Dreptul de ședere pe tot parcursul vieții atunci când vindeți o casă La ce ar trebui să acordați atenție!
Această postare vă va învăța cum să vindeți o casă cu o înregistrare de închiriere pe tot parcursul vieții în registrul funciar. Vă explicăm evaluarea proprietății și vă oferim sfaturi cu privire la subiecte precum dreptul de a locui, uzufructul și executarea silită.
Subiect complex: diferența dintre uzufruct și dreptul de ședere. Ce, cand? Sfaturi în acest sens sunt utile!
esențialul pe scurt
- „Achiziția nu încalcă dreptul de ședere”: Drepturile de ședere rămân după vânzare.
- Dreptul de ședere se poate aplica și pentru o perioadă limitată.
- În calitate de vânzător, puteți obține prețuri semnificativ mai mari pentru proprietăți fără un drept de ședere existent.
- Un bun agent imobiliar vă va sfătui cu privire la toate întrebările legate de vânzarea unei case cu drept de ședere. Serviciul nostru: Vă recomandăm trei brokeri buni în regiunea dvs.
1. Informații de bază cu privire la dreptul de ședere sau dreptul de locuință
Ce înseamnă dreptul de ședere pe viață?
Dreptul de ședere sau dreptul de ședere include dreptul de a utiliza o clădire sau o parte dintr-o clădire „cu excluderea proprietarului” (§ 1093 BGB). Drepturile de locuință pot limitat sau nelimitat se acordă. Un drept de ședere acordat fără limită de timp este denumit „drept de ședere pe viață” sau „drept de ședere pe viață” care se încheie doar cu moartea persoanei îndreptățite. Dreptul de ședere nu expiră dacă clădirea este vândută sau în caz de moștenire. În cazul în care dreptul de ședere se referă la o parte a clădirii, beneficiarul poate folosi și facilitățile destinate uzului comunitar. Drepturile de locuință sunt contra cost sau gratuit posibil.
Notă: Pentru condominii, se aplică prevederile speciale ale secțiunilor 31ff din Legea privind condominiul privind „legea locativă permanentă”. Dreptul permanent de ședere poate fi convenit pentru o perioadă limitată, pentru viața persoanei îndreptățite sau pentru o perioadă nelimitată.
Exemple de cazuri de drept de ședere pe viață
Dreptul de ședere este deosebit de comun pentru următoarele grupuri de persoane:
- Dreptul de ședere pentru părinți
- Dreptul de ședere pentru partenerii de viață
- Dreptul de ședere pentru chiriași
- Drepturi egale de locuință pentru mai multe persoane, de ex. Cupluri căsătorite
De obicei, părinții primesc dreptul gratuit de ședere pe tot parcursul vieții. În acest fel, își pot transfera bunurile copiilor lor în timp ce sunt încă în viață, dar continuă să folosească apartamentul. Un transfer timpuriu al dreptului de proprietate ca parte a unei succesiuni anticipate poate reduce scadența ulterioară în caz de moștenire Taxa de mostenire: Sumele fără impozite pot fi solicitate la fiecare zece ani (Secțiunea 13 (1) nr. 4c Legea privind impozitul pe succesiune și impozitul pe cadouri).
Partenerii de viață dețin adesea dreptul reciproc de ședere pentru a proteja partenerul supraviețuitor în caz de deces. Puteți obține drepturi egale de ședere.
Securitatea este, de asemenea, în prim plan atunci când vine vorba de dreptul de ședere pentru chiriași. De exemplu, chiriașii care își asumă cheltuieli de modernizare primesc o anumită garanție de investiții printr-un drept de ședere limitat sau nelimitat.
Dreptul de ședere: convenit contractual sau înscris în cartea funciară
Un drept de ședere poate fi înscris în registrul funciar sau doar convenit prin contract între proprietarul proprietății și persoana îndreptățită.
Înscrierea în cartea funciară duce la o poziție juridică mai puternică pentru beneficiar. În acest fel, clientul primește o protecție suplimentară dincolo de acordul contractual cu proprietarul proprietății. Un drept de ședere convenit prin contract protejează persoana îndreptățită numai în raport cu proprietarul, în timp ce un drept de ședere înscris și în cartea funciară către terți Efectul se desfășoară. Pentru a oferi protecție cuprinzătoare celor care au dreptul să trăiască și pentru a exclude disputele ulterioare, acest lucru ar trebui Dreptul de ședere stabilit într-un contract scris și înscris în cartea funciară voi.
Curtea Federală de Justiție apreciază un drept de ședere în temeiul legii obligațiilor ca o formă specială a unui contract de închiriere sau a unui contract de împrumut - în funcție de dacă dreptul de ședere este acordat cu plată sau gratuit (hotărârea BGH VIII ZR 55/97 din 5 noiembrie 1997).
