Închiriere mobilată și cazare suplimentară, cum să alegeți
Închiriere mobilată și cazare suplimentară
- Documentație
- Închiriere mobilată și cazare suplimentară
- Știri
- Închiriere mobilată și cazare suplimentară, cum să alegeți ?
Închiriere mobilată și cazare suplimentară, cum să alegeți ?
În această notă, propun să răspund la întrebarea dacă persoanele fizice au interesul să aleagă închirieri mobilate sau hoteluri suplimentare pentru a-și gestiona activele imobiliare. De asemenea, propun să discutăm diferitele tipuri de închirieri mobilate și hoteluri laterale și să indic care regim fiscal este cel mai potrivit, în funcție de situațiile și obiectivele investitorilor.
Trebuie să distingem mai multe regimuri fiscale diferite:
- inchiriere mobilata neprofesionala
- micul chirie mobilat profesional
- marea chirie mobilată profesională
- activitate para-hotelieră neprofesională
- activitate profesională para-hotelieră.
Observații preliminare
Diferența dintre închirierea mobilată și cazare suplimentară este natura serviciilor furnizate: închirierea mobilată constă în închirierea de camere mobilate, cazarea suplimentară constă în închirierea de camere mobilate prin adăugarea de servicii hoteliere semnificative, în anumite condiții foarte specifice.
Distincția dintre un profesionist și un neprofesionist în sens fiscal este un concept foarte delicat. Criteriile de distincție nu sunt aceleași în funcție de impozite și, chiar și pentru același impozit, în conformitate cu regimurile fiscale aplicabile.
Scopul acestei note este de a oferi o imagine de ansamblu asupra avantajelor și dezavantajelor fiecăruia dintre regimuri, dar nu să le definească cu precizie. Ar dura prea mult. Mă refer la celelalte note ale mele.
Inchiriere mobilata neprofesionala
Statutul de locator mobilat neprofesionist (LMNP) se aplică persoanelor care închiriază cazare mobilată, dar fără a îndeplini condițiile regimului locatorului mobilat profesional (LMP) și, în special, obligația de a avea venituri brute din chirie mai mari.
În practică, acest statut LMNP se aplică persoanelor care au deja venituri profesionale semnificative, de exemplu angajați și care, prin urmare, nu pot intra sub regimul LMP.
Acest statut este, în general, mai favorabil decât regimul veniturilor funciare care se aplică închirierii de locuințe goale.
Avantajul LMNP în comparație cu venitul din proprietate este mai presus de toate de a putea deduce amortizarea construcțiilor. Venitul net impozabil este, în general, mai mic atunci când o proprietate este închiriată în regim LMNP, mai degrabă decât venitul funciar.
Nu este întotdeauna cazul. În special pentru că sistemul de venituri funciare are un avantaj specific: permite deducerea lucrărilor de îmbunătățire din anul în care sunt efectuate, ceea ce nu este posibil în LMNP unde aceste lucrări sunt deduse doar pe mai mulți ani, sub amortizarea lor.
Regimul LMNP impune stabilirea conturilor. Este înțelept să fii membru al unui centru de management aprobat dacă activitatea este profitabilă. Pentru LMNP mici, este posibil să se opteze pentru microregimul care face posibilă determinarea tarifelor pe baza unei cote forfetare de 50% (mai mare decât prețul fix de 30% pentru microfonist).
În cazul unei vânzări, operatorul LMNP intră sub regimul câștigurilor de capital imobiliare pentru persoane fizice, ca și atunci când proprietatea este închiriată gol. Amintiți-vă că acest regim de câștig de capital prevede o reducere progresivă, în funcție de durata detenției.
Donarea unei proprietăți operate în LMNP este scutită de câștiguri de capital, dar dă naștere la aplicarea drepturilor de donație.
Regimul LMNP nu vă permite să fiți scutiți de ISF.
În concluzie, regimul LMNP este adaptat pentru a optimiza regimul fiscal pentru gestionarea unui activ imobiliar mic. De multe ori este mai avantajos să închiriezi mobilat decât să închiriezi gol. Dar acest regim nu este potrivit pentru persoanele care au active semnificative și care doresc să reducă impozitele pe moștenire și impozitul pe avere.
Scutirea de impozit LMP, o capcană de evitat
Propun să evoc rapid un tip de LMP pe care îl sfătuiesc și pe care îl numesc scutire de impozit LMP.
Un avantaj al LMP față de LMNP este că permite încărcarea deficitului la venitul global. Prin urmare, LMP este un sistem de stimulare folosit adesea ca mijloc de scutire de impozite.
Acestea fiind spuse, în opinia mea, este o investiție foarte proastă, deoarece pentru a avea un deficit în LMP trebuie să te îndrepți. De fapt, în regimul de închiriere mobilat, amortizarea nu poate fi luată în considerare pentru a crea un deficit. Este nevoie de multe alte taxe pentru a impozita. Singurul caz în care celelalte taxe sunt suficiente pentru a depăși chiriile este atunci când operatorul LMP a devenit îndatorat și trebuie să plătească dobânzi și taxe pentru comercializarea scutirilor de impozite.
Cu toate acestea, datoria este o modalitate de a îmbogăți băncile și vânzătorii de scutiri de impozite, dar rareori o modalitate bună de a îmbogăți investitorul.
Scutirea de impozit LMP este, de asemenea, supusă unui regim fiscal destul de nefavorabil, deoarece nu poate fi scutit de impozitul pe avere. Într-adevăr, scutirea ISF a LMP presupune că activitatea LMP generează venituri nete din impozite mai mari decât alte venituri profesionale. Cu toate acestea, prin ipoteză, LMP îndatorat nu generează venituri.
În general, vă sfătuiesc împotriva oricărei alegeri de investiții care ar fi dictată exclusiv din motive fiscale. Impozitarea este unul dintre criteriile care trebuie luate în considerare în gestionarea activelor dvs., dar este un criteriu secundar. De asemenea, vă sfătuiesc să nu cumpărați un produs de investiții pe baza unui sfat fals gratuit de la vânzător. Ferește-te de marabouturi! Dacă doriți un sfat bun, plătiți-l !
Regimul judicios al LMP-urilor mici pentru activele mici
Micul LMP este LMP a cărui cifră de afaceri este mai mică de 90 K €.
Acest regim permite să beneficieze de scutirea câștigurilor de capital. Nu se datorează nicio taxă în cazul vânzării proprietății dacă activitatea a fost desfășurată de cel puțin 5 ani.
LMP-ul mic trebuie să evite să devină mare, adică este necesar să se evite depășirea pragului de 90 K € în cifră de afaceri pentru a evita pierderea scutirii de câștig de capital.
Veniturile din LMP sunt calculate ca pentru LMNP cu posibilitatea de a deduce amortizarea, ceea ce este favorabil.
Micul LMP este supus contribuțiilor de securitate socială pentru lucrătorii independenți. Acesta este un dezavantaj semnificativ pentru unii investitori, deoarece costul este de aproximativ 35% din valoarea profitului.
Câștigurile de capital pe termen scurt, chiar scutite de impozite, sunt supuse contribuțiilor de asigurări sociale. Acesta este modul în care vânzarea clădirilor rămâne costisitoare pentru LMP-uri, deoarece aceasta declanșează în mod necesar recunoașterea câștigurilor de capital semnificative pe termen scurt care corespund de fapt cu valoarea amortizării deduse anterior.
Unele LMP pot avea interes să devină LMNP pentru a evita contribuțiile de securitate socială.