Sfaturi și trucuri - 11 reguli și 8 capcane de cost pentru creditarea ipotecară
11 reguli de aur ale creditării ipotecare
Aduceți un capital suficient
Construirea finanțării fără capital de capital este sensibilă și fezabilă numai în cazuri excepționale. Dacă nu există fonduri proprii disponibile, împrumutatul ar trebui să aibă o situație de venit bună până la foarte bună și, eventual, să poată furniza titluri suplimentare. Asigurările de viață și alte bunuri imobiliare cu taxe funciare gratuite sunt considerate ca atare. Practic, următoarea regulă se aplică subiectului echității: ar trebui să puteți suporta singur costurile de achiziție - cumpărarea terenului, precum și comisioanele de notar și broker; Un raport de capitaluri proprii suplimentar de la 10% la 20% este optim pentru creditori. Cu cât se aduce mai mult capital, cu atât rata dobânzii este mai mică.
Calculați dobânda și rambursarea
Regula generală în acest domeniu este următoarea: dobândă nominală + rambursare de cel puțin 1,5% (inițială) împărțită la 12 luni. Exemplu de calcul: dobândă nominală 3%, rambursare (inițială) 1,5%, debit total: 4,5%, suma împrumutului: 100.000, 4,5% din 100.000 = 4.500/12 luni = 375 euro debit pe lună. Taxa lunară absolută din dobânzi și rambursare este, prin urmare, de 375 euro.
În perioadele cu rate ale dobânzii scăzute, vă recomandăm o rambursare inițială mai mare.
Luați în considerare finanțarea publică
Motto-ul CE-Baufinanz este: fără finanțare fără subvenții publice. Chiar și astăzi, ratele dobânzii la împrumuturile de la Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sunt adesea mai mici decât la un împrumut bancar convențional. Cu toate acestea, mulți consilieri bancari se feresc să abordeze acest complex de probleme, deoarece prelucrarea necesită experiență în acest domeniu și necesită multă muncă. Vă recomandăm următoarele: Discutați cu consilierul dvs. ipotecar despre subiect în mod activ și lăsați-l să vă ofere sfaturi detaliate. Dacă nu sunteți mulțumit de consilierul dvs. ipotecar sau bancar, profitați de ocazie și trimiteți o anchetă ipotecară gratuită și fără caracter obligatoriu prin intermediul site-ului nostru web.
Nu uitați costurile de achiziție auxiliare
Costurile de achiziție auxiliare constau în impozitul pe transferul imobiliar, comisioanele notariale și comisionul brokerului. Ratele impozitului pe transferul imobiliar variază de la stat federal la stat federal, taxele notariale sunt reglementate în graficul tarifar al notarului și nu sunt negociabile, iar valorile de referință stabilite la nivel de stat se aplică taxei de brokeraj. Până acum câțiva ani, regula generală era că costurile de achiziție auxiliare ar fi în jur de 10% din prețul de achiziție dacă cumpărați o proprietate prin intermediul unui agent imobiliar. Astăzi vă recomandăm: Calculați o rată forfetară de la 12% la 15%, deoarece costurile de achiziție auxiliare au crescut în ultimii ani.
Permiteți rezervele
Vă recomandăm să nu aduceți toate numerarul și echivalentele de numerar în împrumutul dvs. de locuință ca capital propriu - nici măcar dacă în calitate de împrumutat primiți o rată a dobânzii nominală mai mică. Experiența noastră a arătat că, cu un proiect la fel de mare ca achiziționarea unei proprietăți sau construcția unei case, costurile suplimentare care sunt greu de calculat în avans sunt aproape întotdeauna suportate. Din acest motiv, CE-Baufinanz recomandă: Nu aduceți toate fondurile lichide în structura de finanțare.
