Societățile constructoare val de disponibilizări din cauza ratelor scăzute ale dobânzii

Centrul de consiliere pentru consumatori explică contextul, oferă o evaluare juridică a motivelor de reziliere date de societățile de construcții și ajută cu o scrisoare tipar să se apere împotriva rezilierii amenințate sau deja pronunțate.

Esențialul pe scurt:

Societățile imobiliare anulează în prezent contractele societății imobiliare (care sunt scumpe pentru institute) cu dobânzi bonus mari. În multe cazuri, însă, încetarea este ineficientă sau situația juridică este controversată. Un lucru este clar, totuși: Conform deciziilor actuale ale BGH, un contract de împrumut al societății de construcții poate fi reziliat la 10 ani după ce este gata pentru alocare.
Cu eșantionul scrisorii noastre vă puteți apăra împotriva rezilierii nejustificate.
Pentru a forța rezilierea contractelor, societățile de construcții trimit cecuri încrucișate. Vă vom informa despre aceasta într-un text separat.
Se recomandă întotdeauna prudență dacă societatea de construcții vă face o ofertă alternativă (presupusă) atractivă. Chiar dacă amenință dezavantajele financiare, ar trebui să puneți la îndoială oferta.

De câțiva ani, clienții se plâng de încercările societăților lor de construcții de ai forța să renunțe la contracte. Acest lucru se aplică în principal contractelor pentru care s-au convenit rate ridicate ale dobânzii la credit. Un mijloc popular de a face acest lucru este rezilierea contractelor de împrumut și economii la domiciliu. Dar, de asemenea, ofertele de atracție (presupuse atractive) sau amenințările cu dezavantaje financiare sunt destinate să îi inducă pe clienți să iasă. Suntem conștienți, de exemplu, de reziliere ale LBS Baden-Württemberg, BHW, Debeka, Wüstenrot, LBS West, Aachener Bausparkasse și BSQ.

Contracte vechi cu dobândă bonus

Mulți investitori care au semnat un contract de împrumut la domiciliu și economii în jurul anilor 90 stau pe o comoară mică, la rata dobânzii scăzută actuală. În acea perioadă, multe societăți de construcții ofereau un avantaj special. Economisitorii de locuințe nu numai că au primit în mod tradițional o dobândă anuală destul de mică de economii. În plus, societățile de construcții au promis o dobândă bonus, de exemplu, încă 2 la sută pentru fiecare an al termenului în care împrumutul societății de construcții nu este utilizat. Unele bănci au promovat, de asemenea, planuri de economii cu rate ale dobânzii în creștere regulată și termene foarte lungi. De-a lungul anilor, aceste contracte au atins, de asemenea, rate ale dobânzii mult peste nivelul actual. Deci, nu pare surprinzător faptul că băncile și societățile de construcții încearcă - uneori cu trucuri murdare - să-și forțeze clienții să renunțe la vechile contracte lucrative.

Diferite motive pentru concedieri

Cu rezilieri anterioare, societățile de construcții invocă diferite drepturi de reziliere. În opinia centrelor de consiliere pentru consumatori, unele rezilieri sunt ineficiente. Diferite instanțe împărtășesc, de asemenea, acest punct de vedere. Cu toate acestea, există desigur și instanțe care confirmă concedierile.

Societățile de construcții selectează drepturile de reziliere în funcție de situație. Un client care nu își plătește ratele lunare de economii va fi reziliat dintr-un motiv diferit de cel al unui client care are un contract de societate de construcții complet salvat. Deci nu puteți spune în general că rezilierea unui contract de împrumut și economii la domiciliu este permisă sau inadmisibilă. Este întotdeauna necesar să analizăm ce drept de încetare invocă institutul.

Consumatorii care au evitat cu succes o reziliere nejustificată trebuie, prin urmare, să se aștepte, de asemenea, că vor primi rezilieri suplimentare din alte motive în viitor. În unele cazuri, consumatorii pot lua măsuri prin faptul că nu oferă societății imobiliare un motiv de anulare.

Motivele individuale ale rezilierii sunt:

Rezilierea la 10 ani de la scadență pentru alocare (§ 489 BGB)

Curtea Federală de Justiție (BGH) ia, de asemenea, această poziție, care este foarte regretabilă pentru consumatori. În hotărârile sale din 21 februarie 2017 (BGH, XI ZR 272/16 și XI ZR 185/16), a precizat că contractele de împrumut și economii la domiciliu pot fi reziliate, în general, la 10 ani după ce sunt gata pentru alocare. El a afirmat astfel un drept de reziliere în temeiul secțiunii 489 (1) nr. 2 BGB. Se poate presupune că societățile constructoare se vor baza din ce în ce mai mult pe acest drept de reziliere în viitor.

