Închiriat gol sau mobilat NewsNews - Fonciere du Parc
Avantajele închirierilor mobilate
Pentru autoritățile fiscale, activitatea de închiriere mobilată este o activitate comercială, care se încadrează în categoria profiturilor industriale și comerciale (BIC) și nu mai este în categoria veniturilor din proprietate, cum ar fi închirierea spațiilor nemobilate.
Trei regimuri fiscale din categoria BIC.
Profiturile din închirieri mobilate sunt supuse categoriei BIC conform unui regim care variază în funcție de suma veniturilor obținute din această activitate:
Până la 32.600 EUR: compania de închiriere mobilată este acoperită de micro-BIC și beneficiază de o reducere forfetară de 50%. Obligațiile contabile se limitează la păstrarea unui jurnal. Avantajul acestui regim este simplitatea sa: locatorul va include suma veniturilor brute în declarația sa anuală de venit nr. 2042 C, iar o autorizație fiscală va calcula automat o indemnizație de 50%. Nu există niciun risc de dispută din partea Administrației cu privire la deducerea taxelor, deoarece este un preț fix.
Dezavantajele micro-BIC sunt aceleași ca și pentru micro-foncier (care, la rândul său, beneficiază doar de o reducere de 30%): acest regim este interesant doar dacă taxele (împrumut, lucrări etc.) nu depășește 50%, deoarece interzice deficitele.
Dincolo de 32.600 EUR și până la 234.000 EUR: compania de închiriere mobilată intră în regimul real simplificat. El trebuie să țină contabilitatea angajamentelor (diferită de contabilitatea în numerar), care este simplificată. La sfârșitul anului, el trebuie să stabilească o declarație nr. 2031. Acest regim poate fi mai avantajos decât cel al micro-BIC atunci când taxele care pot fi deduse (taxe de coproprietate, lucrări, impozite și taxe, dobânzi asupra împrumut, amortizare, în special) sunt mai mari de 50% din venituri. Este posibil, atunci când micro-BIC (veniturile nu depășesc 32.600 €) să opteze pentru regimul real pentru a-și deduce taxele pentru suma lor reală. Opțiunea, care este irevocabilă timp de doi ani, trebuie exercitată, prin poștă, înainte de 1 februarie a anului în care se încasează venitul (dacă activitatea a fost începută în 2010, opțiunea poate fi exercitată până la data depunerii prima declaratie).
Peste 234.000 EUR: compania de închiriere mobilată se încadrează în regimul imobiliar normal. Locatorul trebuie să țină contabilitatea identică cu cea a unei companii.
Ceea ce complică înțelegerea statutului fiscal al locatorului de cazare mobilată este că aceste trei regimuri fiscale (micro-BIC, real simplificat și real normal) nu se suprapun cu distincția, locatorul profesional și locatorul neprofesional. Există adesea confuzie cu privire la acest punct. Regimul micro-BIC și regimul real se pot aplica atât companiei de închiriere mobilate profesionale, cât și companiei de închiriere mobilate neprofesionale. Astfel, un locator poate fi supus micro-BIC, fiind un locator profesional în sens fiscal.
La fel, regimul realității (simplificat sau nu) nu trebuie confundat cu calitatea de locator profesional: un locator poate fi în realitate, ceea ce îi permite să-și deducă toate cheltuielile, fără a avea calitatea de locator profesional în sens fiscal.
Condiții pentru a fi proprietar proprietar
Începând cu 1 ianuarie 2009, pentru a fi considerată o companie profesională de închiriere mobilată, trebuie îndeplinite următoarele trei condiții:
- colectați mai mult de 23.000 EUR pe an în chirie din închirieri mobilate;
- Suma chiriilor trebuie să depășească suma altor venituri profesionale (salarii, salarii, BIC, BNC etc.);
- să fie înregistrat în comerț și firmele să se înregistreze ca o companie de închiriere mobilată. Statutul de companie profesională de închiriere mobilată vă permite să beneficiați de anumite avantaje fiscale, în special în ceea ce privește impozitul pe avere, impozitarea câștigurilor de capital și alocarea deficitului.
Avantajele unei companii profesionale de închiriere mobilată
- Deficitul operațional care rezultă din deducerea cheltuielilor este atribuibil venitului total al contribuabilului, fără limitare a sumei, spre deosebire de locatorul neprofesionist care poate imputa deficitul său doar veniturilor din aceeași categorie (BIC nu profesioniști pentru următoarele an sau zece ani).
- Scutirea totală a câștigului de capital: atunci când contribuabilul revinde o proprietate după 5 ani de funcționare și dacă venitul din închiriere nu depășește 90.000 EUR inclusiv impozitul, câștigul de capital este total scutit. Acest lucru permite contribuabilului care deține mai multe locuințe să le vândă pe cele amortizate, înlocuindu-le cu bunuri noi cumpărate cu credit; eliberează astfel numerar scutit de impozit. Acest regim preferențial trebuie comparat cu regimul fiscal pentru câștigurile de capital ale locatorului neprofesionist, impozabile în condițiile legii ordinare privind câștigurile de capital ale persoanelor fizice (19%, plus contribuțiile de asigurări sociale, adică 31,3%).
Dezavantaje ale statutului de locator profesional
Posibile incompatibilități: anumite profesii (notari, contabili etc.) sunt incompatibile cu exercitarea unei activități comerciale și, prin urmare, o înregistrare în registrul comercial ca locator profesionist (dar există o paradă, însă, datorită creării „a societate cu răspundere limitată a familiei cu soțul .).
Contabilitate și cheltuieli. Contabilitatea este cea a unei companii: cărți de contabilitate, bilanț, declarație de profit și pierdere. Taxele sociale trebuie, de asemenea, plătite (aproximativ 30% din profit).
Consecințele pierderii statutului. Compania profesională de închirieri mobilate își pierde statutul atunci când veniturile sale scad sub 23.000 €, inclusiv impozitul, sau ajunge să reprezinte mai puțin de 50% din veniturile sale sau nu mai este înregistrată la RCS ca o companie de închiriere mobilată. Consecințele pierderii acestui statut pot fi grave, acesta fiind asimilat unei încetări a activității, de natură să elibereze un impozit pe câștigurile de capital nerealizate.