Luați în calcul costurile suplimentare și indemnizația de locuință
La achiziționarea unui condominiu, există costuri lunare în curs (beneficii de locuință) care trebuie luate în considerare și în bugetul debitorului. Costurile de funcționare și beneficiile de locuință sunt utilizate, printre altele, pentru eliminarea deșeurilor, costurile de administrare, grădinărit și rezerva de întreținere. La achiziționarea unui condominiu, proprietarul nu mai trebuie să plătească alte costuri de funcționare după cumpărare. În calculul bugetului, indemnizația forfetară de locuință poate fi estimată la 2,50-3,50 euro pe m². Dacă împrumutatul cumpără sau construiește o casă, trebuie luate în considerare și costurile auxiliare forfetare. Și aici, CE-Baufinanz vă recomandă să luați în calcul costurile suplimentare de la 2,50 la 3,50 euro pe m² în calculul bugetului dvs. individual
Flexibilitate în contractul de împrumut - nu întotdeauna recomandabil
Mulți consilieri ipotecari susțin astăzi că, cu cât este mai flexibilă o ipotecă, cu atât este mai bună. Din acest motiv, clienții solicită din ce în ce mai mult dreptul la o rambursare specială mai mare sau opțiunea de a răscumpăra întregul împrumut mai devreme. Consultanții noștri sunt de părere în acest sens: Ceea ce contează cel mai mult este o evaluare realistă a propriilor posibilități financiare. Instituțiile de credit își pot permite acum o mai mare flexibilitate atunci când rambursează un împrumut ipotecar folosind taxe suplimentare. Dacă împrumutatul nu este capabil să utilizeze flexibilitatea de rambursare „cumpărată” pe durata împrumutului, aceasta este o pierdere financiară, care poate genera rapid câteva mii de euro în costuri suplimentare (costuri ale dobânzii) pe parcursul întregului termen.
Venituri sigure
Vă recomandăm să vă puneți la îndoială situația individuală a veniturilor și, dacă este posibil și necesar, să o asigurați. Asigurarea de invaliditate și asigurarea de viață pe termen lung pot fi un bun adaos la un împrumut pentru locuințe. Cel mai bine este să vorbiți cu cineva în care aveți încredere în sectorul asigurărilor - consilierii noștri nu acoperă acest domeniu.
Simplul nu trebuie să fie rău
Împrumuturile ipotecare simple sunt adesea cele mai bune. Modelele combinate de contracte de împrumut și economii la domiciliu și asigurări nu sunt întotdeauna avantajoase pentru client. Adesea acestea sunt „oferte de momeală” care nu sunt transparente în ceea ce privește structura costurilor. În plus, în cazul modelelor combinate cu asigurări, există riscul partajării profitului. Dacă acest lucru este semnificativ mai mic decât cel calculat la încheierea contractului, împrumutatul are deseori datorii reziduale considerabile la sfârșitul termenului de împrumut. Contrar planului, acestea trebuie apoi finanțate din nou, iar povara absolută asupra debitorului este, așadar, mai mare decât se presupunea inițial.
Astăzi, ratele fixe ale dobânzii fixe înseamnă adesea o combinație de două rate fixe ale dobânzii
CE-Baufinanz recomandă adesea clienților dvs. să împartă suma împrumutului în două condiții de împrumut diferite. Aceasta combină securitatea unei rate fixe a dobânzii pe termen lung cu ratele scăzute ale dobânzii pe termen mai scurt atunci când se acumulează finanțare.
Găsiți consilierul ipotecar potrivit - acordați atenție independenței
Consilierul ipotecar în care aveți încredere trebuie să fie independent. Probabilitatea de a vi se oferi cea mai bună finanțare posibilă de la un consultant care lucrează pentru o bancă (unică) este redusă. Cu aproximativ 200 de furnizori de finanțare la domiciliu buni și de renume în Germania, probabilitatea este de 1 la 200 sau 0,5%. Din acest motiv, vă recomandăm să trimiteți o solicitare gratuită prin intermediul site-ului nostru web - veți primi sfaturi independente și de încredere aici.
————————————————————————————————————-
Cele 8 capcane ale costurilor în împrumuturile ipotecare
"Feriți-vă de capcanele de costuri - am compilat pentru dvs. cele mai importante capcane de costuri care pot apărea în legătură cu un împrumut de locuință"
De regulă, oamenii construiesc sau cumpără o casă sau un apartament o singură dată în viață și, prin urmare, nu pot, de obicei, să se retragă din propria lor bogăție de experiență atunci când vine vorba de finanțarea necesară. Vă sfătuim cu privire la calea către finanțarea pe care o alegeți gratuit - chiar dacă în cele din urmă decideți asupra unui alt furnizor ipotecar.
În cele ce urmează, am rezumat capcanele comune de costuri care pot apărea în legătură cu finanțarea clădirilor pentru dvs.
Dacă aveți întrebări, nu ezitați să ne contactați fără obligații.
Capcana de cost nr.1: prea puțină echitate
De regulă, recomandăm clienților noștri să finanțeze maximum 90-95% din prețul de achiziție notarizat. În cazuri excepționale, finanțarea 100% poate fi realizată și prezentată. Împrumutatul trebuie să suporte întotdeauna costurile de achiziție accidentale din fonduri proprii, i. H. comisionul de brokeraj care ar trebui să fie plătit, comisioanele notariale și taxa de transfer imobiliar. Practic, următoarele se aplică în legătură cu valoarea capitalului propriu care urmează să fie introdus: Cu cât este mai mică componenta de capital propriu, cu atât este mai mare dobânda la împrumut și cu atât sunt mai mari costurile de finanțare.
