Caz practic pentru a ieși câștigător d; o nefericită scutire de impozit de tip Pinel și Scellier
În 2002 s-au întâlnit Nicole, Francilienne și François, Lyonnais. La acea vreme, aveau o activitate profesională în regiunea lor respectivă, tehnician de management pentru ea, dezvoltator IT pentru el. Fiecare proprietar al casei sale, relația lor este trăită în ritmul călătoriilor TGV. Dar acum, la aproape 70 de ani, acum amândoi pensionari, au epuizat deliciile distanței și intenționează să trăiască sub un singur acoperiș. Pentru că relația lor este serioasă !
Drept dovadă, au făcut împreună o investiție imobiliară, pentru a construi un patrimoniu grație veniturilor din teren și evaluării clădirii. Această achiziție, un studio, face parte din problema cu care se confruntă astăzi Nicole, care deține împreună jumătate din studio, pe măsură ce tranzacția își strică cărțile. Aceasta a decis-o să ne contacteze în timp ce se întreabă cum să-și gestioneze cel mai bine propria moștenire pentru destinul comun.
Cumpărarea proprietății datează din 2009. La momentul respectiv, eram în proces de comercializare a clădirilor Scellier, unul dintre schemele anterioare de investiții de închiriere scutite de impozite, înlocuit în prezent cu Pinel. Ca prea des, aceste programe imobiliare sunt prezentate ca o investiție care nu necesită nicio contribuție personală și vă permite să nu plătiți impozite timp de câțiva ani. !
Seduși, Nicole și François împrumută în total 122.000 de euro pentru a cumpăra un studio în suburbiile Lyonului. Vânzătorul le promite o chirie de 500 de euro pe lună. Și își reduce atuul: în acel moment, Scellier și-a redus impozitul cu 25% din investiție, repartizată pe nouă ani, sau pentru Nicole un beneficiu fiscal anual de 1.650 de euro.
Promisiunea a fost frumoasă. Dar nimic nu a mers ca planificat. Să parcurgem diferitele elemente ale pachetului financiar punct cu punct. La început, totul a fost în regulă: primul chiriaș a stat patru ani. Dar următoarele au rămas din ce în ce mai scurte. „În 2017 am avut trei, dintre care una a stat doar două luni. Și pentru a reloca în 2018, a trebuit să reducem chiria de la 500 la 450 de euro ”, spune Nicole. În cauză, multiplicitatea construcțiilor noi din același sector, încă patru noi în acest an. O abundență de aprovizionare care funcționează în favoarea chiriașilor. Nu au probleme să găsească mai bune și mai ieftine, mai ales că plafoanele de închiriere necesare regimului Pinel sunt mai mici decât cele din Scellier.
Venituri funciare la jumătate de catarg și sarcini foarte grele
Dacă încasările sunt dificil de intrat, taxele sunt grele. Nicole și François au ales să încredințeze conducerea studioului unei agenții. Remunerația sa: 6% din încasările încasate (7,2%, TVA inclus) și o cotă forfetară de 210 euro pentru fiecare schimbare a chiriașului. Pe lângă aceste cheltuieli, există taxe de condominiu, asigurări și impozite pe proprietate. Rezultat: cu o cotă din veniturile din chirie de 2.600 de euro în 2017 (ținând cont de perioadele vacante), Nicole a plătit 6.100 de euro în total cheltuieli, inclusiv costul ipotecii, de 415 euro pe lună.
Prin urmare, trebuie să atragă 3.500 de euro pe an din economiile sale pentru a acoperi diferența. Suntem departe de investițiile de autofinanțare. „Nu trebuie să vă referiți niciodată la simulări publicate pe internet sau prezentate de agenții de vânzări, care„ uită ”, în special pentru a ține cont de costurile suplimentare și de perioadele vacante de închiriere”, remarcă Christine Chiozza-Vauterin, avocat fiscal la LightHouse LHLF.
La sfârșitul anului 2018, când perioada obligatorie de închiriere (nouă ani în cazul Scellier) a expirat, Nicole intenționează să vândă pentru a pune capăt acestei operațiuni ruine. Dar, după deducerea capitalului restant din împrumutul curent, dacă va recupera 25.000 de euro pe această proprietate evaluată la 110.000 de euro, s-ar putea considera fericită. Cu toate acestea, dacă Nicole nu a plătit impozite timp de nouă ani, nici pentru pensiile sale, nici pentru chiria pe care a primit-o, rezultatele nu sunt mai puțin grave. Întrucât veniturile nu acopereau cheltuielile, ea a trebuit să plătească în total aproximativ 30.000 de euro în contul deschis pentru administrarea acestei proprietăți. Iată o reducere scumpă a impozitelor !
O revânzare prea nefavorabilă
Într-o astfel de situație, se pune întrebarea că vânzarea studioului este legitimă. Dar este momentul potrivit? Pentru că piața locală este tristă. Investitorii preferă construcțiile recente, comercializate în Pinel și, la rândul lor, cu avantaje fiscale. În plus, există multe temeri că alți proprietari Scellier din 2009 doresc să-și lichideze lotul în același timp, chiar după fatidicul marcaj de nouă ani, cu riscul saturării tranzacțiilor.