Proprietate după separare Ce se întâmplă cu casa după divorț
Iubirea eternă și casa ta, în care îmbătrânești împreună, sunt visul multor cupluri. Dar realitatea este adesea diferită: Aproximativ fiecare a treia căsătorie din Germania este divorțată, în medie după aproape 15 ani - adică aproximativ 166.000 de divorțuri în 2014 în Germania. Dar, deși faptele vorbesc de la sine, majoritatea cuplurilor căsătorite se comportă ca și cum acest vis nu a putut izbucni niciodată. Finanțarea imobiliară este de obicei bine calculată și adaptată la relațiile de familie intacte. Foarte puțini oameni iau în considerare posibilitatea unei separări și consecințele acesteia, la urma urmei, este puțin unromantic să anticipăm sfârșitul căsătoriei înainte ca aceasta să înceapă cu adevărat. Dacă relația eșuează, majoritatea oamenilor nu sunt pregătiți pentru unele întrebări: Ce ar trebui să se întâmple cu casa sau apartamentul comun? Cine poate sta în ea? Cine este responsabil pentru împrumut? Și cine are dreptul la bunurile din proprietate?
Căsătoria este considerată în mod legal ca o comunitate de câștiguri: „Câștigurile de capital trebuie împărțite între soți, chiar dacă acestea se bazează pe contribuții inegale și beneficii din partea soților”, explică Udo Völlings, avocat specialist în dreptul familiei din Koln. În cazul unui divorț, bunurile generate în timpul căsătoriei și datoriile comune sunt împărțite în mod egal între soți în funcție de repartizarea profitului - cu excepția cazului în care există un contract de căsătorie. În cazul în care cuplul a cumpărat o proprietate în timpul căsătoriei, aceasta se consideră, de asemenea, un bun pentru câștig. Dacă un soț deținea casa înainte de căsătorie, aceasta este inclusă în valoarea proprietății sale la momentul respectiv - această creștere a valorii este inclusă doar în câștig dacă proprietatea a devenit mai valoroasă de la căsătorie.
„Dacă unul dintre parteneri introduce bunuri în casă, de exemplu dintr-o moștenire, după separare există probleme cu întrebarea cum ar trebui împărțite proprietatea și activele rămase”, spune Völlings. De exemplu, dacă părinții adaugă 100.000 de euro, atunci potrivit avocatului familiei, este important ca copilului să i se poată arăta că primește subvenția ca un bun privilegiat. Dacă căsătoria nu merge bine, aceasta este singura modalitate de a vă asigura că darul va beneficia în cele din urmă copilul dvs. în totalitate atunci când calculează câștigul. „Dacă unul dintre parteneri investește mult mai mult din propriile active în proprietate chiar de la început, cuplurile ar trebui să solicite sfaturi și să semneze în mod ideal un acord prenupțial”, recomandă Völlings. „Cei care sunt îndrăgostiți renunță la contracte. Dar asta nu este înțelept, te enervezi după aceea ".
Cuplurile necăsătorite în special ar trebui să păstreze chitanțe financiare
Persoana care a semnat contractul cu banca este răspunzătoare pentru împrumutul la domiciliu. Dacă cuplurile căsătorite cumpără împreună proprietăți rezidențiale, ambii sunt de obicei împrumutați, deoarece banca dorește să garanteze împrumutul prin doi împrumutați. „Fiecare persoană este pe deplin răspunzătoare pentru împrumuturile care au fost semnate în comun”, subliniază avocatul - indiferent de situația sa de venit. Proprietatea și casa aparțin persoanei care este listată ca proprietar în cartea funciară. În cazul proprietăților ocupate de proprietar și a proprietăților finanțate prin împrumut, ambii parteneri pot fi de obicei înscriși în registrul funciar ca proprietari de jumătate din proprietate. Dar chiar dacă un singur partener se află în cartea funciară, el nu poate decide autonom ce ar trebui să se întâmple cu proprietatea. Casa comună este deseori cel mai valoros bun al unei familii și, potrivit Codului civil, se poate dispune de bunuri esențiale numai cu acordul soțului.
