BL; P - Avocați pentru drept privat în construcții din Freiburg

de la A pentru acceptare la Z pentru performanță pas cu pas

Domenii de practică și avocați

Legea clădirilor private reglementează relațiile juridice dintre cei implicați în construcții, de obicei între client, contractantul clădirii, planificatorul clădirii și supraveghetorul clădirii. Există o distincție între legislația privată și cea publică a clădirilor, al cărei obiect este raportul juridic dintre client și autoritatea de construcție și în care problema autorizației de construire este în primul rând contestată.

Vă sfătuim în mod cuprinzător și fiabil cu privire la toate aspectele juridice ale dreptului clădirilor private care apar în legătură cu implementarea unui proiect de clădire, de la redactarea contractului de clădire și arhitectură până la examinarea cererilor de garanție din cauza defectelor în comerț, până la executarea sau apărarea salariilor clădirii Taxe de arhitect.

Activitatea noastră se concentrează pe următoarele domenii ale dreptului clădirilor private, pe care publicăm în mod regulat articole juridice informative și clare și asistență la rubrica Sfaturi juridice:

Contract de construcție BGB

Contractul de construcție este un contract pentru lucrări și servicii în conformitate cu §§ 631ff. BGB. Începând cu 1 ianuarie 2018, un capitol separat cu reglementări suplimentare i-a fost dedicat în §§ 650a la 650h BGB:

Conform articolului 650a BGB, contractul de construcție este un contract pentru producție, restaurare. îndepărtarea sau reconstrucția unei structuri, a unei instalații în aer liber sau a unei părți a acestor lucrări. Un contract pentru întreținerea unei clădiri este un contract de construcție în cazul în care lucrarea este esențială pentru construcție, structura existentă sau utilizarea prevăzută. Așadar, constructorii încheie contracte de construcție cu antreprenori de construcții și comercianți de construcții pentru construcția la cheie a unei clădiri sau pentru meserii individuale (construcții de scoici, tâmplar, acoperiș, inginer termic, electrician, instalator, tencuitor, strat de pardoseală, vitraj, tâmplar, pictor). Antreprenorii principali încheie, de asemenea, contracte de construcție cu subcontractanții lor.

Secțiunea 650b BGB reglementează modul de procedare în cazul în care clientul solicită o modificare a succesului convenit sau o modificare care este necesară pentru a obține succesul convenit. Dacă părțile nu sunt de acord, clientul poate comanda în general schimbarea.

Secțiunea 650c BGB reglementează ajustarea remunerației la contractul modificat, dacă clientul a comandat efectiv modificarea.

Conform articolului 650d BGB, drepturile de la articolele 650b și 650c BGB pot fi revendicate după începerea construcției printr-o ordonanță provizorie fără ca - altfel în protecția juridică interimară - să fie demonstrată o urgență specială.

Potrivit secțiunii 650g (1) - (3) BGB, antreprenorul poate solicita clientului să participe la o determinare comună a stării lucrării dacă clientul refuză să accepte lucrarea din cauza presupuselor defecte. Acest lucru este util mai ales dacă clientul este deja în posesia clădirii și trebuie să ne temem că nu va mai fi posibil să se stabilească ulterior cine a cauzat defectele.

Conform secțiunii 650g (4) BGB, remunerația antreprenorului se datorează numai atunci când clientul a acceptat munca sau acceptarea este dispensabilă și atunci când antreprenorul a emis o factură finală verificabilă. Aceasta din urmă nu era o condiție prealabilă pentru data scadenței salariilor dintr-un contract de construcție BGB. Factura finală este considerată verificabilă dacă clientul nu ridică obiecții justificate în termen de 30 de zile de la primire.

Conform articolului 650h BGB, rezilierea contractului de construcție BGB trebuie acum declarată în scris pentru a fi formală efectivă.

Răspunderea pentru defectele de construcție

Antreprenorul trebuie să-și producă opera fără defecte. În cazul în care contractantul nu și-a îndeplinit încă obligația de a efectua în avans pentru a produce lucrarea fără defecte, clientul nu trebuie să accepte lucrarea. Clientul poate continua să ceară îndeplinirea contractului de muncă. Fără o producție fără defecte și fără acceptarea lucrării, salariile antreprenorului nu sunt datorate.

Drepturile reale de garanție ale clientului apar de obicei numai odată cu acceptarea muncii, cu care se datorează și salariile. Acceptarea constă în declarația clientului că aprobă lucrarea și o acceptă ca îndeplinire. În cazuri individuale, acesta poate fi explicat și printr-un comportament concludent. Drepturile clientului asupra defectelor sunt:

o cerere pentru performanță suplimentară (eliminarea defectelor sau noua producție a lucrării),
în dreptul de a o face singur cu dreptul la rambursarea costurilor de eliminare sau a unei plăți în avans,
un drept de retragere,
un drept de reducere,
o cerere de despăgubire.

