Deficitul fiscal și imobiliar chiar trebuie să închiriați și să păstrați proprietatea timp de trei ani
Tratamentul deficitului de teren atunci când închiriați o proprietate goală este complex și lasă loc pentru multe oportunități fiscale. Mai mult, o nouă jurisprudență a schimbat situația pe un punct tehnic: perioada obligatorie de păstrare înainte de transferul proprietății atunci când există un deficit de teren. Vești bune pentru investitori, deoarece jurisprudența s-a opus textelor și dezvăluie o nouă oportunitate fiscală. În acest articol, vă voi explica această jurisprudență și mă voi concentra asupra următoarei întrebări: cât timp ar trebui să păstrăm proprietatea înainte de a o vinde dacă am beneficiat de un câștig fiscal datorită unui deficit de teren ? O problemă care poate viza orice locator al unei proprietăți goale (Pinel sau nu). Atenție, voi merge direct la partea tehnică. Dacă nu sunteți familiarizați cu deficitul de terenuri, cu modul în care acesta este păstrat sau cuantificat cu venituri de până la 10.700 € și câștigul fiscal asociat, vă îndemn să citiți acest prim articol în prealabil, unde am explicat în detaliu cum funcționează deficitul de terenuri și cum să-l optimizăm: Deficitul de teren pe o proprietate închiriată goală - exemple și strategii pentru optimizarea câștigului fiscal. După ce ați însușit aceste concepte, veți putea să vă bucurați pe deplin și să înțelegeți această postare.
Deficitul funciar: vocabularul de stăpânit pentru a înțelege jurisprudența. Nu confundați imputarea deficitului asupra veniturilor totale și asupra veniturilor funciare.
Pentru a înțelege pe deplin imputarea unui deficit de teren asupra unei proprietăți închiriate goale, trebuie distinse două lucruri: venitul global și venitul din proprietate. Pentru restul articolului, acest punct de vocabular este esențial, nu trebuie confundat „Venit global” și „Venituri din proprietate”.
1 - Alocarea deficitului către venitul global.
Anul în care aveți un deficit de teren (deci atunci când taxele sunt mai mari decât chiriile), aveți posibilitatea să îl deduceți din celelalte surse de venit (salarii, venituri bancare etc.) până la o limită de 10.700 € . Aceste alte surse de venit se numesc „venituri globale”.
Exemplu:
Domnul Corrigetonimpôt închiriază 2.000 de euro pe an și are taxe de 20.700 de euro. Deficitul său funciar este de -18.700 €. El va putea deduce 10.700 de euro din venitul său global pentru primul an, astfel încât impozitul său va scădea cu 10.700 * categoria sa fiscală marginală (TMI).
Taxarea pentru venitul global este posibilă numai în anul în care se creează deficitul, cu excepția dobânzii la împrumut. Pentru deficitul rezultat din dobânzile la împrumuturi și care depășește -10.700 EUR, acesta este provizionat pentru anii următori.
2 - Alocarea deficitului către venituri din proprietate.
Un deficit aprovizionat va fi păstrat timp de 10 ani. Nu va mai fi posibil să îl utilizați pentru venitul global. Un deficit aprovizionat poate fi dedus numai din venitul imobiliar pozitiv.
Continuarea exemplului:
Domnul Corrigetonimpôt a alocat 8.000 EUR pentru deficitul de teren. Anul următor, venitul său din proprietate (chirii - taxe) este de 0 €. El nu va putea să-și folosească deficitul, care poate fi utilizat numai pentru venituri din proprietate pozitive. Anul după venitul său funciar este de 5.000 EUR. El va putea apoi să-și perceapă deficitul provizionat din veniturile din proprietate pentru a-l reduce la 0 €! Un deficit aprovizionat de 3.000 EUR va rămâne apoi pentru următorii ani.
Faptul de a utiliza un deficit pe veniturile funciare îi permite să câștige nivelul fiscal, dar și contribuțiile de asigurări sociale! Câștigul fiscal este mai bun decât o taxă pe venitul global, dar vine mai târziu.
Prin urmare, în restul articolului disting taxa pe venitul global (alte venituri decât terenurile în primul an al deficitului) de taxa pe venitul funciar (alocarea deficitului prevăzut pentru anii următori). Rețineți că termenul „venit din proprietate” include toate proprietățile închiriate goale. Acest lucru este important pentru anul creării deficitului dacă închiriați mai multe proprietăți; deficitul este apoi imputat la venitul din proprietate din alte active înainte de a fi impus la venitul global.
Exemplu:
Domnul Corrigetonimpôt închiriază o proprietate în Paris care produce un deficit de - 10.000 €, care nu poate fi utilizat pentru venitul global. În același timp, venitul terenului dintr-o proprietate de închiriere din Marsilia este de 8.000 EUR. Deficitul proprietății de la Paris va fi imputat veniturilor din terenuri din proprietatea închiriată în Marsilia. În cele din urmă, rezultatul proprietății scade, prin urmare, la 0 EUR, iar deficitul provizionat va fi de 2.000 EUR.
Deficitul de teren și obligația de conservare a proprietății: puncte de reținut în fața jurisprudenței.
Exemplu:
Domnul Corrigetonimpôt închiriază o proprietate. În primul an, el are 1.000 € în chirie și 21.700 € în taxe. El obține un deficit funciar de 20.700 de euro. Apoi, el percepe 10.700 de euro pe salariu. Deoarece a încasat un deficit de proprietate la venitul său total, el trebuie să păstreze proprietatea până la 31 decembrie a celui de-al treilea an următor pentru a evita o ajustare fiscală și o reconsiderare a deficitului.
Acum imaginați-vă continuarea pentru anul următor.
Domnul Corrigetonimpôt are un deficit aprovizionat de 10.000 EUR pe care nu a putut să-l folosească în anul 1. În anul 2, vom pretinde că venitul său impozabil din proprietate este de 2.000 EUR. Domnul Corrigetonimpôt își poate folosi apoi deficitul reportat pentru a reduce veniturile din proprietate la 0 EUR (cu toate acestea, este imposibil să se utilizeze mai mult, un deficit amânat nu poate fi dedus din venitul global în limita a 10.700 EUR). Rămân 8.000 € de deficit reportat, iar domnul și-a folosit deficitul de teren pentru venituri impozabile din teren.