Noul regim de subdiviziune; Blogul legii; urbanism și l; aspect
Elise Carpentier
Profesor de drept public
Subdiviziunea de la 1 martie 2012
Ordonanța din 22 decembrie 2011 și decretul său de punere în aplicare din 28 februarie 2012, referitoare la anumite corecții care trebuie aduse regimului autorizațiilor de construcție, conțin numeroase dispoziții privind subdiviziunea. Având în vedere sfera sa de aplicare, această nouă reformă, a cărei necesitate fusese „formalizată” printr-un raport întocmit în cadrul GRIDAUH [1], a fost prezentată în două părți: definiția (partea I, publicată în scrisoarea BJDUonline nr. 51 din mai 2012) apoi regimul (partea II, publicată mai jos) a noii subdiviziuni.
1) Eforturile autorităților publice în definirea perimetrului subdiviziunilor au fost binevenite. În ce a constat ?
Autoritățile publice s-au străduit să definească perimetrul subdiviziunilor prin dedicarea unei dispoziții specifice acestei întrebări: Articolul L. 441-1-2 din Codul de urbanism.
Din această prevedere, reiese în primul rând ceea ce include perimetrul subdiviziunii lotul (loturile) destinat înființării clădirilor. Până atunci, nimic altceva decât foarte normal.
Un pic mai îndoielnic este însă prognoza conform căreia perimetrul subdiviziunii include și în al doilea rând „dacă sunt furnizate, drumurile de serviciu, echipamentele și zonele comune acestor loturi”. Într-adevăr, această regulă riscă complică serios construcția de subdiviziuni dintre care anumite drumuri, echipamente sau zone comune pot fi, prin natura lor, amplasate numai în afara subdiviziunii (drumul de acces la subdiviziune sau parcarea vizitatorilor, de exemplu ...).
În al treilea rând, textul specifică faptul că dezvoltatorul poate alege opțional să includă, în perimetrul alocării, părți deja construite ale unității de teren sau unităților de teren (contigue) în cauză. Nu este sigur că această facultate a fost absolut exclusă înainte, dar consacrarea ei este cu siguranță o sursă de siguranță juridică. De asemenea, face parte dintr-o dinamică clar liberală, deoarece alegerea este lăsată la latitudinea operatorului (operatorilor). În practică, integrarea clădirilor existente va depinde cu siguranță de posibilitatea existenței unei construcții reziduale pe un teren deja construit, care poate fi distribuit între loturile create.
Să subliniem, pentru a termina problema perimetrului noilor subdiviziuni, că puterea de reglementare a ajuns să se generalizeze posibilitatea unor subdiviziuni „parțiale”, adică acoperind doar o fracțiune dintr-o unitate de teren. Anterior, de fapt, subdiviziunea parțială era posibilă numai pentru subdiviziunile supuse autorizației de construire, formularea ex-articolului R. 441-1 prevedând în mod expres că „cererea de autorizație de construire se poate referi numai la o parte a unei unități funciare”. Noua formulare a articolului R. 441-9 extinde această posibilitate la subdiviziuni care intră sub incidența declarației prealabile.
2) Deoarece subdiviziunile rămân supuse autorizației de construire sau declarației prealabile, sistemul lor de autorizare a fost afectat în mod fundamental de reformă ?
Într-adevăr, legiuitorul a susținut un regim de autorizare dublă pentru alocări care sunt încă supuse fie autorizației de construire, fie declarației prealabile. Dar s-a schimbat domeniile respective de aplicare a acestor autorizații.
Cel mai remarcabil element în acest sens este dispariția oricărei referințe la numărul de loturi create pentru a determina autorizația necesară. De acum înainte, criteriul esențial constă în nevoia sau nu de a desfășura o muncă.
Articolul R. 421-19 din Codul de urbanism specifică faptul că eliberarea unei autorizații pentru dezvoltarea subdiviziunilor care prevăd crearea sau dezvoltarea drumurilor, spațiilor sau echipamentelor comune interne subdiviziunii sau care se află într-un sit clasificat sau într-un zonă protejată (subdiviziunile care nu îndeplinesc aceste condiții trebuie să fie precedate de o declarație prealabilă conform articolului R. 421-23).