Diferența dintre dreptul de ședere și uzufruct
Dreptul de ședere este limitat la acest lucru Dreptul de utilizare la un apartament. Cu toate acestea, uzufructul include și dreptul de a încasa veniturile din închiriere din proprietate (cf. § 100 BGB). Uzucapiunea acordă beneficiarului drepturi mai extinse în comparație cu dreptul de ședere.
Impozitarea dreptului de ședere și a dreptului de uzufruct
Următoarele se aplică dreptului de ședere și uzufruct: Adesea scutirile de la impozitul pe cadou sunt atât de mari, în funcție de gradul de relație, încât sunt de fapt fără impozit pe cadou se acumulează.
În cazul unui drept de ședere, persoana îndreptățită să trăiască are dreptul să impoziteze chiria economisită (sau valoarea dreptului de ședere).
În cazul uzufructului, venitul din închiriere este impozabil ca venit din închiriere și leasing: În cazul în care proprietarul acordă un uzufruct unui terț („uzufruct”), uzufructuarul trebuie să plătească impozitul pe veniturile din închiriere sau închiriere în viitor. În plus, valoarea capitalizată a uzufructului este supusă impozitului pe cadouri. Dacă proprietatea asupra proprietății este transferată și proprietarul anterior primește dreptul de uzufructuar („uzufruct condiționat”), acesta trebuie să impoziteze proprietatea în ciuda schimbării proprietății. Donatorul, adică proprietarul anterior, își poate asuma cheltuielile de construcție cerere ca cheltuieli de afaceri. Noul proprietar este supus impozitului pe cadouri în ceea ce privește donația de active, dar a reușit să deducă valoarea uzufructuară din impozit din 2009.
Un bun broker vinde
Proprietatea dvs. mai repede.
Un bun broker o va face pentru tine
un preț bun de vânzare.
Un bun broker îți oferă
Experiență și securitate.
Dreptul de ședere poate fi revocat pe viață?
Un drept de ședere pe viață poate numai cu acordul titularului dreptului de ședere Pentru a fi ridicat. Ștergerea dreptului său de ședere în registrul funciar sau anularea unui drept de ședere convenit contractual este comună beneficiarului numai contra plății unei sume compensatorii de acord. Suma decontării trebuie să fie cel puțin egală cu valoarea de închiriere a apartamentului, care rezultă din durata probabilă rămasă a legii locuinței.
Dreptul de ședere pe tot parcursul vieții și licitația de executare silită
Dacă proprietatea este grevată de o ipotecă și proprietarul casei nu mai poate acorda împrumutul, dreptul de ședere înscris în cartea funciară este în pericol. Întrucât băncile creditoare insistă de obicei pe o poziție mai înaltă în registrul funciar pentru garanțiile lor, drepturile rezidențiale au adesea un clasament mai mic. Prin urmare, licitația de executare silită conduce în mod regulat la Pierderea dreptului de ședere. În cursul licitației de executare silită, titularul dreptului primește o sumă de bani drept compensație pentru dreptul de ședere pierdut, dar aceasta este de obicei sub valoarea de piață a proprietății.
Numai în cazul în care dreptul de ședere este înscris în cartea funciară înainte de dreptul unui creditor, persoana care are dreptul la drepturi de locuință este ferită de o licitație de executare silită. Pentru a evita dezavantajele unei licitații de executare silită, beneficiarul poate înregistra și dreptul de ședere Dreptul de restituire a dreptului de proprietate sigur în cazul în care proprietarul nu-și mai poate îndeplini obligațiile de împrumut din cauza supra-îndatorării.
2. Vânzarea unei case cu drept de ședere: Ce trebuie luat în considerare?
Nu există interacțiuni între vânzările de case și dreptul de ședere
Vânzarea unei case este practic posibilă și cu un drept de ședere existent. Nu este necesar acordul proprietarului dreptului de reședință pentru vânzarea proprietății. Cu toate acestea, o vânzare de case are și ea nu afectează dreptul de ședere pe tot parcursul vieții. Noul proprietar nu poate aduce modificări unui drept de ședere existent.
Vânzare casă: amortizare cu dreptul de ședere existent
Cumpărătorii de bunuri imobiliare sunt interesați să dispună gratuit de proprietatea pe care au achiziționat-o. Cu toate acestea, acest lucru este posibil doar într-o măsură limitată dacă o persoană îndreptățită să trăiască ar dori să locuiască în continuare în proprietate. Prin urmare, cererea de bunuri imobile este mai mică atunci când este grevată de un drept de ședere.
