DE LA LEGEA RUSĂ LA ITINERARUL DREPTULUI FRANCESC D; UN CUMPĂRĂTOR IMOBILIAR; Fontaneau
Articol publicat în Revista „Dreptul european privind impozitarea și afacerile internaționale” nr. 152
(Anul 2007)
De la prăbușirea regimului socialist din Rusia, piața imobiliară a intrat într-o nouă eră prin deschiderea către achiziții străine. Într-adevăr, în timpul regimului sovietic, toate proprietățile aparțineau statului, iar persoanele fizice aveau doar dreptul de a le folosi. O mare revoltă a fost introdusă în 1986 odată cu reforma funciară, care a introdus un concept complet nou pentru cetățenii ruși: proprietatea imobiliară privată. De la această dată a început un val lung de privatizare, ceea ce însemna pentru ruși că acum ar putea alege în mod liber să cumpere și să-și vândă imobilele în conformitate cu libera lor alegere.
Cu toate acestea, structurile puse în aplicare sunt încă subdezvoltate și par insuficiente pentru a garanta un cadru juridic sigur și eficient potențialilor cumpărători. Se pare chiar că realizarea unui proiect de achiziție imobiliară în Rusia ar rămâne un adevărat curs de obstacole.
Pentru a naviga în acest sens, cititorii francezi vor tinde să caute puncte comune cu propriul sistem. Dar este evident că atenția lui va fi atrasă în principal asupra diferențelor. În orice caz, această comparație cu sistemul juridic rus este acum esențială pentru a facilita sarcina notarilor francezi, care trebuie să facă față unui aflux semnificativ de clienți din Rusia, obiectivul fiind să rețină posibilele probleme legate de tranzacții și să îndeplinesc cerințele lor. Anticiparea comportamentului și reacției celor din urmă face parte din obiectivele misiunii lor, care este de a servi cel mai bine interesele tuturor părților.
Diferitele etape ale achiziției de bunuri imobiliare în Rusia
Găsiți proprietatea la alegere
Persoanele care doresc să achiziționeze sau să vândă proprietăți imobiliare în Franța au mai multe soluții: fie negociază condițiile de vânzare direct între ele, fie apelează la un intermediar, agent imobiliar sau notarul care îi va ajuta să se întâlnească. Ultimul caz se prezintă adesea ca singura posibilitate dacă dobânditorul se află în străinătate. Cu ocazia tranzacției imobiliare astfel încheiate, intermediarul are dreptul la un comision care este de obicei calculat ca un procent în scădere din prețul de vânzare al proprietății (în general între 5% și 6%). Poate fi suportat de cumpărător („comision în plus față de prețul de vânzare”) sau de vânzător („comision inclus în prețul de vânzare”).
Profesia de agent imobiliar francez este strict reglementată de legea din 2 ianuarie 1970. De fapt, el poate acționa ca intermediar într-o vânzare numai dacă a primit un mandat de la vânzător sau cumpărător.
Același lucru este valabil și pentru achiziționarea de apartamente sau imobile în Rusia, în special de către străini, cu diferența că agentul imobiliar joacă un rol predominant aici. Într-adevăr, recurgerea la un notar nu este esențială pentru achiziționarea de bunuri imobiliare în Rusia, este responsabilitatea agentului imobiliar să pregătească toate documentele necesare și să efectueze cercetări, în special cu privire la titlurile de proprietate, pentru a asigura securitatea tranzacția către părți.
Agentul imobiliar rus are, în acest caz, dreptul la remunerații (comisioane de brokeraj) plătite de clientul căruia i se oferă serviciul, fie că este vorba de o vânzare sau de o achiziție. În ambele cazuri, valoarea taxei este de asemenea calculată ca procent din prețul de vânzare începând de la 5% pentru cele mai ieftine proprietăți și descrescând la 2% pentru proprietățile cu o valoare aproximativă de 2.000.000 USD.
Astfel, cumpărătorul și-a fixat obiectivele asupra proprietății la alegere, va fi vorba de prezentarea diferitelor etape ale achiziției unei proprietăți.
Negocierea și semnarea contractului de vânzare sau a acordului preliminar
Tranzacția imobiliară se efectuează de obicei în Franța în două etape:
- semnarea unui contract de vânzare
- semnarea actului notarial de vânzare
De îndată ce vânzătorul și cumpărătorul au ajuns la un acord cu privire la condițiile de vânzare, aceștia pot semna o promisiune de vânzare numită și „acord de vânzare”. Acesta este un contract la finalul căruia vânzătorul se angajează să vândă proprietatea specificată și cumpărătorul să cumpere proprietatea menționată la un preț specificat.
Întrucât cumpărătorul folosește un împrumut pentru achiziționarea proprietății, acordul de vânzare conține în mod sistematic condiția precedentă pentru obținerea unei ipoteci.
Rușii sunt mai familiarizați cu acest tip de contracte sub denumirea de „acord preliminar”. Acesta din urmă constă în colectarea documentelor administrative care justifică calitatea părților și în special dreptul lor de proprietate asupra obiectului vânzării.
Astfel, pentru a evita un posibil conflict de interese, este important astăzi să se efectueze o investigație atentă a istoriei bunului râvnit (cunoscut sub numele de „originea proprietății” la notarii francezi).
De fapt, în epoca sovietică, pentru a putea deține dreptul de a locui într-un apartament, trebuia să fie înregistrat acolo (o noțiune cunoscută de ruși sub numele de propiska), ceea ce echivalează cu a avea o ștampilă oficială emisă. de către un echivalent de stat al „administratorului” rus (domrabrotnik, tradus literal ca „administratorul clădirii”) care atestă ocuparea efectivă a localului. În timpul privatizării, membrii familiei „înregistrați” în acest apartament au devenit coproprietari și fiecare deținea o cotă nedivizată în cazare.
Este cu atât mai important să verificați istoricul proprietății atunci când moșteniți o proprietate. Într-adevăr și cu titlu de exemplu, spre deosebire de legile franceze privind moștenirea, este posibil ca în Rusia să devii proprietarul unei proprietăți în timp ce moștenitorul de grad imediat este încă în viață. De exemplu, un copil care moștenește un apartament și care nu îl administrează ca un tată bun poate avea proprietatea asupra proprietății în cauză retrasă în beneficiul copilului său care a administrat și întreținut această proprietate (locuințe reale, plata impozitelor, muncă, etc.).