptarea este un punct central în dreptul contractelor de construcții, de asemenea, deoarece perioada de prescripție începe cu aceasta și sarcina probei pentru existența defectelor este de obicei transferată clientului.
Diferite forme de acceptare
Conform legii, acceptarea poate avea loc în moduri diferite. Ceea ce este convenit prin contract este întotdeauna decisiv, deoarece există adesea cerințe speciale aici. De exemplu, există o regulă comună conform căreia, pe lângă cerințele legale din secțiunea 640 BGB, trebuie să aibă loc așa-numita acceptare formală cu revizuirea comună a lucrărilor de construcție și crearea unui raport de acceptare. Acest lucru se poate face și cu referire la VOB/B (secțiunea 12 (4) VOB/B reglementează cazul acceptării formale). Cu toate acestea, dacă nu a fost convenită nicio acceptare formală, acceptarea poate fi acceptată expres sau concludent respectiv. În plus, există posibilitatea așa-numitei acceptări fictive; acceptarea poate fi renunțată numai în cazuri excepționale.
Acceptă expres
Serviciile de muncă sunt acceptate „în mod expres” dacă există o declarație corespunzătoare de către client, care trebuie să fi fost primită de contractant. Pentru documentare și probabilitate, această declarație ar trebui să fie în cel mai bun caz disponibilă în scris, dar acest lucru nu este absolut necesar. În special, nu este nevoie de un acord semnat de ambele părți contractante, care rezultă deja din faptul că acceptarea este în esență o declarație de intenție unilaterală a clientului și nu un contract bilateral. Faptul că clientul se plânge de defecte atunci când depune declarația de acceptare și își rezervă drepturile corespunzătoare la defecte nu este în mod fundamental dăunător existenței acceptării, cu excepția cazului în care acceptarea este, prin urmare, refuzată.
Acceptare concludentă
Dacă clientul declară acceptarea nici în scris, nici oral, acest lucru poate rezulta, de asemenea, implicit, adică în mod concludent, din comportamentul său. Din comportamentul respectiv, totuși, trebuie să fie posibil să se deducă fără echivoc că clientul consideră în esență că lucrarea sau lucrările de construcție sunt conforme cu contractul. În consecință, cerințele legale formulate aici sunt relativ stricte. Acceptări concludente pot fi presupuse, de exemplu, dacă clientul plătește necondiționat salariile rămase sau folosește lucrările de construcție efectuate conform intenției (de exemplu, de către proprietarul clădirii care se mută în casa construită), fără a se plânge de viciile semnificative după ce a trecut o perioadă rezonabilă de inspecție de la utilizare.
În acest din urmă caz, totuși, din punctul de vedere al companiei care desfășoară lucrări în domeniul construcțiilor, trebuie să se țină seama mai întâi de relația contractuală respectivă. Dacă antreprenorul, de exemplu ca subcontractant pentru un dezvoltator imobiliar, efectuează așezarea parchetului, achiziționarea casei în raport cu subcontractantul nu are neapărat drept rezultat o acceptare concludentă. Deoarece subcontractantul tocmai nu a încheiat un contract cu cumpărătorii, motiv pentru care, de regulă, nu va avea informații mai detaliate despre procesele și contextul anumitor comportamente ale cumpărătorilor și dezvoltatorilor imobiliari. Mai degrabă, subcontractantul trebuie să solicite acceptul de la dezvoltatorul imobiliar ca partener contractual direct al acestuia, la urma urmei, el dorește și remunerația convenită de la el. Pentru a evita nedreptatea, subcontractantul din constelația dată poate fi protejat de așa-numita „maturitate avansată” din secțiunea 641 (2) BGB, în cazul în care dezvoltatorul ar fi fost plătit de cumpărători sau ar fi primit acceptul de la aceștia sau despre acest lucru Subcontractanții nu furnizează nicio informație în ciuda unei cereri de informații.
Acceptare fictivă
Legea prevede acum așa-numita acceptare fictivă în secțiunea 640 (2) BGB. Dacă contractantul stabilește clientului său un termen rezonabil pentru acceptare după finalizarea lucrărilor sale și dacă clientul nu refuză acceptarea în acest termen, depunând cel puțin un defect, lucrarea va fi considerată acceptată. Antreprenorii, cum ar fi companiile din domeniul construcțiilor, ar trebui să utilizeze în mod sensibil acest instrument, mai ales dacă clientul nu poate fi convins să prezinte acceptul. Cu toate acestea, în cazul în care clientul este consumator, contractantul trebuie să-l informeze în detaliu în scris cu privire la posibilele consecințe ale ficțiunii de acceptare legală la cerere și stabilind un termen pentru acceptare.
Dispensabilitatea acceptării
În cazuri excepționale, acceptarea lucrării poate fi chiar renunțată. Acest lucru presupune, de exemplu, că clientul refuză să îndeplinească contractul fără niciun motiv. Aici contractantul poate solicita în mod excepțional plata remunerației sale din motive de echitate înainte de finalizare și fără acceptare. Același lucru se aplică în general în constelațiile în care comportamentul clientului arată în mod clar că nu mai există niciun interes pentru performanța ulterioară (adică, de regulă, în eliminarea defectelor). De fapt, este o idee esențială a legii privind construcțiile sau contractele de muncă că societatea executantă are întotdeauna dreptul la executarea ulterioară în caz de defecte. Clientul ocolește acest drept, de exemplu, dacă în cele din urmă elimină el însuși defectele de construcție existente sau le elimină. Pentru că și aici devine clar că antreprenorul nu mai acordă importanță depunerii unei declarații de acceptare, întrucât nu va mai accepta ca serviciile partenerului său contractual să fie îmbunătățite „în conformitate cu contractul”. În cele din urmă, el alege modul de remediere a defectelor de către un terț și, prin urmare, exprimă faptul că respinge îndeplinirea ulterioară de către contractant.
