Regimurile speciale de răspundere a sindicatului contribuțiilor de coproprietate și neajunsurile
Legea din 10 iulie 1965 prevedea două regimuri speciale de răspundere pentru sindicatul coproprietarilor, unul pentru pagubele cauzate de o parte comună, celălalt pentru pagubele cauzate de efectuarea lucrărilor hotărâte de adunarea generală. Ordonanța din 30 octombrie 2019 modifică textele care le guvernează, dar aceasta este mai mult o schimbare aparentă decât una substanțială. Cu toate acestea, este ilustrat de unele dintre neajunsurile sale.
Legea din 10 iulie 1965, care atribuie sindicatului coproprietății conservarea și administrarea părților comune 1, recunoaște și starea civilă, care a fost contestată conform legii din 28 iunie 1938. Această recunoaștere este esențială pentru realizarea obiectului său are drept consecință că răspunderea sa civilă poate fi angajată pe baza dreptului comun 2, deoarece este „contrapartida puterii” 3 .
Legiuitorul a mers mai departe prin crearea a două regimuri speciale de răspundere 4. Cea mai evidentă este cea a articolului 14 din legea din 10 iulie 1965, care prevede răspunderea asociației de condominii „din cauza clădirii” 5. Al doilea este acela pentru daunele cauzate de executarea lucrărilor hotărâte de adunarea generală, care necesită acces la părțile private ale unui lot și din care prevederea esențială 6 se găsește astăzi în articolul 9 al aceluiași. Aceste regimuri speciale de răspundere implică faptul că nu numai dreptul comun nu s-a dovedit a fi suficient adaptat, ci și faptul că specificitatea anumitor ipoteze nu a permis crearea unui regim special de răspundere unică. Această specificitate trebuie căutată în condițiile angajării răspunderii sindicatului și, mai precis, în cazul operativ 8. De fapt, pe acesta din urmă se bazează distincția dintre aceste două regimuri speciale.
Articolul 14 din legea din 10 iulie 1965 este inspirat din articolul 1244 din Codul civil, dar spre deosebire de acesta din urmă, calitatea de responsabil nu se bazează pe cea a proprietarului 12, ceea ce este ușor justificat în măsura în care părțile comune sunt proprietatea coproprietarilor și nu a sindicatului 13. Ordonanța își modifică formularea, aparent pentru obligația datoriei (A) și, deși contribuția datoriei a meritat unele clarificări, ea rămâne tăcută cu privire la acest punct (B).
A - Obligația datoriei
Pentru ca responsabilitatea sindicatului coproprietății să fie angajată în temeiul articolului 14, condițiile sale trebuie încă îndeplinite. În timp ce condiția referitoare la pagube se referă la dreptul comun, condiția referitoare la evenimentul operativ a ridicat o dificultate specială pe care o clarifică ordonanța din 30 octombrie 2019 (1). Pe de altă parte, rămâne prea imprecis în legătură cauzală (2).
1 - Evenimentul operativ
În formularea sa anterioară modificării care urmează să fie făcută prin ordonanța din 30 octombrie 2019, articolul 14 prevedea în al patrulea paragraf că sindicatul „este răspunzător pentru prejudiciile cauzate coproprietarilor sau terților de defectul de construcție sau defectul „întreținerea spațiilor comune, fără a aduce atingere oricăror acțiuni de recurs”. De acum înainte, de la 1 iunie 2020, nu va mai exista nicio referire la lipsa întreținerii zonelor comune sau la defectele de construcție, întrucât sindicatul va fi răspunzător pentru daunele „care își au originea în zonele comune”. La prima vedere, această nouă formulare ar extinde cazurile în care răspunderea sindicatului poate fi angajată. Este, însă, doar o consacrare a jurisprudenței.
Vechea formulare a acestui text sugerează, de fapt, că lipsa întreținerii zonelor comune presupunea o culpă a uniunii 14, idee întărită deoarece această responsabilitate este corolarul obligației uniunii de a menține zonele comune 15. Jurisprudența a decis dimpotrivă că vina sindicatului nu era o condiție necesară pentru angajarea răspunderii sale. Potrivit raportului către președintele Republicii, această interpretare jurisprudențială a condus la ștergerea referinței la lipsa de întreținere, o alegere care nu necesită nicio remarcă specială. Apoi, ștergerea referinței la „defect de construcție” nu va restrânge domeniul de aplicare. Într-adevăr, o pagubă care își are originea în părțile comune poate fi cauzată de un astfel de defect.
Această clarificare referitoare la evenimentul operativ prin ordonanța din 30 octombrie 2019 este binevenită, dar, din păcate, clarificarea nu a fost extinsă la legătura cauzală, care în practică uneori provoacă unele dificultăți.
2 - Legătura cauzală
Stabilirea legăturii cauzale între prejudiciu și evenimentul operativ este o condiție pentru angajarea răspunderii asociației de coproprietate pe baza articolului 14 alineatul (4) 17. În redactarea sa înainte de ordonanță, textul prevedea acest lucru destul de clar, prejudiciul pretins fiind „cauzat”. Acesta este motivul pentru care s-a considerat că sindicatul nu poate fi tras la răspundere atunci când prejudiciul provine exclusiv din porțiunea privată a altui lot 18. Începând cu 1 iunie 2020, formularea se va schimba, dar legătura cauzală va rămâne o condiție, deoarece prejudiciul va trebui să aibă „originea” în părțile comune. .
Responsabilitatea deplină a sindicatului nu înseamnă, totuși, că nu poate fi parțial sau total exonerată dacă reușește să furnizeze dovada că prejudiciul a fost cauzat de o cauză străină. În primul rând, este de la sine înțeles că forța majoră îl scutește complet de responsabilitatea sa, dar este foarte rar păstrat. Actul unui terț, pe de altă parte, pare mai greu de înțeles. Într-adevăr, în dreptul comun al răspunderii, chiar dacă vina unui terț contribuie la realizarea prejudiciului, aceasta nu mai conduce la o împărțire a responsabilității în stadiul obligației față de datorie, coautorii fiind condamnați în solidum. O astfel de împărțire ar contraveni unui principiu: „regula conform căreia autorul uneia dintre cauzele prejudiciului este obligat să facă repararea integrală a acesteia față de victimă” 19. Din păcate, unii judecători de proces nu respectă întotdeauna acest principiu atunci când uneori își asumă în mod greșit că responsabilitatea este împărțită între sindicat și o terță parte 20. Ordonanța ar putea clarifica definitiv această întrebare, dar da.
În cele din urmă, vina victimei poate fi o cauză de exonerare a răspunderii sindicatului. Cu toate acestea, atunci când victima este unul dintre coproprietari și efectuarea anumitor activități ar fi putut evita prejudiciul, ar trebui analizat comportamentul său în viața coproprietății. Astfel, comite o culpă în legătură de cauzalitate cu prejudiciul suferit, coproprietarul care a făcut o obstrucție nejustificată la executarea lucrărilor hotărâte de sindicat 21 sau care nu plătește taxele pe care le presupune 22. La fel, voturile la adunările generale care amână finalizarea lucrării pot fi luate în considerare 23. În aceste cazuri, evaluarea legăturii cauzale devine dificilă, ceea ce poate duce la concluzia că comportamentul coproprietarului victimei este cauza exclusivă a prejudiciului său; prin urmare, nu este într-adevăr o cauză a scutirii de răspundere a uniunii, deoarece raționamentul conduce la concluzia că lipsa condiției referitoare la legătura de cauzalitate.