Cu toate acestea, dacă cuplurile necăsătorite care au finanțat împreună o proprietate se destramă și doar unul dintre parteneri se află în cartea funciară, celălalt poate pleca cu mâinile goale. Într-un litigiu care a fost audiat în fața Curții Federale de Justiție, împrumutul pentru locuințe a rulat doar prin partener, ea fiind, de asemenea, singură în cartea funciară. Deoarece plățile lunare ale partenerului în contul lor nu au depășit semnificativ chiria pe care ar fi trebuit să o plătească pentru un spațiu de locuit comparabil, judecătorii federali au decis (Az. XII ZR 132/12) - deși a avut casa timp de opt ani a plătit mult timp. „Toată lumea ar trebui să păstreze cu atenție chitanțele și documentele care, în caz de îndoială, să documenteze care dintre activele lor au fost destinate finanțării proprietății”, recomandă Völlings. "Mai ales pentru cuplurile necăsătorite are sens să notarizăm cine a investit cât și cum ar fi împărțită proprietatea în cazul unei separări".
Dar casa nu poate fi împărțită la mijloc ca o sumă de bani. Prin urmare, s-au dovedit în special două soluții: Fie soții vând casa și împart profitul, fie unul dintre parteneri îl păstrează și îl plătește pe celălalt. Cel mai bun atât pentru portofel, cât și pentru nervi este atunci când sunt de acord cu ceea ce ar trebui să devină casa în viitor. „Și cuplurile ar trebui să clarifice acest lucru cât mai curând posibil după separare, chiar înainte de a solicita divorțul”, sfătuiește avocatul specialist în dreptul familiei. Pentru că fără un acord reciproc, judecătorii decid, pot chiar iniția o licitație de executare silită.
Cea mai ușoară cale după separare este, probabil, vânzarea casei și împărțirea veniturilor - chiar dacă o proprietate uzată din locații sărace poate să nu atingă prețul pe care îl costase odată noua clădire. Vânzătorii ar trebui să apară ca un cuplu armonios. Dacă potențialii clienți vor obține divorțul, acest lucru ar putea avea un impact negativ asupra prețului. Dacă proprietatea comună aparține fostului cuplu de mai puțin de zece ani și nu au locuit singuri în ea, trebuie să plătească impozit speculativ asupra vânzării profitului realizat (prețul de vânzare minus costurile de achiziție și costurile de vânzare, cum ar fi vopsirea), care se bazează pe rata de impozitare individuală. Dacă o vânzare nu este în prezent suficient de profitabilă, casa poate fi închiriată terților. Pentru a face acest lucru, totuși, fostul cuplu trebuie să se înțeleagă atât de bine încât să își poată îndeplini sarcinile comune ca proprietari, precum întreținerea și factura anuală de utilități.
Fii atent dacă ieși în grabă
Dacă cineva dorește să-și păstreze propria casă singură, trebuie să-i plătească pe ceilalți în funcție de valoarea de piață a proprietății și de cota notarială a proprietății - dar de multe ori nu sunt suficienți bani pentru aceasta. În loc să finanțeze imediat suma totală, soții pot conveni să extindă plata la mai multe rate anuale. Aici, celălalt primește o cerere de executare silită, atâta timp cât nu a primit încă partea sa din casă în totalitate. În cazul în care un partener poate ridica întreaga plată de despăgubire, el poate avea cota celuilalt suprascrisă. Cuplurile ar trebui să facă acest lucru, cu toate acestea, dacă este posibil înainte de divorțul final, deoarece soții nu trebuie să plătească impozitul pe transferul imobiliar de aproximativ cinci la sută din valoarea de piață (în funcție de statul federal), care se datorează la transferul dreptului de proprietate.
Fostul cuplu ar trebui să vorbească și cu banca în prealabil. Pentru că dacă casa este transferată unui singur proprietar, băncii îi lipsește un debitor. Unele instituții vă solicită apoi să încheiați un nou contract de împrumut în condiții diferite - și o penalitate de plată în avans pentru rezilierea prematură a vechiului acord.
În practică, totuși, un partener rămâne adesea singur în proprietate, chiar dacă nu poate plăti cealaltă persoană pe termen lung - deseori persoana care îngrijește copiii și locuiește cu ei. „Cu toate acestea, în principiu, ambele au dreptul să rămână acolo”, precizează expertul juridic. Numai dacă un partener depășește limitele coexistenței adecvate, de exemplu devine violent, judecătorii îl pot expulza din apartament. Adesea, în special bărbații comit greșeala tactică de a ieși în grabă dacă situația de acasă devine insuportabilă în timpul separării. „Oricine se mută în cele din urmă din proprietate, adică ia cu ei mobilierul și obiectele personale, închiriază un apartament suficient de mare și își predă cheile, își pierde dreptul de utilizare”, avertizează Völlings. „Chiar dacă este singurul proprietar. Asta înseamnă că poate reveni după aceea numai cu consimțământul celuilalt. ”Prin urmare, avocatul familiei recomandă să solicite consiliere juridică înainte de a se deplasa. Oricine curăță terenul trebuie să fie de acord în scris cu partenerul care are dreptul să revină după un an, în ciuda mutării, dacă cuplul nu a ajuns la un acord până atunci.
