Activitatea unui comerciant de TVA (partea 2) - Raport pentru luna noiembrie 2019, FUSACQ Buzz
Am văzut în articolul nostru anterior (Partea 1: Raportul lunii - octombrie 2019 - Activitatea comerciantului de proprietăți 1/2) că comerciantul de proprietăți este supus diferitelor reguli fiscale, adesea dependente unul de celălalt. Vom vedea în acest articol că regimul TVA imobiliar aplicabil comerciantului imobiliar este complex și depinde, de asemenea, de numeroase și variabile considerente practice.
În plus, poate avea un impact asupra altor regimuri fiscale (impozitul pe transfer, de exemplu) și asupra economiei generale a operațiunii.
III/TVA:
Din motive de simplificare, vom exclude aici studiul coeficienților. Ca reamintire, TVA deductibil este calculat în funcție de un coeficient de deducere care este egal cu coeficientul de pasiv x coeficientul fiscal x coeficientul de admitere. Vom presupune, atunci când comerciantul este supus TVA-ului, că coeficientul de deducere este 1.
Comerciantul de bunuri este supus regimului general al TVA pe proprietate și nu unui regim specific acestuia din urmă.
Există mai multe configurații practice care conduc la diverse soluții, inclusiv:
- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi
- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi
- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi
- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi
- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri vechi
- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri noi
- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri noi
- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri vechi
- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi
- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi
- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi
- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi
- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri vechi
- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri noi
- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri noi
- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri vechi
Fiecare dintre posibilitățile sale are un răspuns în ceea ce privește TVA, care poate implica o constrângere economică care trebuie luată în considerare la realizarea operațiunii (preț de vânzare prea mare pentru o persoană, deductibilitatea TVA pentru cumpărătorul impozabil, aceste criterii pot fi o sursă a unei negocieri dezavantajoase sau dimpotrivă avantajoase pentru comerciant).
Aceste situații variate prezintă, de asemenea, în anumite cazuri, consecințe asupra drepturilor de transfer în timpul achiziției și/sau în timpul revânzării (a se vedea prima parte).
În cele din urmă, natura muncii efectuate poate schimba operațiunea de la o categorie la alta (clădire veche în clădire nouă), cu consecințele pe care aceasta le generează (a se vedea definiția clădirii noi de mai jos).
Prin urmare, este esențială stăpânirea perfectă a principiilor aplicabile. O eroare de evaluare poate avea drept consecință reducerea sau chiar punerea în discuție a profitabilității operațiunii.
În principiu, operațiunile care contribuie la producerea sau livrarea clădirilor sunt supuse taxei pe valoarea adăugată (articolul 257 din CGI). Sunt prevăzute excepții: sunt scutite de taxa pe valoarea adăugată livrările de terenuri care nu sunt construibile și livrările de clădiri finalizate mai mult de 5 ani (art. 261 din CGI). Cu toate acestea, o opțiune pentru TVA este posibilă în aceste două cazuri (Art. 260 CGI).
Pot exista două tipuri de calcul al TVA:
- TVA la prețul total (TVA se adaugă la prețul de vânzare)
- TVA pe marjă (TVA se calculează în marja realizată)
TVA la prețul total se aplică în principiu, cu excepția cazului în care lasă loc pentru TVA la marjă. Acesta din urmă se poate aplica în două situații și cu condiția ca proprietatea achiziționată inițial de către comerciantul de bunuri să nu se califice pentru o deducere de TVA [1]. Aceasta este vânzarea de către comerciant a unui teren construibil sau, atunci când opțiunea menționată mai sus a fost exercitată, a unei clădiri finalizate mai mult de 5 ani.
Din aceste reguli rezultă că:
- Clădirile noi trebuie vândute cu TVA la prețul total
- Terenurile de construcție trebuie vândute cu TVA, la prețul total dacă achiziția a deschis dreptul de a deduce TVA, în marja altfel
- Clădirile vechi nu sunt vândute cu TVA, cu excepția unei opțiuni fie pentru TVA la prețul total dacă achiziția a dat naștere dreptului de deducere a TVA, fie la marjă în cazul opus
- Terenul altul decât terenul construibil nu se vinde cu TVA, cu excepția opțiunii pentru TVA la prețul total
Observăm că faptul de a achiziționa un bun de la o persoană fizică sau o persoană impozabilă poate influența regimul TVA aplicabil transferului de către comerciant. Și în cazul unei achiziții de la o persoană impozabilă, dacă TVA-ul a deschis dreptul la deducere sau nu pentru comerciantul achizitor (care poate depinde de o opțiune luată sau nu de către cedentul impozabil).
În cazul TVA la marjă, calculul TVA se va face pe diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare. Unele costuri pot fi luate în considerare. Pe această marjă, va fi necesar să se stabilească TVA „în limita”.
Exemplu: o proprietate a achiziționat 100.000 EUR + 10.000 EUR în costuri[2] se vinde cu 200.000 €. Marja este egală cu 90.000 EUR. Aceasta este de fapt marja cu taxe incluse. Marja HT[3] este egal cu 90.000/1,2 = 75.000 €. Prin urmare, TVA pe marjă este de 15.000 EUR.[4]
Aceste 15.000 EUR colectate vor fi returnate statului după deducerea TVA-ului plătit, în special pentru anumite costuri de achiziție (în acest caz, nu pot fi luate în considerare pentru calcularea marjei, TVA-ul fiind dedus) sau din nou, de exemplu asupra muncii efectuate.
Deoarece marja este eliminată din orice TVA care ar putea fi datorată statului, poate fi mai relevant din punct de vedere economic să nu optezi pentru TVA la marjă și să rămâi în afara TVA. Acest lucru este adesea cazul atunci când achiziționarea unui individ privat și revânzarea unui individ privat. Trebuie să aveți în continuare această alegere (acordați o atenție deosebită naturii muncii).
În cazul în care se aplică TVA la prețul total (la alegere sau nu), comerciantul de bunuri va trebui să facă și un calcul economic, în funcție de clientul său: el poate vinde 200.000 € + 20% TVA, adică 240.000 € inclusiv impozitați și păstrați marja sau vindeți 200.000 € inclusiv taxe și reduceți marja. În cazul în care cumpărătorul este o persoană impozabilă, acesta poate fi capabil să deducă TVA și, prin urmare, să accepte un preț de 240.000 EUR, inclusiv taxe. Dacă este vorba de o persoană fizică, revânzarea la un preț de 240.000 € inclusiv taxe poate fi mai complicată dacă valoarea reală dată pieței este de 200.000 € inclusiv taxe .