Care sunt regulile pentru stabilirea și revizuirea chiriei pentru un contract de leasing comercial De către Baptiste Robelin
La încheierea contractului de închiriere, chiria este stabilită în mod liber de către părți. Valoarea sa nu face obiectul niciunei reguli de calcul sau de maxim. Pe de altă parte, în ceea ce privește revizuirile sale ulterioare, este planificat un cadru strict pentru a lăsa locatorului posibilitatea de a obține o creștere a chiriei, protejând în același timp locatarul de o creștere neconsiderată.
Cu toate acestea, regimul juridic nu este în întregime de ordine publică: părțile pot include în contract clauze referitoare la evoluția chiriei.
I. Revizuirea juridică trienală.
În timpul contractului de închiriere, articolul L. 145-38 din Codul comercial organizează posibilitatea unei revizuiri a chiriei pe trei ani. Această reajustare poate avea loc la inițiativa locatorului sau a locatarului, printr-o cerere formulată de executorul judecătoresc sau scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Trebuie să menționeze, sub sancțiunea nulității, suma chiriei dorite [1] .
Fiecare cerere de revizuire poate fi făcută numai după o perioadă de trei ani de la stabilirea anterioară a chiriei, fie ea contractuală sau judiciară. Astfel, poate fi data intrării în posesia locatarului, punctul de plecare al contractului de închiriere reînnoit sau data la care a intrat în vigoare chiria stabilită în contextul unei revizuiri anterioare.
Principiul fixării chiriei revizuite la valoarea chiriei.
Articolul L. 145-33 din Codul comercial prevede alinierea chiriei revizuite la valoarea de închiriere a localului. În absența unui acord între părți, această valoare este determinată în funcție de cinci elemente, enumerate și detaliate de texte [2] .
Sunt vizate:
Caracteristicile localurilor luate în considerare,
Destinația locurilor,
Obligațiile respective ale părților,
Factori locali de comercialitate,
Prețuri taxate în mod obișnuit în cartier.
Cu toate acestea, nu se fac detalii cu privire la combinația acestor elemente sau la o metodă de calcul adecvată. În cazul unui litigiu, valoarea chiriei este calculată de președintele Curții Judiciare (fost TGI) care se pronunță ca judecător al chiriei, care recurge adesea la o expertiză.
Un principiu limitat de reguli de limitare.
Pentru a proteja chiriașul, legiuitorul a prevăzut o limitare a sferei revizuirii printr-un mecanism de limitare. În principiu, variația chiriei nu poate depăși variația înregistrată de indicele trimestrial al chiriilor comerciale sau, dacă este cazul, indicele trimestrial al chiriilor pentru activități terțiare, care se produce de la ultima fixare a chiriei.
Rețineți că, pentru o lungă perioadă de timp, singurul indice luat în considerare a fost cel al costurilor de construcție, dar a fost în continuă creștere și nu a reflectat evoluția reală a sectorului. Pentru a remedia acest lucru, legea a consacrat succesiv cei doi indici prevăzuți acum la articolul L. 145-38 din Codul comercial [3] .
În cele din urmă, posibilitatea de a face referire la indicele costurilor de construcție pentru revizuiri juridice a fost pur eliminată [4] .
Acest principiu de limitare are trei excepții.
Este respins:
În cazul în care locatorul oferă dovada unei modificări semnificative a factorilor comerciali locali, care a dus la o variație de peste 10% a valorii chiriei. În acest caz, chiria revizuită trebuie să corespundă valorii chiriei fără a fi limitată de index. Cu toate acestea, pentru a proteja chiriașul de o creștere bruscă și considerabilă a chiriei sale, legea Pinel din 18 iunie 2014 a adus o limită. Chiar și în cazul eliminării plafonului, revizuirea nu poate duce la creșteri mai mari, timp de un an, decât 10% din chiria pentru anul precedent.