Reduceți impozitul cu declarația de deficit funciar 2044, exemple

Contribuabilii care închiriază bunuri imobile au de ales între mai multe regimuri fiscale. Am văzut prin acest articol impozitarea chiriilor la închirierea goală în regim real. Contribuabilul înregistrează chiriile din care deduce taxele suportate asupra proprietății (lucrări, dobânzi la împrumut, impozit pe proprietate etc.). Rezultatul proprietății impozabile susține apoi categoria de impozite și contribuțiile de asigurări sociale. Dar ce se întâmplă când taxele sunt mai mari decât chiriile? Câștigi dolari fiscali? Dar calculul cu reținerea la sursă?

impozitul

Conceptul de deficit funciar

Pentru a înțelege pe deplin acest articol, care este complex, vă invităm să vă familiarizați în amonte cu impozitarea veniturilor din proprietate (linkul de mai sus) și impactul grupului de impozitare marginal pe care l-am menționat în calculul impozitului pe venit. Considerăm în acest articol o categorie de impozite la 30% pentru exemple; raționamentul este același cu un IMR de 0%, 11%, 41% sau 45%.

Un deficit de teren apare atunci când un contribuabil care închiriază o proprietate goală optează pentru regimul real și are mai multe taxe deductibile decât chiriile. La momentul declarației veniturilor din proprietate în 2044, el obține apoi un deficit imobiliar impozabil în locul unui rezultat impozabil al proprietății. Luați un exemplu concret.

Exemplu:
Domnul închiriază o proprietate în 2021. De-a lungul anului, primește 10.000 EUR de chirie. De asemenea, face multă muncă: 15.000 de euro. Această lucrare nu este considerată extindere sau reconstrucție, așa că le poate deduce. Domnul are, de asemenea, diverse cheltuieli deductibile de 4.000 EUR (dobândă pentru împrumut, asigurare etc.).
În declarația sa de venit din 2021, domnul declară 10.000 EUR în chirie și 19.000 EUR în cheltuieli deductibile. Rezultatul său imobiliar impozabil este negativ, vorbim apoi de un deficit imobiliar: - 9.000 €.

Impozitarea deficitelor funciare: acestea nu sunt neapărat „raportabile”

Greșeala obișnuită este să credem că deficitul de teren de 9.000 de euro va fi reportat în anii următori. Acest lucru este greșit, există de fapt două aspecte care trebuie distinse:
1) deficitul de teren utilizat imediat (indicat cu violet în timpul articolului): orice deficit de teren între 0 și - 10.700 euro va fi utilizat în anul curent. Primul - 10.700 € se transformă într-o deducere imediată pentru declarant. Deoarece nu pot fi deduse din veniturile din proprietate (sunt deja la 0 €), deficitul imobiliar va fi eliminat din celelalte venituri ale contribuabilului, în special din veniturile angajaților. Suntem într-unul dintre rarele cazuri în care un deficit de teren poate fi afectat asupra unui alt tip de venit (angajați).

Exemplu:
Luăm cazul precedent presupunând că domnul are 50.000 € în salariu impozabil și încă - 9.000 € în deficit de teren. Cei 9.000 de euro vor fi deduși imediat din salariile dlui. Venitul său impozabil care va fi impozitat va fi de 41.000 de euro în loc de 50.000 de euro.
Câștiguri fiscale datorate deficitului utilizat imediat: 9.000 * intervalul fiscal, de exemplu 9.000 * 30% = 2.700 € mai puțin impozit.

2) deficitul aprovizionat reportat (în portocaliu) : Atunci când deficitul este atât de mare încât duce la un rezultat imobiliar mai mic de -10.700 €, acesta este denumit un deficit aprovizionat sau reportat. La fel ca punctul anterior, primii -10.700 € vor fi deduși imediat din veniturile salariate. Cu toate acestea, soldul nu va fi utilizat și va fi provizionat pentru următorii ani. Poate fi reportat timp de 10 ani.

Exemplu:
Domnul a renovat o proprietate pe care primește 10.000 EUR venituri din proprietate și obține 35.700 EUR taxe deductibile. Prin urmare, declară un deficit funciar de -25.700 €. El va avea 10.700 de euro din deficit care va fi utilizat imediat ca o deducere din salariile sale impozabile (câștig de impozitare de 10.700 *, categoria de impozite este aici cu 3.210 euro mai puțin impozit). Au mai rămas 15.000 de euro reportarea pierderii care va fi aprovizionat pentru utilizare în anii următori ....

Întrebarea este să știm cum vor fi folosiți acești 15 000 EUR și ce câștiguri fiscale vor oferi. Un deficit reportabil poate fi utilizat numai pe venitul din proprietăți POZITIVE în viitor. Odată ce deficitul este asigurat, nu va fi posibil să-l utilizați în anul următor până la -10.700 €. De data aceasta va fi necesar să așteptați un venit din proprietate impozabil mai mare de 0 € pentru a-l declanșa.

Continuarea exemplului:
Domnul a alocat 15.000 EUR pentru reportarea deficitului .
1) În anul următor, domnul are 10.000 EUR în chirie și 10.000 EUR în cheltuieli deductibile. Venitul său imobiliar impozabil este de 0 €.
Domnul nu poate folosi cei 15.000 de euro depozitați pentru a-i impune asupra veniturilor sale salariale în limita de -10.700 de euro, deoarece un deficit amânat este utilizat doar pentru venitul din proprietate pozitiv. Domnul își păstrează aprovizionarea pentru viitor.
2) În anul următor, domnul are 10.000 EUR chirie și 4.000 EUR taxe. Prin urmare, obținem un venit impozabil din proprietate de 6.000 EUR, care va fi supus impozitării (în funcție de paranteză) ȘI contribuțiilor de asigurări sociale (17,2%).
Domnul își va folosi deficitul anterior pentru a compensa veniturile impozabile din proprietate. El atrage din deficitul de 15.000 de euro pentru a nu fi impozitat pe 6.000 de euro. Venitul din proprietate impozitat scade la 0 EUR.
Câștigul fiscal al deficitului provizionat: 6.000 * parantă fiscală + 6.000 * 17,2%
Provizioanele lui Mr pentru anii următori cresc de la 15.000 EUR la 9.000 EUR pe măsură ce a folosit o parte din acesta.

Putem trage concluzia importantă:
Un deficit utilizat imediat (între 0 și -10.700 €) permite un câștig fiscal imediat egal cu: „suma deficitului * paranteze fiscală”.