În motivele sale pentru hotărâre (BGH, hotărârea din 21 februarie 2017, Az.: XI ZR 272/16; paragraful 84), BGH face o restricție importantă: se poate aplica altceva dacă, în conformitate cu acordurile contractuale, economistul societății de construcții în cazul unei renunțări (temporare) la împrumutul alocat societății de construcții și primește un bonus (de dobândă) după o anumită perioadă de loialitate. Dacă există o astfel de situație, societatea de construcții poate înceta doar la 10 ani după ce clientul a îndeplinit cerințele pentru bonus. Consumatorii ar trebui să verifice dacă această constelație se aplică și cazului lor.

Rezilierea după economii totale/supra-economii (§ 488 BGB)

Cu toate acestea, este controversat dacă societățile de construcții pot rezilia și în cazul în care contractul societății de construcții este salvat în totalitate numai dacă se ia în considerare și dobânda bonus. De exemplu, OLG Celle (hotărârea din 14.09.2016, numărul dosarului: 13 U 86/16) a respins acest lucru. Prin urmare, consumatorii ar trebui să verifice cu atenție calculul societății de construcții pentru economii totale.

Rezilierea datorată §§ 313, 314 BGB

De asemenea, Curtea Federală de Justiție a găsit cuvinte clare în decizia sa din 21 februarie 2017 (Az.: XI ZR 272/16; par. 92 și 95). Un motiv important nu poate fi văzut în faptul că economisitorul societății de construcții nu contractează un împrumut pentru clădiri, în ciuda scadenței de 10 ani pentru alocare. Nici modificarea nivelului dobânzii generale nu este un motiv important. Riscul unei astfel de schimbări revine societății constructoare. Judecătorii nu au dorit să excludă complet rezilierea conform articolului 313 BGB (întreruperea bazei de afaceri). Cu toate acestea, societatea de construcții trebuie să ajusteze mai întâi contractul prin reducerea dobânzii la credit. Rezilierea este posibilă numai dacă acest pas nu este posibil sau rezonabil. Chiar și atunci, totuși, trebuie totuși verificat dacă există o perturbare a bazei de afaceri. Judecătorii au lăsat acest lucru deschis în cazul lor, deoarece lipsea modificarea (primară) a contractului.
Rezilierile emise în prezent cu referire la §§ 313, 314 BGB sunt, în opinia noastră, toate inadmisibile. Federația organizațiilor germane ale consumatorilor (vzbv) a intentat un proces împotriva Aachener Bausparkasse AG din acest motiv.
În acest caz, puteți utiliza eșantionul scrisorii noastre „Obiecție împotriva rezilierii în conformitate cu § 313 și § 314”.

Rezilierea din cauza implicitului
Condițiile contractuale ale societăților de construcții prevăd, de asemenea, un drept de reziliere dacă economisitorul societății de construcții rămâne în urmă cu ratele sale de economii obișnuite. O astfel de reziliere ar trebui să fie permisă dacă sunt îndeplinite condițiile pentru o astfel de reziliere a contractului. De exemplu, se poate stabili acolo că rezilierea este permisă numai după o notificare prealabilă sau că economisitorul trebuie să fie implicit cu un anumit număr de rate.

Ce trebuie să faceți dacă anulați?

În primul rând, ar trebui să verificați pe ce drept de reziliere se bazează societatea de construcții. După cum se arată, nu toate terminările sunt permise. În cazul unei rezilieri nejustificate, puteți solicita examinarea cererilor dvs. de către un avocat și luați în considerare acțiunile în justiție.

Dar fii atent! Nu fiecare reziliere este nejustificată. Jurisprudența până la BGH permite încetarea în multe cazuri. Totuși, aici este important să verificați dacă cerințele pentru reziliere sunt într-adevăr îndeplinite în cazul dumneavoastră. De exemplu, ar trebui să verificați dacă contractul a fost de fapt gata pentru alocare timp de 10 ani. De asemenea, este recomandabil să aruncați o privire critică asupra executării contractului. Mai presus de toate, ar trebui să se asigure că societatea de construcții nu reține dobânda bonusă promisă în încălcarea contractului.

Preveniți anularea sau pierderea dobânzii bonus

Nu fiecare reziliere a contractelor de împrumut și economii la domiciliu nu este nejustificată. Majoritatea instanțelor consideră, de exemplu, admisă o reziliere pentru economii totale. Chiar dacă clientul se încadrează în restanțe cu ratele sale de economii, condițiile societății de construcții permit rezilierea. Aici, economisitorii societății pot face provizii în anumite circumstanțe, de exemplu, ajustându-și ratele de economii.
Termenii de împrumut la domiciliu și economii denumesc adesea condițiile în care urmează să fie plătită dobânda bonusă promisă. Unele societăți de construcții iau poziția - cu referire la condițiile lor de bonus - că nu mai trebuie să plătească dobânzi bonus dacă încetează singuri clientul. Atingerea sumei economiilor împrumutului la domiciliu prin plăți de economii poate duce, de asemenea, la pierderea dobânzii bonus. În anumite circumstanțe, este logic ca economizatorii societății să anticipeze această dispută și să o rezilieze singuri sau să declare că renunță la împrumut. Declarațiile generale sunt greu posibile aici. Trebuie verificate condițiile specifice de bonus ale contractului respectiv.

