Închiriere de locuințe - Clauze de renovare eficiente - Avocați Vohmann; Colegi în Wuppertal

În trei hotărâri din 18 martie 2015, Curtea Federală de Justiție și-a modificat jurisprudența anterioară cu privire la eficacitatea clauzelor care impun chiriașului să efectueze reparații cosmetice. Într-un caz - Az: VIII ZR 242/13 - proprietarul a cerut despăgubiri chiriașului după încheierea contractului de închiriere deoarece nu efectuase reparații cosmetice. Clauza corespunzătoare din contractul de închiriere citea, printre altele:

Locatarul se angajează să efectueze reparații cosmetice în conformitate cu articolele 2 și 3. Reparațiile cosmetice includ vopsirea, calcarea sau tapetarea pereților și a tavanelor, vopsirea podelelor și a interiorului ferestrelor, vopsirea ușilor, caloriferelor, liniilor de utilitate și a tuturor celorlalte picturi din spațiul închiriat, inclusiv cea de pe mobilier încorporat.
Reparațiile cosmetice trebuie efectuate profesional și regulat, în funcție de scopul și tipul camerelor închiriate, dacă aspectul camerelor de zi este mai mult decât neglijabil de utilizare. Acesta este în general cazul după următoarele intervale de timp: în bucătărie, băi și dușuri la fiecare trei ani, (.), În toate celelalte camere auxiliare la fiecare șapte ani. Vopsirea ferestrelor, ușilor, caloriferelor, liniilor de alimentare și a mobilierului încorporat este necesară în mod regulat după șase ani dacă aspectul este afectat mai mult decât neglijabil de utilizare.

În opinia BGH, clauzele menționate sunt eficiente dacă apartamentul a fost predat chiriașului într-o stare renovată la începutul contractului de închiriere. Atunci clauza nu depășește necesitatea reală de renovare. Acest lucru se datorează faptului că intervalele de timp specificate în secțiunea 2 se aplică numai unei nevoi „generale” de renovare. Contractul de închiriere conținea și o clauză, potrivit căreia chiriașul era liber să furnizeze dovezi în toate cazurile unei obligații de renovare cuvenite că, din cauza stării efective, nu erau necesare încă reparații cosmetice în apartament.

Prin dispoziția suplimentară din clauză, potrivit căreia obligația de a efectua reparații cosmetice începe în mod regulat dacă aspectul camerelor este afectat mai mult decât neglijabil de utilizare, chiriașul nu este dezavantajat în mod nejustificat. Deoarece această formulare înseamnă că semnele minore de utilizare nu declanșează obligația de renovare.

Concluzie: Acordul unei clauze de renovare, conform căruia chiriașul este în general obligat să efectueze reparații cosmetice conform programului obișnuit de timp, este efectiv dacă i s-a predat un apartament renovat la începutul contractului de închiriere.