Drepturi reale de bucurie specială un inventar la Prévert - Actu-Juridique
Consacrând crearea gratuită a drepturilor speciale de bucurie in rem, hotărârea Maison de poésie a pus capăt controversei doctrinare cu privire la numerus clausus al drepturilor reale. El a ridicat, de asemenea, o serie de întrebări legate de regimul juridic al acestor acorduri contractuale. Recunoscând perpetuitatea unui astfel de drept atunci când acesta constituie o acuzație reală instituită în favoarea loturilor de coproprietate, hotărârea Grand Roc încearcă să adauge o piatră la edificiu.
Cass. Civ. 3, 7 iunie 2018, nr. 17-17240
Cu privire la motivul unic, formulat în a doua ramură, după notificarea părților în aplicarea articolului 1015 din Codul de procedură civilă:
Întrucât, conform hotărârii atacate (CA Chambéry, 21 martie 2017), că SCI L'Aigle blanc (SCI) a achiziționat, în 2004, diferite loturi în scopuri comerciale, inclusiv unul pentru piscină, care fac parte din o clădire în coproprietate; că vânzătorii au semnat, la 20 august 1970, un acord „echivalent cu un act adițional” la regulamentele de coproprietate prin care s-au angajat să își asume costurile de funcționare ale piscinei și să autorizeze accesul liber al acestuia la coproprietari, cel puțin pentru durata vacanțelor școlare; întrucât o hotărâre care a devenit definitivă, declarând valabil acest acord, a dispus SCI să procedeze, în condițiile acestuia, la întreținerea și funcționarea piscinei; că SCI a dat în judecată sindicatul coproprietarilor complexului imobiliar Grand Roc ca recunoaștere a expirării efectelor acestui acord începând cu 20 august 2000;
Întrucât societatea s-a opus hotărârii de respingere a acestei cereri, atunci, potrivit mijloacelor că angajamentele perpetue sunt interzise, caracterul perpetuu fiind apreciat in concreto, în persoana debitorului angajamentului; că dacă proprietarul poate acorda, sub rezerva regulilor de ordine publică, un drept real care conferă beneficiul unei bucurări speciale a proprietății sale, acest drept nu poate fi perpetuu și expiră, dacă nu este limitat în timp de voința părților, în condițiile prevăzute de articolele 619 și 625 din Codul civil; că menținând că drepturile și obligațiile cuprinse în acordul din 20 august 1970 nu erau perpetue, menționând totodată că acestea vor fi exercitate atât timp cât coproprietarii nu au modificat reglementările privind coproprietatea și că clădirea va rămâne supusă la statutul de coproprietate, care a avut ca rezultat ca aceste drepturi și obligații să aibă o durată nedeterminată și, prin urmare, a prezentat, pentru proprietarul loturilor grevate cu obligațiile menționate, un caracter perpetuu, curtea de apel a încălcat articolul 1210 din Codul civil, împreună articolele 619 și 625 din Codul civil;
Dar întrucât un drept real atașat unui lot de coproprietate este perpetuu conferind beneficiul unei bucurări speciale a unui alt lot; că Curtea de Apel a considerat că drepturile în litigiu, care au fost stabilite în favoarea altor loturi de coproprietate și constituiau o taxă impusă anumitor loturi, pentru utilizarea și utilitatea altor loturi aparținând altor proprietari, erau drepturi reale sui generis având sursa în reglementările privind coproprietatea și că părțile și-au exprimat astfel dorința de a crea drepturi și obligații atașate loturilor coproprietarilor; că rezultă că aceste drepturi sunt perpetue; că, prin acest motiv al dreptului pur, înlocuit cu cei criticați, hotărârea este justificată legal;
Și întrucât nu este necesar să se pronunțe printr-o decizie special motivată cu privire la celelalte ramuri ale motivului, care, în mod clar, nu sunt susceptibile de a duce la casare;
Respinge recursul;
Cass. Civ. 3, 7 iunie 2018, nr. 17-17240
În 1834 1, camera cererilor a refuzat să stabilească principiul numerus clausus al drepturilor reale. Mult dezbătută de doctrină, această jurisprudență a provocat cu greu agitație în instanțele și tribunalele până când în 2012 Curtea de Casație a sancționat de două ori crearea drepturilor reale originale. De atunci, judecățile s-au înmulțit, aducând o nouă viață legii proprietății, cu excepția cazului în care este vorba de vânturi mai vechi: cele ale feudalismului. În timp ce hotărârile recente încearcă să ofere mai multe detalii cu privire la regimul juridic al drepturilor reale sui generis, ele ridică în principal multe întrebări, deoarece, fără îndoială, nu este unul, ci mai multe regimuri juridice pe care jurisprudența pare să le instituie.