Discutați abordarea tactică cu un avocat

De asemenea, sfaturile juridice pot avea sens pentru aceste considerații tactice. Un specialist este mai probabil să poată lua în considerare toate imponderabilele. Datorită numărului mare de cazuri, nu sunt posibile recomandări specifice aici.
Procedura corectă depinde nu numai de situația juridică, ci și de obiectivele dvs. și de dorința de a vă asuma riscuri.

Implicați comisia de arbitraj sau avocatul poporului

De asemenea, poate fi util să apelați comisia de arbitraj sau ombudsmanul societății de construcții sau băncii respective. Acest proces este gratuit pentru clienți. Dacă nu sunteți sigur care este comisia de arbitraj responsabilă, căutați în documentele contractuale sau pe pagina principală a societății dvs. de construcții.

Unele dintre comitetele de arbitraj ale societăților de construcții se grăbesc să ia partea lui Kassen, deși multe probleme juridice nu au fost soluționate de instanța superioară. Prin urmare, deciziile de arbitraj negativ s-ar putea dovedi false în câțiva ani datorită noilor hotărâri judecătorești.

Unele bănci și societăți de construcții atrag alternative

Calea altor bănci și societăți de construcții pare puțin mai blândă. Încearcă să-i atragă pe clienți din vechile contracte lucrative cu bonusuri, plăți speciale sau oferte alternative. Aici este necesară o prudență extremă, pentru că de ce ar trebui banca să schimbe contractele vechi, care au deja rate de dobândă excelente, pentru oferte și mai profitabile? Primele sau plățile speciale sunt, de asemenea, susceptibile de a fi mai mici decât beneficiile dobânzii dacă se păstrează vechiul contract.

Amenințări obraznice

Unele societăți de construcții, pe de altă parte, sunt deosebit de colorate. Există amenințarea că bonusul cu dobândă ridicată va fi pierdut dacă vechiul contract nu este reziliat. Nu lăsați astfel de afirmații să vă supună! Solicitați să vi se ofere aceste informații în scris. De asemenea, puteți afla mai multe despre situația juridică de la organisme independente!

Respingerea plăților speciale

În unele cazuri, societățile de construcții merg, de asemenea, într-un mod diferit și resping rate de economii mai mari de la clienții lor. Există două limite de distins aici. În construcția de contracte de împrumut și economii există, pe de o parte, așa-numita contribuție regulată la economii și, pe de altă parte, adesea o rată de economii mai mare.

Societatea de construcții poate refuza plăți care depășesc această rată de economii mai mare. Cel puțin dacă condițiile contractuale fac ca astfel de plăți speciale să depindă de aprobarea dvs.

Devine mai complicat atunci când societatea de construcții respinge plățile care depășesc contribuția obișnuită, dar nu depășesc rata mai mare de economii specificată în contractul societății de construcții. Aici se poate susține că societatea de construcții a acceptat rate de la început mai mari. Dacă plățile nu sunt nici măcar suficiente pentru a epuiza subvenția de stat, se poate folosi un argument suplimentar: Scopul contractului de împrumut pentru clădiri este, de asemenea, de a utiliza subvenția de stat maximă; Bausparkasse trebuie să le permită clienților să facă acest lucru prin rate de economii adecvate.

În absența unei jurisprudențe clare, situația juridică nu a fost încă clarificată definitiv, deci există riscul ca argumentarea să nu treacă. Formularea specifică a condițiilor contractuale este, de asemenea, importantă în cazuri individuale.

Dacă este necesar, contactați avocatul poporului sau solicitați sfatul unui avocat.

Consumatorii ar trebui, de asemenea, să verifice dacă respingerea plăților speciale nu este de fapt benefică pentru ei. Deoarece cu cât plătiți mai puțin în contract, cu atât este nevoie de mai mult timp pentru a economisi suma totală a împrumutului pentru locuință și rezilierea amenințată. Asta înseamnă: consumatorii pot beneficia de ratele dobânzilor ridicate la vechile lor contracte pentru mai mult timp.

Val de anulări pentru contractele de împrumut și economii la domiciliu

Din 2007, societățile imobiliare și-au reziliat clienții în mai multe valuri, în special acele contracte ale societăților imobiliare pentru care au convenit cu clienții cu dobânzi de credit ridicate. Motivele actuale ale rezilierii de către societățile de construcții pot fi găsite aici.