Contract de închiriere - chirie - ghid pentru dreptul chiriei
Ghid pentru dreptul chiriei
Un contract de leasing este întotdeauna prezent atunci când cineva este de acord să permită altcuiva să folosească un articol în schimbul plății (a se vedea: NJW 1993, 3131), conform formulării legale oarecum stângace.
De regulă, proprietarii și chiriașii se angajează să asigure spații de locuit contra plății unei chirii corespunzătoare. Arenda constituie astfel un așa-numit Obligație continuă între părțile contractante.
Baza legală a contractelor de închiriere
Reglementările legale pentru contractul de închiriere pot fi găsite în prevederile §§ 535-580a BGB, prin care norma de bază a contractului de închiriere este § 535 BGB.
Pentru Contracte de închiriere de locuințe În plus față de reglementările generale, există o serie de dispoziții speciale care pot fi găsite în secțiunile 549 - 577a BGB.
Contract de închiriere - mai multe de pe blog
Reglementări legale pentru un contract de închiriere (§ 535 BGB ff)
Reglementările legale referitoare la un contract de închiriere rezultă din §§ 535 și urm. BGB.
Pentru încheierea unui contract de închiriere legal valabil și obligatoriu, este imperativ ca părțile contractante să convină asupra tuturor condițiilor contractuale esențiale. Aceasta include:
- Obiect de închiriere (§ 90 BGB)
- Durata locatiunii
- care este chiria
În cazul în care proprietarul și chiriașul pot conveni asupra părților esențiale ale contractului, contractul de închiriere se încheie prin ofertă și acceptare.
Cu un contract de închiriere, proprietarul se angajează să lase chiriașul să folosească proprietatea de închiriere (de exemplu, apartamentul). În plus, contractul reglementează cadrul în care poate avea loc utilizarea și ce chirie are chiriașul să plătească proprietarului pentru transferul de utilizare.
Practica știe altele Tipuri de contracte de închiriere:
precum și Forma specială a contractului de închiriere
Fiecare dintre aceste contracte are structura sa juridică specială și consecințe juridice diferite.
Clauza de autoutilizare din contractul de închiriere - uz personal
Așa-numita „clauză de auto-utilizare” are o importanță considerabilă. O astfel de clauză se regăsește ocazional în contractele de închiriere. Acest lucru permite proprietarului să rezilieze chiria „prematur” în anumite condiții legal stipulate din motive de utilizare personală (rezilierea din cauza utilizării personale). Cunoașterea concretă a cerințelor necesare de reziliere este de obicei rentabilă pentru chiriaș.
Consecințe juridice la schimbarea dreptului de proprietate
Dacă și în ce măsură există consecințe juridice în urma schimbării proprietății este, de asemenea, o problemă foarte frecventă în dreptul chiriei.
Dacă proprietarul a murit, moștenitorul trebuie să continue contractul de închiriere în condițiile contractuale anterioare - nu este permisă o modificare!
Clauze ineficiente
În anumite circumstanțe, un contract de închiriere poate fi total sau parțial ineficient din cauza clauzelor convenite. În acest caz, părțile au opțiunea de a contesta contractul parțial sau integral, în conformitate cu dispozițiile legale.
Regula casei
Acordul de închiriere conține, de asemenea, reguli contractuale ale casei, care sunt obligatorii pentru chiriaș. Acesta enumeră, de exemplu, reglementările de utilizare a proprietății de închiriat și informații generale.
Tipuri de contracte de închiriere
Legislația germană acordă părților contractante diverse opțiuni pentru încheierea unui contract de închiriere. În cele ce urmează, vom prezenta diferitele tipuri de contracte de închiriere în detaliu și vom explica diferențele dintre așa-numitele contracte de închiriere de formă și contracte individuale.
Arendă cu durată nedeterminată
Există un contract de închiriere cu durată nedeterminată dacă, la încheierea contractului, nu s-a convenit asupra unui moment fix în care ar trebui să se încheie relația de închiriere (secțiunea 542 (1) BGB). Acesta este cel cea mai comună formă de închiriere la închirierea de apartamente și case.
Contract de închiriere temporară (contract de închiriere pe durată determinată)
Un contract de închiriere pe durată determinată este denumit și contract de închiriere pe termen determinat. Acest lucru este dat dacă perioada de închiriere este fixă (limitată) la o anumită perioadă de timp (§ 575 BGB).
Arendă pe termen lung
Leasingul pe termen lung este o formă de leasing care este comună în rândul companiilor de locuințe non-profit și al asociațiilor de locuințe. Acestea acordă chiriașilor lor dreptul de utilizare permanentă.
