Impactul reformei din 10 februarie 2016 asupra normelor aplicabile antecontractelor
La doar un an de la intrarea în vigoare a reformei legii contractelor efectuată prin Ordonanța din 10 februarie 2016, multe dintre contribuțiile sale sunt încă slab înțelese, deoarece o mulțime de litigii sunt încă supuse legii vechi.
Prin urmare, următoarea dezvoltare se concentrează pe prezentarea principalelor efecte ale reformei asupra antecontractelor.
Formalizarea unui contract nu este întotdeauna evidentă, motiv pentru care două părți pot conveni asupra unui contract preliminar care poate duce ulterior la un contract final. Cele două forme cele mai emblematice ale antecontractelor sunt pactul de preferință și promisiunea unilaterală de vânzare, pe care ordonanța din 10 februarie 2016, care a reformat profund dreptul comun, a putut să o ignore.
În ciuda unei practici comune și antice a acestor două contracte pregătitoare, nu a existat o definiție legală a pactului de preferință și a promisiunii unilaterale; gol pe care reforma intenționa să îl umple datorită noilor articole 1123 și 1124 din Codul civil.
Articolul 1123 alineatul (1) definește pactul de preferință ca „ contractul prin care o parte se angajează să ofere beneficiarului său ca prioritate să se ocupe de el în cazul în care decide să contracteze ".
Fostul articol 1589 se referea la promisiunea de vânzare, fără a distinge promisiunea unilaterală de vânzare de promisiunea sinalagmatică.
Articolul 1124 alineatul (1) definește acum promisiunea unilaterală de vânzare ca „ contractul prin care o parte, promitentul, acordă celeilalte, beneficiarului, dreptul de a opta pentru încheierea unui contract ale cărui elemente esențiale sunt determinate și pentru a cărui formare lipsește doar consimțământul beneficiarului ".
Ordinul din 10 februarie 2016 nu s-a limitat la oferirea unei definiții legale a pactului de preferință și a promisiunii unilaterale de vânzare. Mai presus de toate, a oficializat un regim complet, format din jurisprudență și noi contribuții.
I. Impactul reformei din 10 februarie 2016 asupra pactului de preferință.
Pactul de preferință este contractul prin care promitentul este de acord să-și vândă proprietatea cu prioritate beneficiarului pactului, în cazul în care decide să o vândă. Acest contract prioritar, care se găsește adesea în materie imobiliară și ca accesoriu la contractul de închiriere, a fost afectat de reforma din 2016. În timp ce ordonanța a dat valoare juridică principiilor de jurisprudență deja aplicabile în acest domeniu (A), textul are mai presus de toate a creat un nou mijloc în slujba beneficiarului pactului: acțiunea interpelativă (B).
A. Reluarea soluțiilor de jurisprudență existente în ceea ce privește sancțiunile în cazul vânzării obiectului către o terță parte.
Articolul 1123 alineatul (2) preia soluții acceptate de mult timp de jurisprudență în cazul încălcării acordului preferențial, cu condiția ca:
„Când se încheie un contract cu o terță parte cu încălcarea unui acord preferențial, beneficiarul poate obține despăgubiri pentru prejudiciul suferit. Atunci când terțul a fost conștient de existența pactului și de intenția beneficiarului de a-l invoca, acesta din urmă poate acționa și în nulitate sau poate cere judecătorului să îl înlocuiască cu terțul din contractul încheiat. "
Sancțiunea cea mai evidentă pentru încălcarea pactului de preferință de către promitent constă în angajarea răspunderii sale civile. Dacă noul articol al Codului civil nu specifică natura acestei răspunderi, este evident o problemă a răspunderii sale civile contractuale, a cărei punere în discuție rezultă direct din nerespectarea obligației esențiale a pactului de preferință pe care i-l impune: oferiți mai întâi cumpărarea proprietății beneficiarului pactului.
Sancțiunile invocate împotriva terților ridică unele dificultăți în fața unui nou articol 1123 alineatul 2, care este cu siguranță prea incomplet. Pentru că dacă beneficiarul poate obține „Despăgubirea pentru prejudiciul suferit” Aceasta nu numai prin angajarea răspunderii civile contractuale a promitentului, ci și a răspunderii delictuale a cumpărătorului terț. În ciuda tăcerii textului, această posibilitate este dedusă din jurisprudența aplicabilă până atunci, care condamnă cumpărătorul terț complice la frauda efectuată de promitent (Cass. Civ. 3e, 22 aprilie 1976, nr. 74- 15.098) sau chiar în caz de neglijență recunoscută pentru că nu a luat cunoștință de un acord preferențial cuprins într-un act publicat la oficiul de conservare a ipotecii (Cass. Civ. 1, 11 iulie 2006, nr. 03-18.528).