Câștig de capital imobiliare; re; 2021 calcul, indemnizație și exon; raţie
Câștigul de capital realizat la vânzarea de bunuri imobile este, în principiu, impozabil. Dar există scutiri, acordate în funcție de natura bunului (reședința principală, de exemplu) sau de situația personală a vânzătorului. Regimul fiscal pentru câștigurile de capital imobiliar a suferit mai multe modificări în ultimii ani. În special, guvernul a luat mai multe măsuri în 2014, în speranța de a relansa sectorul locuințelor și al construcțiilor. Deși sunt necesare pentru a da un impuls începutului de locuințe, aceste dispozitive s-au adăugat la complexitatea unui regim fiscal deja dificil. JDN decriptează această taxă.
Calculul câștigului de capital brut
Care este suma câștigului de capital imobiliar? Câștigul de capital brut corespunde diferenței dintre prețul de vânzare a unui bun și a lui preț de cumpărare.
Câștig de capital brut
Preț de vânzare - Preț de achiziție
Prețul de vânzare nu este altul decât prețul de vânzare
- plus taxe și despăgubiri plătite de cumpărător și prevăzute în actul notarial.
- minus costurile suportate în momentul transferului (cele legate de diagnosticarea obligatorie, de exemplu), cu condiția ca acestea să poată fi justificate
- minus suma TVA plătită (de asemenea, pentru a fi justificată)
Preț de vânzare
Prețul de vânzare
Taxe suportate de cumpărător
Costuri de transfer
Prețul de achiziție, se referă la prețul la care vânzătorul a cumpărat bunul:
- plus taxe și despăgubiri plătite proprietarului în momentul cumpărării
- plus costurile de achiziție: taxe de înregistrare sau TVA plătite în momentul achiziției, taxe notariale.
Dacă vânzătorul nu găsește documentele justificative, el poate aplica o creștere forfetară echivalentă cu 7,5% din prețul de achiziție. În cazul în care proprietatea a fost achiziționată gratuit, adică ca parte a unei moșteniri sau a unui cadou, aceste costuri de achiziție măresc valoarea de piață menționată în act.
- majorat cu cheltuielile efectuate în legătură cu lucrările (construcție, reconstrucție, extindere sau îmbunătățire), cu condiția ca suma să poată fi justificată, ceea ce implică deținerea facturilor emise de companiile care le-au efectuat.
În cazul în care nu reușește să pună mâna pe aceste facturi, persoana care vinde proprietatea poate crește în continuare prețul de cumpărare cu 15%, dacă și numai dacă o deține de peste 5%.
- plus drum, conexiune la rețele și costuri de distribuție acceptate.
Rețineți, pentru bunurile plătite prin intermediul unei anuități pe viață, prețul de cumpărare utilizat este valoarea capitalului anuității.
Preț de cumpărare
Preț de cumpărare
Taxe suportate în momentul achiziției
Taxa de achiziție
Cheltuieli de muncă
Costuri de drum, rețea și distribuție
Calculul câștigului de capital net
În realitate, trebuie calculate două câștiguri de capital nete: cea care va fi impozitată sub impozitul pe venit (19% impozit) și câștigul de capital net supus contribuțiilor la asigurările sociale (17,2% impozit).
Pentru a obține ambele, este suficient să se deducă alocația pentru perioada de deținere din valoarea câștigului de capital brut. Cu cât această perioadă este mai lungă, cu atât scade valoarea câștigului de capital impozabil și, în consecință, cea a impozitului.
Câștig de capital net
Câștig de capital brut - Reducere
Câștigul de capital impozabil net în scopuri de impozit pe venit
De la 1 februarie 2012, pentru impozitul pe venit, indemnizația pentru perioada de deținere se aplică după cum urmează:
- 6% pentru fiecare an de proprietate peste 5 și până pe 21
- 4% pentru al 22-lea an de detenție.
Asta face, an de an:
| Sursa: Direcția Generală Impozite | |
| Între 0 și 5 ani | 0% |
| 6 ani | 6% |
| 7 ani | 12% |
| 8 ani | 18% |
| 9 ani | 24% |
| 10 ani | 30% |
| 11 ani | 36% |
| 12 ani | 42% |
| 13 ani | 48% |
| 14 ani | 54% |
| 15 ani | 60% |
| 16 ani | 66% |
| 17 ani | 72% |
| 18 ani | 78% |
| 19 ani | 84% |
| 20 de ani | 90% |
| în vârstă de 21 de ani | 96% |
| 22 de ani | 100% |