Dreptul de ședere pe viață
În cazul dreptului de a trăi pe viață, există un contract de închiriere „limitat” - acest „termen” reprezintă o formă specială a contractului de închiriere temporară.
contract de subînchiriere
Există un acord de subînchiriere dacă există o relație de închiriere între chiriaș (așa-numitul chiriaș principal) și sublocatar (secțiunile 540, 535 BGB). Se vorbește, de asemenea, de o chirie de al doilea nivel.
Arendă provizorie
Contractul de subînchiriere este o formă specială a contractului de subînchiriere și se referă doar la camere folosite comercial, fără leasing rezidențial (Secțiunea 565 BGB).
Arendă absolvită
Cu leasingul gradat, se determină la momentul încheierii contractului când și în ce sumă va crește chiria în anii următori (așa-numita chirie absolvită).
Arendă indexată
Acordul de închiriere a indicilor prevede că chiria poate fi ajustată în funcție de indicele curent al prețurilor (care este nou stabilit în fiecare an de către Oficiul Federal de Statistică) (așa-numita chirie a indexului). Acesta este un acord special și permis de ajustare a închirierii.
Închirierea lanțului
Așa-numitul contract de închiriere în lanț există atunci când aceeași proprietate de închiriere este închiriată în mod repetat pentru o perioadă limitată de cel puțin două ori la rând. De la reforma legii locațiilor din 01.09.2001, acest tip de contract de închiriere este permis numai pentru spațiile de locuit în cazuri excepționale din secțiunea 549 (2) și (3) BGB (de exemplu, spațiu de locuit pentru studenți sau tineri).
Prelungire leasing
Un contract de leasing prelungitor poate fi încheiat dacă contractul de leasing anterior trebuie prelungit pentru a include un spațiu rezidențial nou sau util.
Diferența dintre un contract de închiriere și un contract individual
Majoritatea contractelor de închiriere utilizate astăzi sunt așa-numitele contracte de închiriere. În cazul contractelor de închiriere, termenii contractului nu sunt negociați individual, ci sunt înregistrați sub formă de contracte pre-formulate - proprietarii folosesc adesea contracte de la furnizorii corespunzători (de exemplu, casă și teren).
Formular contract de închiriere
În principiu, un formular de contract de închiriere este întotdeauna utilizat atunci când conținutul contractului nu este negociat individual între părți, ci este furnizat unilateral, de obicei de către proprietar. De regulă, acest lucru înseamnă că conținutul contractului trebuie să respecte și dispozițiile legale privind conținutul termenilor și condițiilor generale în conformitate cu secțiunea 305 și următoarele BGB (secțiunea 305 (1) teza 1 BGB).
Prin urmare, în practică, cerințele mai stricte sunt adesea plasate asupra conținutului unui contract de închiriere. Acest lucru este justificat de faptul că partea contractantă mai slabă - chiriașul - are de obicei puține oportunități de a influența conținutul contractului. Este posibil ca reglementările legale pentru rezilierea contractului de închiriere, reparațiile cosmetice sau contabilitatea costurilor auxiliare să nu fie subminate aici.
Acorduri individuale sub forma contractului de închiriere
În cazul în care proprietarul și chiriașul sunt de acord asupra unor contracte individuale în plus față de contractul de închiriere, acestea au prioritate față de dispozițiile din contractul de închiriere. Dar ferește-te: Dacă presupusul acord individual este scris de mână în contractul de închiriere, acestea nu mai reprezintă un contract individual, ci devin parte a contractului de închiriere. Prin urmare, este necesar un acord individual separat între proprietar și chiriaș.
Acord individual
Este un acord individual dacă conținutul individual al contractului de închiriere nu este unilateral, ci este negociat individual și pe picior de egalitate de către părțile contractante (secțiunea 305 (1) teza 3 BGB). În cazul unui acord individual, conținutul contractului de închiriere nu este, prin urmare, supus dispozițiilor articolelor 305 și urm. BGB.
Cu toate acestea, trebuie spus în acest moment că contractele de închiriere sub formă de contracte individuale sunt mai mult excepția decât regula.
Negocierea în sensul secțiunii 305 (1) teza 3 BGB înseamnă mai mult decât simpla negociere, utilizatorul trebuie să-și pună serios la dispoziție condițiile, astfel încât partenerul contractual să își poată proteja propriile interese și să-și formeze contractul de închiriere în consecință.