Capcana de cost nr.2: refinanțare
În cazul în care suma necesară a împrumutului nu a fost determinată corect, poate fi necesară refinanțarea. Refinanțarea include de obicei o dobândă mai mare la împrumut, ceea ce determină costuri semnificativ mai mari ale împrumuturilor și dobânzilor. Din acest motiv, vă recomandăm: Calculați costurile totale în mod realist, conservator și conștiincios. Discutați cu consilierii noștri ipotecare dacă aveți nevoie de ajutor în acest sens și nu uitați de costurile unei bucătării montate, băi noi, zone verzi și lucrări generale de renovare. În plus, trebuie luate în considerare costurile de achiziție accidentale, d. H. comisionul brokerului, impozitul pe transferul proprietății și taxele notariale.
Capcana nr. 3: despăgubire pentru neacceptare
Nu numai o cerință de împrumut sub-calculată pentru un împrumut la domiciliu duce la costuri suplimentare de credit, ci și o cerință de împrumut supra-calculată. Dacă împrumutatul nu folosește sumele împrumutului solicitate în cazul finanțării construcțiilor, băncile cer de obicei o taxă de neacceptare pentru aceasta. Prin urmare, vă recomandăm să discutați în detaliu cerințele dvs. de împrumut cu consilierul dvs. ipotecar de încredere.
Capcana nr. 4: banca casei
Ați fost un client mulțumit al băncii dvs. de mai mulți ani? Credeți că banca dvs. de casă este competentă și bine sfătuită și doriți să gestionați finanțarea construcției prin acest institut? Nu vă sfătuim împotriva acestuia, ci vă recomandăm doar să obțineți o ofertă comparativă de la CE-Baufinanz gratuit și independent de un consilier ipotecar. Există peste 200 de furnizori ipotecare în Germania; Cu o decizie financiară atât de importantă și de amplă în viață, probabilitatea ca banca dvs. de casă să vă trimită cea mai bună ofertă este mai mică de 1%. Consilierii noștri ipotecare apelează în mod continuu la peste 200 de furnizori ipotecari din toată Germania și, de obicei, fac clienților dvs. o ofertă cu o rată a dobânzii semnificativ mai mică.
Capcana de cost nr. 5: amestecarea țintei și a interesului efectiv
Când comparați ofertele de finanțare pentru locuințe, aveți întotdeauna grijă să nu comparați rata împrumutului cu o rată efectivă de două oferte. Rata nominală a împrumutului nu include costurile care apar în legătură cu finanțarea clădirilor. De aceea vă recomandăm - chiar dacă aveți deja mai multe oferte de finanțare a construcțiilor și sunteți încă sau tocmai din cauza acestei nesiguranțe care variantă de finanțare și care ofertă de finanțare a construcțiilor este potrivită pentru dvs. - vă rugăm să nu ezitați să ne contactați. Împreună cu dvs., evaluăm ofertele ipotecare existente și vă sfătuim să alegeți cea mai potrivită ofertă.
Capcana de cost # 6: ipotecă musculară
Mulți dintre clienții noștri sunt foarte pricepuți în măiestria lor și, prin urmare, pot ajuta cu construcția sau renovarea propriei case sau apartamente. În plus, mulți dintre clienții noștri au prieteni și rude care ar dori să îi ajute cu proiecte de construcții sau renovări. Recomandarea noastră este următoarea: Estimează realist cât timp poți investi tu și prietenii tăi în proiectul tău de construcție, altfel așa-numita ipotecă musculară va duce la costuri suplimentare considerabile.
Capcana de cost nr.7: cheltuieli de trai care au fost calculate prea mici
Dacă împrumutații își calculează costul vieții prea mic și supraestimează posibilitatea de a utiliza ipoteca în consecință, „aventura acasă” se poate termina rapid. Regula de bază este: Cheltuielile lunare pentru dobândă și rambursare nu trebuie să depășească 40-50 la sută din venitul net lunar.
Capcana de cost nr.8: rambursare insuficientă
Practic, cu cât este mai lung termenul unui împrumut la domiciliu, cu atât sunt mai mari costurile absolute ale dobânzii pentru împrumutat. Din acest motiv, vă recomandăm să contractați finanțare pentru construcții numai cu o porțiune de rambursare corespunzătoare (> 1%).