Este experiența și nu software-ul
Opinii ale experților sunt, de asemenea, solicitate atunci când se vând proprietăți logistice, cum ar fi fabricarea de scule Hella.
Imagine: Engel & Völkers
Evaluările imobiliare sunt din ce în ce mai solicitate. Clientul imobiliar are nevoie de ele pentru finanțare. Banca lucrează cu aceasta pentru a-și evalua împrumuturile, iar orice companie care publică bilanțuri anuale și deține proprietăți imobiliare trebuie să ofere, de asemenea, o evaluare pentru aceasta. Dar cine poate da o astfel de opinie? Agentul? Evaluatorul? Ce instruire este necesară pentru acest lucru și care este răspunderea pentru această evaluare? O perspectivă asupra evaluării.
Se numesc ST-Xenn și K.IM, de bază și valoare de piață. Lora este standard la băncile germane, în timp ce sistemul Argus bazat pe fluxul de numerar este solicitat la nivel internațional. „Unii experți au până la cinci programe în biroul lor, deoarece fiecare client folosește un produs diferit”, dezvăluie Steffen Schröder. El este un expert jurat public și, în calitate de evaluator, i se încredințează în fiecare zi evaluarea clădirilor imobiliare rezidențiale și logistice, comerciale, comerciale și de birouri.
Nu există nicio modalitate prin care aiurea să poată deveni adevăr
„Cu toate acestea, software-ul”, este de acord cu Falk Schollenberger, Managing Partner la NAI apollo valuation & research, „nu spune nimic despre calitatea evaluării finale”. Pentru a o spune mai drastic: „Unde se introduce prostii, niciun adevăr nu poate ieși”, așa descrie Schollenberger problema pe nume. În cele din urmă, nu programul folosit ajută un evaluator să prezinte o evaluare coerentă a proprietății, ci pregătirea aprofundată și, mai presus de toate, propria experiență. Și el are nevoie de ei, pentru că este responsabil pentru declarațiile sale de până la 30 de ani.
În consecință, cele mai multe recenzii ale brokerilor nu sunt recenzii reale, ci evaluări pe care le fac pe baza experienței lor pe piață. "Această formă simplă de evaluare este adesea realizată în casa noastră de angajați cu experiență care cunosc zona respectivă și portofoliul de proprietăți de acolo foarte bine și au văzut proprietatea. În primul pas, este adesea chiar gratuit", explică Alexander Lampert, director general al Engel & Völkers Commercial Hamburg.
Opinia pe care un broker o oferă unui client ca parte a unui proces normal de vânzare este ceva mai bine întemeiată. De obicei, este stocat cu obiecte de comparație, dar nu se bazează pe procedurile ordonanței de anchetă. Pe de altă parte, raportează că cererile de finanțare ale unei bănci, de exemplu, sunt obligatorii din punct de vedere juridic și trebuie să fie emise de experți sau evaluatori instruiți. Trebuie să mapați regulamentul de evaluare, iar evaluatorul poate fi tras la răspundere pentru acestea. Evaluările care sunt pregătite în contextul unei IPO sunt și mai răspunzătoare, deoarece aici expertul emitent este răspunzător față de toți cei care subscriu pentru această acțiune. Rapoartele sunt, de asemenea, necesare pentru rapoartele anuale ale diferitelor companii, deoarece acestea pot fi utilizate pentru a calcula pierderea sau câștigul în valoare a proprietății deținute în portofoliu.
Antrenamentul da, dar experiența este perfectă
Oricine poate face o astfel de muncă ca evaluator, cel puțin în prezent se descurcă bine în afaceri. Deoarece, având în vedere piața imobiliară înfloritoare, comenzile circulă și promit un venit regulat ridicat. Dar afacerea nu este accesibilă tuturor. Experții cărora li se permite să trimită rapoarte trebuie să finalizeze instruirea. Acest lucru se încheie de obicei cu examinarea faptică și tehnică de către IHK. Calitatea de membru la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) este necesară în special de clienții internaționali, iar competența solicitantului este verificată și aici la intrare. Așa-numitul HypZert este, la rândul său, o certificare care este acceptată de centrele de formare acreditate, iar formarea prin studii universitare este de asemenea posibilă.
„Există cerințe foarte diferite pentru afilierea profesională”, dezvăluie Schröder, „dar cert este că un expert trebuie să aibă cunoștințe multidisciplinare”. Pe lângă instruirea de specialitate, munca de evaluare zilnică este o condiție esențială pentru calitatea muncii. În consecință, multe certificări necesită cinci până la șapte ani de experiență profesională. Cu toate acestea, evaluatorul trebuie să achiziționeze mai întâi acest lucru.