Încă din 2012, Curtea de Casație a considerat că libertatea contractuală trebuia să acomodeze „ordinea publică” 2, dar contururile acestui concept rămâneau încă de clarificat, în special problema perpetuității drepturilor reale speciale. În timp ce a doua hotărâre Maison de poésie a ridicat întrebări prin faptul că a admis dacă nu în teorie, cel puțin în practică, un drept real aproape perpetuu, decizia din 28 ianuarie 2015 a cerut destul de clar o perioadă limitată la 30 de ani., Deoarece părțile nu stabilise o durată. Comentată deja pe scară largă 3, hotărârea Grand Roc din 7 iunie 2018 recunoaște, dimpotrivă, foarte explicit existența unui drept real perpetuu de îndată ce este „atașat unui lot de coproprietate”. Prin această hotărâre, Cour de cassation inversează jurisprudența? Nu credem acest lucru deoarece faptele au loc în contextul specific al unei coproprietăți.
În conformitate cu jurisprudența din 2012 și 2015, Curtea reține conceptul de „drept real de bucurie specială” de a califica o taxă distinctă de servitute (A). Un fel de concept captiv, calificarea reunește aranjamente profund diferite și prezintă, în opinia noastră, limite (B).
A - O taxă distinctă de servitute
Articolul 637 din Codul civil definește servitutea ca „o taxă impusă unei moșteniri pentru utilizarea și utilitatea unei moșteniri aparținând altui proprietar”. Această definiție este utilizată aici de Curtea de Casație, care analizează ansamblul ca „o taxă impusă anumitor loturi, pentru utilizarea și utilitatea altor loturi aparținând altor proprietari”. Un alt element de comparație cu servituța, actul adițional la reglementările condominiului impune proprietarului piscinei un laissez-faire însoțit de unele obligații. Într-adevăr, noul cumpărător s-a angajat să permită utilizarea piscinei coproprietarilor, precum și chiriașilor și oaspeților acestora. În ciuda similitudinilor, Curtea refuză să califice adunarea drept servitute, preferând calificarea acum recunoscută de „drept real de bucurie specială”. Dacă ansamblul se apropie de servituți, pare să iasă în evidență pe trei puncte pe care le vom verifica pe rând. În primul rând, reglementările privind coproprietatea prevăd crearea „drepturilor și obligațiilor” care însoțesc taxa reală. În al doilea rând, determinarea fondurilor pare să fi fost problematică. În cele din urmă, taxa cântărește doar proprietarul piscinei în anumite perioade.
În cele din urmă, ultima obiecție s-ar putea baza pe caracterul periodic al încărcăturii suportate, deoarece este obligatorie doar în timpul vacanțelor școlare. În opinia noastră, această obiecție nu poate fi acceptată, deoarece nu exclude calificarea servituții. Există, de fapt, în dreptul francez servituți periodice. Acesta este cazul, de exemplu, cu servitutea scării, care se intenționează să se aplice numai atunci când este necesar accesul la proprietatea vecină pentru a efectua lucrări de întreținere și reparații. Deși această acuzație nu este exercitată continuu, este totuși o servitute. Pe de altă parte, ceea ce distinge sarcina sui generis consacrată în hotărârea comentată de servituțile clasice este că are o geometrie variabilă. Întinderea sa depinde, de fapt, de bunăvoința proprietarului fondului de servire, deoarece acesta din urmă este obligat să opereze piscina numai în timpul vacanțelor școlare.