Datorită cererilor ridicate depuse la procedurile de evacuare, chiriașii care nu se încadrează sunt greu de scăpat de către fraudatorii de chirie
Vestea mea
Proprietarii care se îndrăgostesc de un nomad de închiriere trebuie să se aștepte la pierderi de chirie de luni de zile. Rentabilitatea unei proprietăți închiriate tinde rapid la zero.
18.08.2005 | de Karin Schütrumpf (Handelsblatt)
HB DÜSSELDORF. „O relație de afaceri neplăcută cu o familie care știe să savureze până la urmă temeiurile legale. Până la începutul anului 2005, acest lucru ne-a costat aproape 19.000 de euro, inclusiv renovarea inițială ”, se plânge Helmut Muszelewski de la administrarea proprietății Henkel din Berlin. Proprietarul dăduse peste un „nomad de închiriere”. Proprietarii privați cu unul sau două apartamente pun repede astfel de chiriași în dificultăți economice.
Proprietarii care se îndrăgostesc de un nomad de închiriere trebuie să țină cont de pierderile de chirie care durează luni de zile. Rentabilitatea unei proprietăți închiriate tinde rapid la zero. Nu este neobișnuit ca eșecurile de a pune în pericol finanțarea imobiliară care a fost atent analizată până acum. Potrivit estimărilor asociației de proprietari Haus & Grund, pierderile din chirii se ridică la aproximativ două miliarde de euro anual.
„Mulți chiriași sunt în neplată la plata prin șomaj, separarea de partenerul lor sau boală”, spune Ulrich Ropertz, purtătorul de cuvânt al Asociației Germane a Locatarilor, subliniind diferența dintre intenția frauduloasă și îndatorarea. Se referă la aproape 50.000 de falimente ale consumatorilor pe care Oficiul Federal de Statistică le-a înregistrat în 2004.
Dar unele oi negre folosesc lacunele din dreptul procesual cu energie penală. „Numărul de astfel de cazuri este în intervalul per mille”, crede Ropertz din asociația chiriașilor. Stefan Diepenbrock, purtătorul de cuvânt al presei pentru Haus & Grund, admite, de asemenea, că întârzierile la plată nu sunt deloc întotdeauna frauduloase.
Pe de altă parte, nomazii chiriei sunt adesea foarte pricepuți în a pretinde că sunt solvabili și dispuși să plătească, dar după puțin timp încetează să mai plătească și, după cum arată experiența proprietarilor în cauză, sunt greu de scăpat. Dacă se mută - în cele din urmă - mai departe, găsesc adesea o altă victimă de bună-credință în următorul proprietar.
Faptul că proprietarii cu greu pot scoate fraudei din chirie din casă se datorează cerințelor formale ridicate pentru o reziliere, ceea ce justifică într-adevăr o evacuare. De regulă, judecătorul solicită, de exemplu, o listă detaliată a reziduurilor. „Fără expertiză juridică, o simplă concediere a fost adesea dificil de trecut”, spune Diepenbrock (vezi „Ce spun instanțele”).
Procesul legal este deosebit de stâncos dacă chiriașul invocă defecte pentru a reține plățile. „În practică există întotdeauna o dispută cu privire la justificarea sau nu a reducerii chiriei”, avertizează Mona Moraht, avocat al Asociației imobiliare germane. Proprietarul poate înceta fără notificare prealabilă numai dacă chiriașul are restanțe cu mai mult de o lună de închiriere la două date consecutive, plătește în mod constant cu întârziere, dacă apartamentul este supraaglomerat cu încălcarea contractului sau în caz de subînchiriere neautorizată sau perturbarea menajului.
Deoarece judecătorii germani confirmă rar concedierile fără notificare prealabilă, proprietarii experimentați scriu de obicei două scrisori recomandate în același timp. Dar și încetarea în timp util, care se pronunță în același timp, necesită o justificare solidă pentru a rezista contraatacurilor legale. Întârzierea plății este o încălcare a obligației și un motiv de reziliere. Cu toate acestea, proprietarul trebuie să demonstreze că chiriașul a fost întotdeauna în lipsă.
Ar fi mai bine să luați măsuri de precauție atunci când încheiați un contract decât să îl anulați laborios ulterior. Dar în regiunile cu o cerere redusă, proprietarii se tem adesea că vor speria imediat chiriașii cu întrebări de sondare - un domeniu de activitate ideal pentru fraudatori. Chiar și expertul asociației de chiriași Ropertz consideră corect să întrebe chiriașii despre solvabilitatea lor.
Ce spun instanțele
Rezilierea fără notificare prealabilă: Dacă chiriașul își achită restanțele chiriei în termen de două luni, rezilierea imediată de către proprietar devine ineficientă. Dar: Proprietarul poate rezilia în timp util, deoarece chiriașul implicat și-a încălcat din culpă obligațiile, a stabilit Curtea Federală de Justiție (BGH) la 16 februarie 2005 (Az.: VIII ZR 6/04).
Informații privind restanțele chiriei: Pentru o reziliere din cauza întârzierii plății, proprietarul trebuie să precizeze doar chiria care lipsește. În caz contrar, situația este clară, nu este nevoie de o defalcare detaliată a arieratelor în luni individuale, conform unei decizii a BGH din 22 decembrie 2003 (Ref.: VIII ZB 94/03). Și instanța districtuală din Berlin vede o reziliere din cauza întârzierii plății suficient de justificată dacă restanțele chiriei sunt numite într-o singură sumă (Az.: 67 S 86/03 din 18.8.03).
Reducere chirie: În cazul în care chiriașul se simte îndreptățit să reducă sau să rețină chiria, acesta nu este un motiv de reziliere fără notificare, Curtea Constituțională Federală s-a pronunțat la 15 martie 1989 (Az.: 1 BvR 1428/88). kbs