Este de la sine înțeles că merită atunci când cineva ca Falk Schollenberger are o experiență aprofundată. Schollenberger este implicat în evaluare de 15 ani. Înainte de a se alătura NAI apollo valuation & research, el a fost cu Jones Lang LaSalle și anterior cu Dr. Lübke activ. La acea vreme, aceasta din urmă era una dintre primele companii care evaluează locuințele. Drept urmare, Schollenberger a făcut, de asemenea, parte din echipa de la Jones Lang LaSalle care a introdus evaluarea locuințelor acolo pentru prima dată. „Viața și afacerile sunt practic două lumi diferite ale evaluării”, spune el. Desigur, în ambele cazuri trebuie să verificați multe detalii, să examinați registrul funciar, să răsuciți hărțile proprietății și, desigur, să inspectați proprietatea.
Dar, în cazul clădirilor comerciale, contractul de închiriere pe o perioadă de cinci sau zece ani în legătură cu probabilitatea relocării joacă un rol în evaluarea valorii reale a clădirii. În plus, există zona de intrare, care determină prima impresie a facilității atât în sectoarele comerciale, cât și în cele rezidențiale. În sectorul rezidențial, o serie de alți factori determină, de asemenea, valoarea finală a proprietății. Locatarul poate decide practic în fiecare zi dacă vrea să se mute. Există, de asemenea, o serie de factori delicati, cum ar fi planul apartamentului sau structura chiriașului. „Oricine a trăit vreodată într-o casă în care unui vecin îi place să petreacă noaptea știe cât de importantă este această structură”, râde Schollenberger. Prezența sau absența unui balcon poate fi, de asemenea, decisivă pentru relocare.
Un apartament mic care poate găzdui doar o singură persoană poate fi închiriat și fără balcon. Pentru că single-ul se mută pur și simplu când a găsit un partener cu care ar dori să se mute împreună. Un apartament mare, fără balcon, pe de altă parte, cu greu poate fi închiriat. Deoarece este de obicei locuită de familii care gândesc în mod natural pe termen lung. În mediul rural, pe de altă parte, apartamentele de peste 100 m2 de spațiu de locuit nu au piață, deoarece aici casele de această dimensiune sunt mai solicitate. În casele fără lift, apartamentele de top sunt mai ieftine decât cele din casele cu lift. „Acesta este așa-numitul bonus de alpinism”, continuă zâmbind expertul imobiliar, „oricine a târât vreodată un rezervor de apă la ultimul etaj îl va aprecia”.
Niciun software nu poate evalua toate aceste subtilități. Este pur și simplu un mijloc de a transmite linia de gândire a evaluatorului. De aceea, experiența și cunoștințele acelor specialiști de pe piața respectivă sunt un instrument indispensabil pentru o evaluare de înaltă calitate. „Excelentul vechi bun este adesea folosit ca un ajutor, cu care pot fi introduse o mulțime de date care altfel s-ar pierde”, explică Schollenberger.
Toate ipotezele vor fi dezvăluite
Deoarece o evaluare imobiliară foarte bună trebuie să dezvăluie toate ipotezele. Trebuie să arate modul în care evaluatorul ajunge la rezultatul său și, de asemenea, să justifice acest lucru. De exemplu, motivul pentru aceasta este lipsa unui balcon la evaluarea spațiului locativ, în timp ce în sectorul cu amănuntul există concurență directă în aceeași locație.
În consecință, un raport de expertiză constă din trei componente. Prima parte descrie proprietatea pe care evaluatorul a vizitat-o la data de referință. Este descris și adesea documentat în anexă cu fotografii, extras de carte funciară și multe altele. „Data de referință pentru raport este importantă, deoarece, în funcție de dezvoltarea pieței, o proprietate poate obține un preț complet diferit după doar un an”, explică Schröder. Aceasta este urmată de cartarea pieței și adaptarea proprietății în proprietățile sale la această piață. În acest context, câștigurile și valoarea materială, precum și valoarea comparativă a proprietății trebuie specificate în conformitate cu regulamentul de anchetă. Modele și calcule corespunzătoare, precum și derivări de valoare pot fi găsite aici. Rezultatul este evaluarea clară a proprietății în sine, bineînțeles în combinație cu informațiile suplimentare pe care evaluatorul respectiv le-a colectat în legătură cu evaluarea.
Costurile pentru aceasta diferă în funcție de diferitele domenii ale rapoartelor. În trecut, HOAI a fost utilizat pentru facturare, acum prețurile sunt negociabile în mod liber. Cu toate acestea, deoarece evaluatorii sunt răspunzători pentru rapoartele lor, aceștia trebuie să includă și o asigurare adecvată în calcul și acest lucru poate fi foarte mare.
Așadar, merită să intrați în activitatea de evaluare ca broker? Ei bine, această ramură a pieței nu este cu siguranță potrivită ca o afacere suplimentară scurtă, chiar și numai din cauza sumelor asigurate și a pregătirii necesare. Cu toate acestea, cert este că evaluatorii buni sunt buni în a face afaceri în această țară. „Nu știu o criză de vară”, zâmbește Schollenberger.