Cum se solicită un permis pentru o construcție deja ilegală
Construcția clădirilor și respectarea regulilor de urbanism nu merg întotdeauna mână în mână și nu este neobișnuit să vezi o clădire ieșind din sol care, legal, nu ar trebui să fie. Ce reacție ar trebui să am când o cerere de permis sau o declarație de muncă se referă la o astfel de clădire? Iată câteva răspunsuri.
Articol publicat pe 18 aprilie 2016
Orice practicant implicat în probleme de planificare urbană s-a confruntat deja (sau va fi rapid) cu situația deosebit de delicată care apare atunci când o cerere de autorizație de construire (declarație de muncă), autorizatie de constructie sau permisiune de construire) se referă la lucrările planificate pe un constructie existent ilegal. Ar trebui să facem o curățare a trecutului și să investigăm cererea, uitând de ilegalitatea construcției inițiale? Sau ilegalitatea construcției constituie un obstacol de netrecut pentru eliberarea autorizației? Totul depinde cu adevărat de ceea ce a făcut ca construcție ilegală.
Dacă construcția este ilegală de la începuturile sale,permisiune de planificare poate fi acordat dacă are ca efect regularizarea întregii construcții.
O regularizare sau nimic ...
Înființată de așa-numita jurisprudență „Talamie” (1) a Consiliului de Stat, reacția pe care trebuie să o aibă comunitatea este clară: poate elibera permisul solicitat numai dacă este destinat să aducă toate constructie comparativ cu regula de urbanism in forta.
Acest lucru obligă proprietarul să depună o cerere pentru permite acoperind întreaga construcție, chiar dacă lucrarea planificată ar fi luată în considerare doar pe o parte a acesteia. Prin urmare, nu se poate pune problema autorizării lucrărilor pe un construcție ilegală fără remedierea ilegalității în ansamblu: fie construcția este regularizată în totalitate, fie autorizația de construire este refuzată. Și cine poate face cel mai mult, poate face cel mai puțin: dacă autorizația de construire are ca efect agravarea neregulii construcției inițiale, solicitantul acesteia trebuie refuzat (2) .
Nu se poate pune problema autorizării lucrărilor la o construcție ilegală fără remedierea ilegalității în ansamblu.
Dar lucrurile nu sunt întotdeauna atât de simple, întrucât legiuitorul și jurisprudența au calificat această regulă de conduită atunci când construcție ilegală are o anumită vechime.
O regularizare de facto după zece ani
Când clădirea ilegală a fost finalizată acum mai bine de zece ani, regula menționată anterior dispare. Articolul L.421-9 din Codul urbanistic (3) prevede într-adevăr că „atunci când o construcție a fost finalizată de mai bine de zece ani, refuzul autorizatie de constructie sau decizia de a se opune unei declarații prealabile nu se poate baza pe neregularitatea construcției inițiale în ceea ce privește legea urbanistică ".
Se stabilește astfel un termen de prescripție în favoarea clădirilor vechi de peste zece ani: ilegalitatea lor inițială nu poate fi utilizată de comunitate pentru a refuza autorizația de a efectua lucrări la ceea ce există deja. Doar problema conformității lucrării în raport cu regula de urbanism în vigoare ar trebui să ghideze comunitatea în alegerea răspunsului său la cererea înaintată acesteia. Cu alte cuvinte: atunci când construcția a fost finalizată de mai bine de zece ani, trebuie să vă gândiți ca și cum ar fi fost construită în mod regulat, chiar dacă, în realitate, acest lucru nu este cazul ...
Dreptul de a fi uitat de care se bucură proprietarii de clădiri vechi nu se aplică în toate cazurile.
Cu toate acestea, acest drept de a fi uitat se bucură de proprietarii de construcții vechi nu se aplică în anumite cazuri, descrise de articolul L.421-9 din codul de urbanism.
Regularizarea dorită de legiuitor nu este posibilă atunci când construcția expune terți sau ocupanții săi la un pericol dovedit, atunci când este situată într-o zonă supusă protecției speciale (parc natural, sit clasificat, făcut neconstruibil printr-un plan de prevenire a riscurilor naturale), sau dacă a fost implementat ilegal în domeniul public.
De asemenea, dacă o acțiune pentru demolarea construcției inițiale este în desfășurare la expirarea perioadei de zece ani, regula prevăzută la articolul L.421-9 nu se aplică.
Ultima excepție de la această regulă merită subliniată, deoarece se referă construcții efectuate ilegal fără autorizatie de constructie: chiar și cu vârsta de peste zece ani, nu pot beneficia de tratamentul preferențial prevăzut la articolul L.421-9 din Codul de urbanism. Dacă proprietarul lor dorește să efectueze lucrări, va trebui să solicite o autorizație de construire având ca efect regularizarea întregii construcții prin aplicarea jurisprudenței Thalamy. În caz contrar, cererea de autorizare trebuie respinsă.