O licitație de executare silită este întotdeauna cea mai proastă soluție posibilă
Dacă unul dintre ei nu îl poate plăti pe celălalt și locuiește în continuare în proprietate, de obicei trebuie să suporte singur costurile auxiliare. Ambii parteneri trebuie să continue să plătească ratele împrumutului și impozitul pe proprietate în conformitate cu propria lor parte stipulată în cartea funciară - indiferent dacă unul câștigă semnificativ mai mult decât celălalt. În schimb, partenerul care se mută are dreptul la despăgubiri pentru utilizare: „Instanțele spun că proprietarul casei beneficiază financiar de faptul că nu trebuie să plătească chirie”, spune avocatul. „Prin urmare, el trebuie să compenseze cealaltă persoană pentru faptul că poate folosi proprietatea singur.” Dacă rezidentul primește întreținere, poate renunța la o parte din întreținere în loc să plătească o compensație pentru utilizare. După primul an de separare, valoarea compensației pentru utilizare se bazează pe jumătate din chiria locală pentru proprietatea folosită.
Dacă un partener este obligat să plătească pensia alimentară pentru copii împreună, rata împrumutului este dedusă mai întâi din salariul net, iar întreținerea se bazează pe aceasta, ceea ce, la rândul său, reduce plățile pentru copii. După divorț, beneficiul din despărțirea soțului nu se mai aplică. Principalul susținător de întreținere trebuie acum să plătească ratele și întreținerea împrumutului dintr-un venit net mai mic. Este din ce în ce mai dificil pentru el să plătească ratele împrumutului în plus față de întreținere și costurile pentru o a doua gospodărie - mulți, cel târziu, ajung în pragul insolvenței și, în cele din urmă, vând.
Puține cupluri rămân în aceeași casă, în ciuda separării, pentru a o putea păstra financiar. Dar pentru cei care se confruntă cu un divorț, opțiunea unei cote fixe a unui cuplu căsătorit poate fi problematică - mai ales dacă un singur partener dorește să divorțeze. Pentru că, pentru a divorța, trebuie să vă documentați voința de a vă separa, adică să trăiți separat de masă și de pat, să faceți singuri cumpărăturile. O cină în familie împreună, gătind împreună, așezându-se în fața televizorului - partenerul care nu dorește poate aduce toate acestea mai târziu pentru a preveni divorțul. Această soluție este clară din punct de vedere juridic numai dacă proprietatea poate fi împărțită în două apartamente, persoanele divorțate consemnează acest lucru într-o declarație notarială de divizare și fiecare partener este înscris în cartea funciară ca proprietar al unui apartament. Apartamentele în sine pot fi locuite, închiriate sau vândute.
Vânzarea casei pentru divorț este de obicei cea mai proastă și mai neprofitabilă opțiune. Deoarece instanța poate dispune licitația de împărțire chiar și împotriva voinței unuia dintre cei doi proprietari, aceasta oferă adesea ultima șansă de a converti imobilele nedivizibile în bani divizibili, în special pentru cuplurile care se ceartă. În licitația de executare silită, un evaluator determină valoarea proprietății și o folosește pentru a determina o limită inferioară pentru oferta de intrare, care este adesea cu 30% sub valoarea de piață. Dacă se acceptă o ofertă care este chiar sub costul achiziției, foștii proprietari rămân cu datorii pe care trebuie să le împartă între ele. În plus, există costuri, de exemplu pentru instanță și evaluator. "Din cauza creșterii prețurilor imobiliarelor, foștii soți sunt în prezent mai puțin susceptibili să părăsească licitația diviziunii cu datorii", spune Völlings. "De obicei, ei pot face încă profit cu proprietatea."
Nota editorului: spre deosebire de ceea ce a fost scris inițial în text, un cuplu trebuie să plătească taxe de speculație asupra profitului din vânzarea proprietății pe care o împărtășesc dacă nu au locuit ei înșiși. Dacă îl utilizați singur, rămâne scutit de impozite. Ne cerem scuze pentru inexactitate.