De la reședința principală până la investițiile de închiriere, întrebările de pus

Ți-ai cumpărat reședința principală acum câțiva ani și vrei să o schimbi. Apoi se pune întrebarea ce să faci cu vechea ta reședință principală. Ar trebui să-l vindeți pentru a vă recupera banii sau să-l închiriați pentru a colecta chiria? Aceasta este o întrebare la care nu este atât de ușor de răspuns.

Există multe elemente de luat în calcul și este mai bine să vă gândiți cu atenție, deoarece unele schimbări au consecințe directe. Deci, vindeți sau închiriați reședința principală, cum să alegeți? Iată o serie de întrebări pe care trebuie să vi le puneți înainte de a lua decizia de a vă transforma casa sau apartamentul actual într-o investiție imobiliară de închiriat.

Este rentabilă această cazare ?

Ați ales această cazare în funcție de bugetul dvs. din acel moment, de nevoile dvs., de gusturile dvs. etc. În funcție de personalități și temperamentul dvs., problema rentabilității financiare a acestui apartament sau casă nu a fost cu siguranță criteriul numărul unu în cercetarea dvs.

De fapt, nu alegem o casă pentru a locui în același mod, nici măcar o casă pentru o investiție imobiliară. În al doilea caz, ceea ce contează mai presus de toate este rentabilitatea sa prin chirii sau prin potențialul său de câștig de capital. Fie permite o rentabilitate bună între chiriile primite și prețul plătit, fie are un mare potențial de evaluare în anii următori.

Prin urmare, reședința dvs. actuală actuală nu îndeplinește neapărat criteriile de selecție pe care le-ați avea dacă sunteți în căutarea unei proprietăți pentru a efectua direct o investiție de închiriere.

Cercetare de piață este primul lucru de făcut:

cât valorează proprietatea ta? Trebuie să estimați prețul său de vânzare cât mai realist posibil pentru a avea o idee clară a valorii sale de vânzare pe piața dvs. imobiliară actuală. Pentru aceasta puteți utiliza, de exemplu, simularea gratuită a valorii noastre.
Cât aș putea închiria această cazare? Determinarea chiriei, cu excepția taxelor pe care le-ați putea primi, vă va permite să calculați profitabilitatea închirierii acestei investiții. Pentru a face acest lucru, puteți privi chiria medie pe metru pătrat de observator, cum ar fi cea a lui Clameur sau LocService sau puteți studia reclame imobiliare ale căror proprietăți sunt închiriate rapid. vedeți cum să vă reparați prima chirie pentru o închiriere.
Cum este cererea de închiriere pentru acest tip de proprietate în zona dvs.? Există multe de închiriat similare? Care sunt elementele care îi permit să se diferențieze? Etc.

Toate aceste elemente vă vor permite să determinați o profitabilitate brută pentru această cazare. Rețineți că va trebui să deducem din aceasta taxele și comisioanele aferente acestei investiții, precum și impozitul pe chiriile primite (vom reveni la aceasta mai jos).

Pentru calcule suplimentare ale profitabilității, fluxului de numerar, IRR, există instrumente pentru a măsura gradul de rentabilitate al unei proprietăți de închiriere.

Care este potențialul de dezvoltare al cartierului tău, al orașului tău ?

Ai locuit câțiva ani în această cazare. Prin urmare, aveți o cunoaștere perfectă a acestuia, precum și a mediului înconjurător. Tu stii:

calitățile și defectele sale: este calm, luminos, bine amenajat, în stare bună (și în zonele comune?) etc. ?
Cartierul: cum este clădirea sau subdiviziunea dvs. ?
Apropierea de magazine, servicii sau mijloace de transport în comun. Proiecte de dezvoltare în cartier sau oraș.

Sunteți în cea mai bună poziție pentru a putea stabili dacă este posibil ca acest tip de proprietate în această locație specifică să crească în valoare și să vă ofere un câștig de capital în câțiva ani.

De asemenea, este posibil să puneți întrebări despre dezvoltarea potențialului de închiriere în anii următori. Această cazare este veche? Va fi în competiție în anii următori cu multe alte proprietăți noi în construcție? ?

Aveți timp și înclinație pentru a gestiona o închiriere ?

Nu trebuie să ne mințim unii pe alții. Îngrijirea imobilelor necesită timp și disponibilitate. Dacă alergi deja după timp, pe care rareori îl poți pune la dispoziție, va trebui fie să renunți la adăugarea acestor constrângeri pentru tine, fie să găsești pe cineva care să se ocupe de toate.

De fapt, există multe sarcini regulate de îndeplinit:

căutați un chiriaș (publicați anunțuri, răspundeți la e-mailuri sau la apeluri telefonice, faceți vizite, studiați profilul dosarelor potențialilor chiriași ...) și gestionați latura administrativă (semnați un contract de închiriere, faceți un inventar al intrării în instalații etc.) ).
Gestionați relația cu acest chiriaș: apelați la chirie, verificați plățile, mementouri, generați chitanțe de chirie, revizuiți chiria, regularizați taxele etc.
Răspundeți rapid la problemele întâmpinate de chiriaș: un rezervor de apă caldă care se defectează, echipament care este spart etc.

Desigur, există posibilitatea de a delega toate sau o parte din aceste sarcini unei agenții de închiriere imobiliare sau unui intermediar. Dar va dura mult timp pentru a selecta una bună, pentru a-i verifica din când în când funcționarea și totuși vei fi întrebat de câteva ori. În plus, acest lucru va avea un cost care va afecta rentabilitatea închirierii.