Parahôtellerie, un sistem fiscal avantajos, dar complex - Profession CGP
De Stanislas Vailhen, partener și Julien Lebel, avocat, de la departamentul de drept fiscal Alerion
Activitatea hotelieră suplimentară poate oferi o serie de avantaje fiscale. Cu toate acestea, regimul său este complex. Înainte de a începe, este important să puneți întrebările corecte și să vă acordați prioritate obiectivelor.
În primul rând, să ne amintim care este afacerea extra-hotelieră. Închirierea spațiilor de cazare mobilate însoțite de cel puțin trei dintre serviciile menționate la b din 4 ° al articolului 261 D din Codul fiscal general (CGI), și anume furnizarea de mic dejun, curățarea regulată a localului, furnizarea de lenjerie de uz casnic sau primirea, chiar nepersonalizată, a clienților.
În plus, este important ca aceste servicii să fie furnizate în condiții similare cu cele oferite de unitățile de cazare hoteliere. Chiar dacă jurisprudența nu impune neapărat ca serviciile să fie efectiv furnizate, odată ce acestea sunt oferite clienților, aceasta înseamnă totuși, în special, că curățarea spațiilor nu ar trebui să se efectueze decât atunci când chiriașul se schimbă, că recepția de clienți nu ar trebui să se limiteze la simpla predare a cheilor și ca furnizarea de lenjerie de uz casnic să fie regulată. În ceea ce privește recepția, aceasta poate fi totuși încredințată unui agent care o asigură într-o singură locație diferită de spațiul închiriat. La fel, un sistem electronic de recepție poate fi suficient.
Avantajele fiscale ale industriei hoteliere suplimentare
La fel ca închirierile mobilate, închirierile para-hoteliere sunt o activitate care, din punct de vedere fiscal, implică profituri industriale și comerciale. Spre deosebire de activitatea de închiriere simplă (care, în principiu, se referă la veniturile din proprietate), este posibilă deprecierea proprietății deținute, cu excepția ponderii din valoarea care corespunde cu cea a terenului, care nu poate fi niciodată amortizată. Pe de altă parte, afacerea extra-hotelieră prezintă diferențe cu regimul de închiriere mobilat și poate prezenta un anumit număr de avantaje în ceea ce privește impozitul.
Posibilitatea recuperării TVA-ului acceptat
Spre deosebire de închirierile de cazare, chiar mobilate, pentru uz rezidențial (care sunt scutite de TVA, fără posibilitatea opțiunii), afacerea hotelieră suplimentară este supusă TVA-ului. Acest lucru poate fi un avantaj în cazul achiziției de bunuri imobile pentru renovare, pentru a putea recupera TVA-ul suportat pentru lucrările efectuate. Dar, desigur, va fi posibilă și recuperarea TVA aferentă tranzacțiilor curente.
Contractul de închiriere este supus TVA-ului. TVA va fi calculată la cota intermediară de TVA de 10% pentru partea de cazare și mic dejun și la cota de 20% pentru alte servicii.
Vă rugăm să rețineți, administrația efectuează verificări aproape sistematice în cazul unei cereri de rambursare a TVA. Dincolo de respectarea formalității facturilor, care va trebui probabil să fie produse, este important să se poată demonstra că cheltuielile au fost într-adevăr suportate pentru exercitarea unei activități hoteliere suplimentare și că această activitate este reală, adică generează o cifră de afaceri suficientă.
În măsura în care, în cazul achiziționării unei proprietăți noi sau a unei proprietăți care urmează să fie puternic renovată, se va suporta o sumă semnificativă de TVA chiar înainte de începerea activității, este important să existe indicii pentru a demonstra intenția de a se comporta ca impozabil. persoană, chiar înainte de începerea lucrării. În practică, se recomandă formalizarea expresă a acestei intenții în actul de achiziție întocmit de notar, precizând că clădirea este destinată să fie alocată unei activități de tip hotel lateral. Dacă, după analiză, se decide în cele din urmă să renunțe la această activitate extra-hotelieră (și, prin urmare, la recuperarea TVA), această clarificare nu va avea în niciun caz un impact negativ.
Beneficiați de o scutire IFI (impozit pe sumă forfetară pe avere)
Dacă activitatea se desfășoară direct (fără interpunerea societății), va fi dificil să beneficiezi de o scutire de la IFI, deoarece va fi esențial ca unul dintre membrii gospodăriei fiscale să desfășoare activitatea ca activitate principală (art. 975, I al CGI). Trebuie remarcat faptul că principala activitate este înțeleasă, în principiu, ca fiind aceea care necesită alocarea cât mai multă timp și efectuarea celei mai mari diligențe, criteriul financiar intervenind doar în mod subsidiar, dacă nu este, nu este posibil să stabiliți care este activitatea principală pe baza altor criterii. În practică, activitatea extra-hotelieră poate fi, prin urmare, considerată, în general, drept principala activitate numai în ceea ce privește contribuabilii care nu mai exercită sau nu mai exercită alte activități profesionale (pensionarii în special).
Exercitarea unei activități de parahôtellerie prin intermediul unei companii va permite, pe de altă parte, să beneficieze de o scutire automată de la IFI (pe baza a) de la 2 ° din articolul 965 din CGI), chiar dacă „nici una dintre societăți partenerii își desfășoară activitatea principală acolo. Într-adevăr, cele două condiții care fac posibilă scutirea imobilelor deținute prin intermediul unei companii vor fi îndeplinite în mod necesar: o activitate hotelieră suplimentară este considerată de natură ca o activitate operațională (în acest caz comercială), iar imobilul este, fără îndoială, atribuit operațiunii a acestei activități.
Notă
Deoarece activitatea de închiriere mobilată este considerată a fi o activitate civilă (deși veniturile din închiriere sunt considerate venituri comerciale în scopuri fiscale), va fi mult mai complicat să scutim de IFI proprietatea închiriată mobilată, chiar și atunci când activitatea se desfășoară într-o companie . Doar profesioniștii în închiriere mobilată, care își fac activitatea principală, pot beneficia, în anumite condiții, de o scutire IFI.
Scutirea de câștig de capital pe termen
Câștigurile de capital realizate la vânzarea de bunuri imobile operate într-o parahôtellerie intră sub regimul fiscal al câștigurilor de capital profesionale, indiferent dacă sunt realizate de un operator individual sau de o companie translucidă, adică nu sunt supuse impozitului pe profit și rezultatele dintre care sunt impozitate la impozitul pe venit la nivel de partener.
Câștigul de capital profesional se calculează prin diferența dintre prețul de vânzare și valoarea contabilă netă a activului, adică valoarea sa de intrare în bilanț minus amortizarea.
Când activul a fost deținut de mai bine de doi ani, acest câștig de capital se descompune într-un câștig de capital pe termen scurt, până la amortizarea dedusă și un câștig de capital pe termen lung, pentru restul.
Câștigul de capital pe termen scurt este integrat în rezultatul obișnuit al anului impozabil la rata progresivă a impozitului pe venit și a contribuțiilor de asigurări sociale sau a contribuțiilor sociale (în funcție de regimul social aplicabil).
Câștigul de capital pe termen lung este impozitat la o rată de 12,8%, după aplicarea reducerilor bazate pe durata exploatației (art. 151 septies A din CGI). Prin urmare, câștigurile de capital pe termen lung vor fi scutite în cazul deținerii pe termen lung (mai mult de cincisprezece ani). >>>