Venitul din vânzări care poate fi realizat pe piața imobiliară este redus de chiria fictivă pe care noul proprietar o ratează din cauza dreptului de ședere existent.
La calcularea reducerii veniturilor din vânzări, se ia în considerare speranța de viață așteptată a titularului dreptului pentru a estima durata probabilă a dreptului de ședere. Se bazează pe tabelele de mortalitate ale Oficiului Federal de Statistică. Chiria anuală fictivă este redusă la 5,5 la sută, în conformitate cu secțiunea 13 din Legea privind evaluarea, pentru a determina „valoarea actuală” a legii locuinței la momentul actual. Așa-numitul „factor de capitalizare” (de asemenea „factorul de numerar al pensiilor”) calculat din acesta poate fi citit din tabelele publicate de Ministerul Federal al Finanțelor (BMF) în Monitorul Federal al Impozitelor.
Evaluarea unui drept de ședere
Folosind tabelele BMF valabile de la 1 ianuarie 2014, se utilizează un exemplu pentru a ilustra procedura de calcul al valorii unui drept de ședere:
Să presupunem că valoarea rezidențială anuală a unei proprietăți calculată pe baza chiriei fictive este de 10.000 de euro, iar persoana îndreptățită are în prezent 60 de ani. Conform tabelelor oficiale aplicabile pentru 2014, un bărbat de 60 de ani are o speranță medie de viață de 21,31 ani. Cu o rată de capitalizare de 5,5 la sută, rezultă un factor de capitalizare de 12,713. Dacă valoarea rezidențială anuală (în exemplu 10.000 de euro) este înmulțită cu acest factor de capitalizare, rezultatul este o valoare de capital curentă a dreptului de ședere de 127.130 de euro.
Uşor evaluare gratuită cerere de la experți!
3. Dreptul de a trăi pentru viață: sfaturi pentru a trăi la bătrânețe
Sfaturi complete privind dreptul de ședere sau uzufruct
Cu ocazia transferului dreptului de proprietate asupra unei proprietăți, Este necesară implicarea unui notar. Cu această ocazie, ar trebui să se ofere sfaturi cuprinzătoare cu privire la efectele unui drept de ședere pe tot parcursul vieții sau al unui drept uzufructuar, astfel încât dreptul de ședere acordat să corespundă în mod optim ideilor tuturor celor implicați.
Cadou cu drept de ședere pe viață
Pentru a crea garanții pentru toate părțile implicate, un contract scris ar trebui să înregistreze amploarea dreptului de ședere sau uzufruct, precum și drepturile și obligațiile părților contractante. Unul asigură cea mai mare siguranță posibilă pentru cei îndreptățiți să trăiască Înscrierea dreptului de ședere în cartea funciară.
Rezidența pe viață: îndatoriri și drepturi
Proprietarul unui drept real de ședere are dreptul să locuiască el însuși într-o proprietate sau parte dintr-o proprietate. În plus, beneficiarul poate primi membrii familiei și personalul de îngrijire medicală în apartament. Dreptul de ședere este o „servitute personală limitată” care îndreptățește doar persoana îndreptățită să folosească proprietatea într-o manieră precis definită. De exemplu, o persoană cu drept de reședință poate folosi apartamentul. B. să nu închirieze sau să nu transmită dreptul de ședere terților.
Locuitorii trebuie să plătească costurile de reparații și costurile auxiliare. Doar renovările excepționale vor fi suportate de proprietar. Proprietarul nu are dreptul la inspecția apartamentului față de persoana îndreptățită să locuiască, cu excepția cazului în care a fost convenit în mod expres un drept de vizionare. Un drept contractual de ședere poate fi conceput individual.
Uzufruct în locul dreptului de ședere?
Un drept de uzufruct este preferabil unui drept de ședere în cazul în care beneficiarul nu poate exercita el însuși dreptul de ședere, de exemplu din cauza bolii, vârstei sau necesității îngrijirii. Dreptul de uzufruct este, de asemenea, avantajos dacă beneficiarul are nevoie de venituri continue (de exemplu, pentru a acoperi costurile de îngrijire).
Vânzare contra pensiei cu drept de ședere pe viață
Ca alternativă la un drept de uzufructuar, se poate lua în considerare transferul dreptului de proprietate imobiliară asupra unui teren în schimbul unui drept de ședere pe viață plus o pensie lunară pe viață. În comparație cu un drept pur uzufructuar, această combinație poate crește securitatea venitului pentru persoana îndreptățită.
Sfatul nostru: Un bun agent imobiliar vă va sfătui cu privire la toate întrebările legate de vânzarea unei case cu drept de ședere. Serviciul nostru: Vă recomandăm trei brokeri buni în regiunea dvs.