Dreptul antreprenorului de a remedia defectele cauzate de acesta expiră de obicei numai după ce a expirat o perioadă rezonabilă stabilită de client pentru aceasta.

În afară de obiecția de a fi efectuat fără defecte, antreprenorul poate revendica drepturile de defect

limitarea contractuală a drepturilor de garanție,
lipsa cunoștințelor clientului în momentul acceptării,
dovada că nu este responsabil pentru defect,
neglijență contributivă din partea clientului, în special sub forma unor servicii de planificare deficitare,
compensația beneficiilor pentru „costuri de fapt” (costuri suplimentare prin care o lucrare fără defecte ar fi fost mai scumpă de la început) și
obiecția de limitare.

Dreptul la defecte în temeiul contractului de muncă este complex. Defectele muncii și consecințele juridice ale acestora formează adesea centrul disputelor (judiciare) dintre proprietarul clădirii pe de o parte și contractantul de construcții, meșterul și/sau planificatorul, pe de altă parte.

Răspunderea pentru defectele de construcție ale proprietății rezidențiale

Proprietatea apartamentului este proprietatea individuală a unui apartament combinată cu cota de coproprietate în proprietatea comună căreia îi aparține.

Proprietatea comună este proprietatea și părțile clădirii necesare pentru existența sau securitatea acesteia, precum și sistemele și facilitățile care servesc utilizării comune a proprietarilor de apartamente, chiar dacă acestea sunt situate în zona camerelor deținute separat.

Defectele de construcție pot afecta proprietățile individuale din apartament sau proprietatea comună. În măsura în care proprietatea privată este exclusiv afectată, proprietarul apartamentului își afirmă singur drepturile de defecte din contractul de dezvoltare a proprietății. Acest lucru nu afectează asociația de proprietari.

În măsura în care proprietatea comună este (de asemenea) afectată, trebuie făcută o distincție: Proprietarul individual de apartament poate, în măsura în care sunt îndeplinite celelalte condiții, să se retragă din contractul de dezvoltare imobiliară din cauza lipsei proprietății comune prin retragerea sau plata unei compensații în loc de executare. Restul drepturilor de defecte, cu toate acestea: creanțele pentru executarea suplimentară impecabilă, pentru o plată în avans pentru eliminarea defectelor, pentru rambursarea costurilor pentru eliminarea defectelor, pentru compensația mică în locul serviciului sau dreptul la o reducere a prețului, în conformitate cu § 10 alin.6 p afirmă sau cel puțin obține afirmația lor cu vot majoritar.

Dacă fiecare proprietar de apartament ar afirma drepturi diferite de defecte în ceea ce privește proprietatea comună, administrarea corectă a proprietății comune nu ar fi posibilă pe termen lung. Cu toate acestea, asociația de proprietari poate autoriza proprietarul individual prin rezoluție majoritară să exercite anumite drepturi de defect în locul comunității de proprietari.

Interesele de securitate ale antreprenorului

Conform contractului de construcție BGB, antreprenorul - care este, în general, obligat să facă plăți în avans - are două garanții.

Ipoteca de garanție

Conform articolului 650e S. 1 BGB, antreprenorul are dreptul să comande o ipotecă de garanție pentru creanțele sale din contractul de construcție pe cheltuiala șantierului clientului. El dă în judecată clientul pentru depunerea declarațiilor de intenție necesare înregistrării ipotecii de garanție.
Lucrările de construcție trebuie să fi crescut valoarea proprietății deținute de client și antreprenorul de construcții trebuie să aibă dreptul la o cerere din contractul de construcție, de obicei cererea sa pentru remunerație. Cererea de remunerație nu trebuie să fie datorată. Acceptarea nu este o cerință. În măsura în care defectele lucrărilor de construcție împiedică creșterea valorii proprietății, clientul nu este obligat să plătească și nici să comande ipoteca de garanție.
Secțiunea 650e din Codul civil german (BGB) nu poate fi renunțată la termenii și condițiile cumpărătorului dacă acesta nu oferă antreprenorului alte titluri de valoare echivalente.

Asigurarea comerțului cu clădiri

Conform secțiunii 650f din Codul civil german (BGB), antreprenorul care este obligat să efectueze plăți în avans pentru o clădire, o instalație în aer liber sau o parte a acesteia are dreptul la un depozit de garanție până la suma cererii sale restante de plată. Antreprenorul trebuie să ramburseze costurile obișnuite ale securității.

În cazul în care clientul nu oferă garanția într-un termen rezonabil stabilit de antreprenor, antreprenorul își poate refuza executarea sau poate rezilia contractul și poate solicita remunerația convenită minus cheltuielile economisite.
Cererea de garanție nu există dacă clientul este o persoană juridică de drept public sau este un consumator și este unul dintre ei.