Relevanța rezervelor cu privire la defecte și comportament în cazul refuzului acceptării
După cum sa menționat deja, rezervările din partea clientului pentru defecte nu împiedică în principiu depunerea unei declarații efective de acceptare, atâta timp cât acceptarea nu este refuzată în mod expres. Conform secțiunii 640 (3) BGB, clientului i se cere chiar să își rezerve drepturile cu privire la defectele cunoscute la acceptare, întrucât altfel nu ar mai putea revendica cererile corespunzătoare ulterior. Întrucât acceptarea a fost declarată efectivă în ciuda rezervelor corespunzătoare pentru defecte, salariile totale sunt în general datorate la plată. Cu toate acestea, în ceea ce privește defectele rezervate, clientul are, în general, dreptul la drepturi de păstrare în valoare de două ori mai mare decât costul reparării defectelor (secțiunea 641 (3) BGB).
Dacă, pe de altă parte, clientul refuză efectiv acceptarea, specificând defectele, contractantul poate cere acum o așa-numită evaluare comună a stării în conformitate cu secțiunea 650g BGB, în care să fie documentate starea serviciilor și defectele în litigiu. Dacă clientul nu cooperează în acest sens, evaluarea stării poate fi efectuată și unilateral de către contractant, cu excepția cazului în care clientul nu este responsabil pentru eșecul său de a coopera. Dacă anumite defecte nu sunt enumerate în evaluarea stării, sarcina probei va fi inversată pe cheltuiala clientului în cazul în care ulterior va apărea o dispută între părți cu privire la defectele care nu sunt incluse.
Caracteristici speciale ale contractului VOB
Mai ales în relațiile de afaceri, cei implicați vor fi de multe ori de acord asupra aplicării VOB/B. După cum sa menționat, aici pot apărea caracteristici speciale în legătură cu acceptarea serviciilor de construcție sau de lucru. Dorim să vă reamintim încă o dată cerința unei acceptări formale (secțiunea 12 (4) VOB/B). VOB/B conține, de asemenea, modalități speciale, în special specificații de formă și termen, pentru așa-numita acceptare fictivă (secțiunea 12 (5) VOB/B). Pe de o parte, acest lucru poate face procesul mai ușor pentru compania de construcții ca contractant, deoarece procedura este reglementată relativ precis. Pe de altă parte, există și unele capcane care se ascund aici, deoarece trebuie respectate și formalitățile.
Plăți de caz speciale în cont
Indiferent de existența unei acceptări, contractantul poate, sub rezerva unor prevederi contractuale deviare, să solicite plăți în avans în cuantumul valorii serviciilor prestate efectiv și datorate contractual în conformitate cu secțiunea 632a BGB. Conform noii reglementări legale, o creștere a valorii pentru client din cauza serviciilor parțiale nu mai este relevantă. Plata unei facturi parțiale nu mai poate fi refuzată cu referire la existența unor defecte semnificative. Totuși, și aici, reținerea defectelor de către client în valoare de două ori mai mare decât remedierea defectelor ar fi permisă. Prin urmare, contractantul ar trebui să utilizeze opțiunea de plăți în avans, în special pentru comenzi mai mari.
Concluzie
Acceptarea are o mare importanță juridică. Mai ales când vine vorba de afirmarea judiciară a salariilor, instanța se uită mai întâi la această problemă. Fără o acceptare efectivă a serviciilor de construcție sau de lucru, un proces de construcție complex, în care ar trebui discutat un număr mare de defecte și alte probleme ale proiectului de construcție, poate fi finalizat relativ rapid. Legea contractelor de construcție, care a fost reformată de la 1 ianuarie 2018, oferă părților implicate diferite opțiuni pentru realizarea secvențelor de acceptare, a căror caracter practic nu a fost încă dovedit. Prin urmare, în cel mai bun caz, dispozițiile adecvate și avantajoase ar trebui să fie incluse în acord în momentul întocmirii contractului.
Datorită pandemiei de coroană, există întârzieri în creștere în executarea serviciilor și conflicte între părțile contractante de construcție. La întrebările cu privire la acest subiect se răspunde un articol al autorului nostru, care tratează exclusiv efectele pandemiei asupra contractelor de construcții.
autor
Dr. Stephan Leitgeb este avocat specializat în domeniul drepturilor clădirilor și arhitecturii și este partener la firma de avocatură BFB Rechtsanwälte (www.muc-legal.de). Datorită concentrării sale pe dreptul comercial, el consiliază industria imobiliară, construcții și meșteșuguri de mulți ani.
De la Dr. Stephan Leitgeb
Serviciu pentru cititori
În cooperare cu Bauhandwerk, avocatul Dr. Stephan Leitgeb este disponibil abonaților noștri pentru a discuta despre tipul și sfera sfaturilor individuale și nevoilor de asistență pe acest subiect. Acesta nu este în mod expres un interviu inițial în sensul Legii privind remunerarea avocaților. Orice consiliere juridică care ar putea fi solicitată este furnizată în condițiile avocatului de cooperare. Contact: BFB Rechtsanwälte, RA Dr. Stephan Leitgeb, Tel.: 089/5514198-0,
Sfat practic
Dacă clientul refuză acceptarea fără motiv sau dacă întârzie procedura de acceptare din motive de neînțeles, contractantul este sfătuit să stabilească mai întâi o perioadă de acceptare adecvată și adecvată în conformitate cu secțiunea 640 (2) BGB și apoi - în cazul în care se raportează presupuse defecte - să solicite evaluarea comună a stării în conformitate cu secțiunea 650g BGB.