Locuințe comune care se confruntă cu regimul de închiriere rezidențială 1
11. Locuința comună, înțeleasă ca ocuparea voluntară [2] de mai multe persoane a unei proprietăți pentru uz rezidențial, ia multe forme. Include situații în care toți ocupanții au un drept de aceeași natură asupra proprietății. Toți sunt proprietari, toți au dreptul de utilizare, tuturor li s-a acordat dreptul de închiriere pentru a da doar câteva exemple. Dar cazarea comună vizează și situațiile în care ocupanții nu pot pretinde un drept identic asupra proprietății. În timp ce unul este proprietarul complet sau uzufructuarul, celălalt este chiriaș. În timp ce unul este chiriaș, celălalt împrumută sau subînchiriază o parte a casei. Combinațiile sunt numeroase și ar fi plictisitor și neinteresant să le enumerăm pe toate. O analiză aprofundată necesită luarea de decizii cu privire la delimitarea subiectului.
22. O primă alegere se bazează pe calitatea ocupanților. Deși locuința comună interesează toate categoriile de ocupanți, atunci când formează o familie, aceasta prezintă caracteristici specifice care merită studiate. O a doua alegere a fost ghidată de evoluțiile legislative actuale. Adoptarea, la 24 martie 2014, a unei legi privind accesul la locuințe și amenajarea urbană renovată, cunoscută sub numele de legea ALUR [3], duce la păstrarea numai a singurelor ipoteze ale locuințelor de închiriere comună, și anume a celor în care cea a ocuparea familiilor este chiriaș. Vor fi astfel evocate situații în care statutul ocupației este identic, cum ar fi coproprietatea, dar și situații în care acest statut este diferit din punct de vedere juridic, în special subînchirierea [4] și închirierea inter-familială [5] care înseamnă închiriere de către un proprietar- familia ocupantă a unei părți din cazare.
33. Motivele atractivității acestor noi amenajări de locuit sunt bine stabilite. Din punct de vedere financiar, acestea permit economii de scară prin reducerea ponderii costului locuințelor în bugetul familiilor în cauză [6], dar și în funcție de compoziția și nevoile familiilor care locuiesc împreună, o reducere a costurilor îngrijirii copiilor. Din punct de vedere social, ei tind să rupă anumite forme de singurătate, chiar și de izolare, și să răspundă noilor nevoi sociale. Locuința de închiriere comună merită să înflorească, dar legea trebuie să o permită în continuare.
4 Legea franceză privind închirierea proprietății pentru uz rezidențial principal este reglementată de o lege din 6 iulie 1989 [7], modificată profund de legea ALUR [8]. Această lege a ordinii publice nu poate fi anulată în mod convențional de către părțile la contract și aceasta chiar dacă proprietatea închiriată este goală sau mobilată [9]. Înființarea, funcționarea și încetarea tuturor formelor de locuințe cu închiriere comună sunt, prin urmare, în mod necesar confruntate cu acest regim juridic [10]. Dar este acesta un instrument pentru dezvoltarea de locuințe cu închiriere comună sau constituie o frână pentru aceste noi forme de locuințe? ?
54. Pentru a răspunde la această întrebare, este necesar, în primul rând, să întocmim un inventar al influenței regimului de închiriere asupra locuințelor de închiriere comună (I), apoi, în al doilea rând, să tragem lecțiile din aceste constatări și să propune modificări ale regimului de închiriere în favoarea dezvoltării locuințelor de închiriere comună (II).
65. Oricât ar parea de paradoxal, analiza influenței legii și mai specific a regimului de închiriere asupra locuințelor de închiriere comună este dublă. Acest regim se dovedește uneori un factor de dezvoltare și poate fi calificat drept o pârghie pentru locuințe de închiriere comună (A), dar există și ipoteze în care constituie o frână reală pentru aceste noi forme de locuințe (B).
87. Legea promovează accesul la chiria comună, în primul rând prin simplificarea formării contractului prin întocmirea unui contract standard [12], adică un model de contract comun pentru toți colegii de cameră. Acest model, definit prin decret în Consiliul de stat după consultarea comisiei naționale de consultare și care era de așteptat să fie publicat în octombrie 2014 [13], se va aplica tuturor contractorilor. Astfel de modele de contracte accelerează încheierea de acorduri și reduc durata fazei precontractuale.
9 În al doilea rând, prin adaptarea dispozițiilor obligatorii la co-închiriere, cum ar fi regulile decenței în caz de leasinguri multiple. În prezența unor astfel de contracte, fiecare locatar are dreptul exclusiv de a se bucura de una sau mai multe camere, cel mai adesea dormitoare sau birouri. Cu toate acestea, aceste camere au rar un punct de apă sau o zonă de bucătărie, pentru a păstra doar cele mai frecvente exemple. Aceste elemente sunt de cele mai multe ori împărtășite, ceea ce nu îndeplinește condițiile decretului din 30 ianuarie 2002 [14]. Prin urmare, era important să modificați conținutul pentru a ține seama de specificul colocării.
119. Aceste modificări ale regimului de co-închiriere nu au avut loc în detrimentul încălcării protecției acordate de obicei chiriașului. Astfel, pentru a nu încuraja dezvoltarea unor comercianți de somn fără scrupule care ar fi tentați să organizeze colegi de cameră abuzivi în ceea ce privește caracteristicile localului, numărul de colegi de cameră și cantitatea chiriilor, legea prevede că închirierea formalizată prin încheierea din mai multe contracte între chiriași și locator constituie o divizie de locuințe necesară pentru a se conforma articolelor L. 111-6-1 și L. 111-6-1-1 din Codul construcțiilor și locuințelor [18]. În plus, legiuitorul precizează că standardele de populație adoptate în aplicarea articolului 831-3 din Codul securității sociale se aplică locuințelor închiriate în spații de cazare comune.
1210. Este sigur că prevederile cuprinse în legea ALUR privind co-închirierea nu sunt perfecte, dar arată impactul pozitiv pe care legea îl poate avea asupra cazării comune. Cu toate acestea, ar fi incorect să credem că această observație este încă valabilă. Există și alte ipoteze în care existența unui regim imperativ este un obstacol în calea dezvoltării locuințelor comune.
1311. Datorită caracterului său obligatoriu, regimul de închiriere împiedică dezvoltarea anumitor forme de locuințe cu închiriere comună. Acest lucru este valabil mai ales atunci când o familie de chiriași dorește să arendeze o parte din locuința lor sau când o familie, proprietar-ocupant, dorește să arendeze o parte din proprietatea lor pentru uz rezidențial. În prima situație, regimul de închiriere face dificilă stabilirea acestei forme de cazare de închiriere comună, în a doua situație își complică funcționarea.
1412. Cea mai dificilă formă de implementare a locuințelor de închiriere comună este subînchirierea. Într-adevăr, regimul de închiriere rezidențială stabilește un principiu, acela al interzicerii subînchirierii. O familie care închiriază nu poate subînchiria în mod liber o parte din cazarea închiriată de o altă familie. Cu toate acestea, unele familii ar putea găsi un interes pentru un astfel de contract. Ne gândim, de exemplu, la situațiile de separare a cuplurilor în care cazarea devine prea mare, dar este, de asemenea, reperul pentru copii, în care chiria devine prea mare pentru a fi suportată de o persoană, dar ar fi cu ușurință de două. Această interdicție de subînchiriere se aplică de drept în virtutea naturii ordinii publice atașate titlului 1 din Legea din 6 iulie 1989 și privește fără distincție subînchirierea totală și subînchirierea parțială.
15 Cu toate acestea, articolul 8 din legea din 1989 prevede o excepție de la această interdicție. Se bazează pe acordul locatorului atât pe principiul subînchirierii, cât și pe prețul plătit de locatar. De la reforma din 24 martie 2014, chiriașul trebuie să trimită și sublocatarului autorizația scrisă a locatorului și copia contractului de închiriere actual. Diferite motive pot explica refuzul locatorului de a consimți la colocalizare. Acestea constau în principal în faptul că o persoană pe care nu a ales-o își va ocupa proprietatea. Prin urmare, se poate teme de daune, poate constata că proprietatea este prea mică pentru a fi împărtășită, se teme să se confrunte cu dificultăți deosebite în cazul în care locatarul refuză să elibereze sediul la expirarea contractului de închiriere.