Arenda comercială pentru o asociație cum funcționează

Legea 1901 nu prevede un contract de leasing specific pentru asociații, astfel încât acestea să poată alege între diferitele regimuri juridice aplicabile (leasing comercial, leasing profesional, leasing rezidențial etc.). În cazul în care desfășoară acte comerciale în mod regulat, cea mai avantajoasă soluție este să apeleze la leasingul comercial.

Statutul contractelor de leasing comercial aduce multe avantaje chiriașului: dreptul la reînnoire, un contract de închiriere pentru o perioadă minimă de 9 ani și compensarea în caz de evacuare de către proprietar.

Cu toate acestea, asociațiile nu se pot înregistra în registrul comerțului și al companiilor. Într-adevăr, supunerea la statutul contractelor de leasing comercial, adesea oferită asociațiilor, este legală numai dacă nu se aplică un alt regim (leasing rezidențial sau leasing profesional).

Putem încheia un contract de leasing comercial pentru o asociație ?

În principiu, este interzice unei asociații să beneficieze de un contract de închiriere comercială, cu excepția cazului în care proprietarul și asociația decid de comun acord, în mod explicit și fără echivoc (articolul L.145-2 din Codul comercial).

Cu toate acestea, două tipuri de asociații se îndepărtează de această regulă:

institutii de invatamant organizată sub formă de asociații: astfel, o asociație al cărei scop principal este educația poate beneficia de prevederile unui contract de închiriere comercială, chiar dacă nu este înregistrată în Registrul comerțului și societăților comerciale;
asociații înregistrate către RCS și operarea unui fond care le aparține (o astfel de activitate trebuie specificată în actul constitutiv).

Care este regimul de închiriere comercială ?

Leasingul comercial este un contract de închiriere utilizat pentru închirierea spațiilor în care vor avea loc activități comerciale. Acesta este supus dispozițiilor Codului comercial (și în special articolelor L. 145-1 și următoarele din Codul comercial).

Arenda comercială trebuie să fie scrisă și trebuie să descrie cu precizie localurile închise, precum și natura activităților locatarului. Poate fi limitat în mod formal la activitățile vizate sau, dimpotrivă, să autorizeze o schimbare de activitate și să fie stipulat „toate utilizările”.

Durata leasingului comercial și reînnoirea

Leasingul comercial va fi încheiat timp de 9 ani: de fapt, cele mai comune leasinguri comerciale sunt așa-numitele leasinguri comerciale „3-6-9”, adică cu o durată de 9 ani cu o facultate de reziliere de trei ani pentru chiriaș sau, în anumite condiții stricte, de către locator, cu un preaviz de 6 luni.

În lipsa unei notificări, contractul de închiriere este supus reînnoirii tacite. Poate fi, de asemenea, supus reînnoirii de către părți.

Scopul duratei minime de 9 ani a contractului de leasing comercial este de a proteja interesele chiriașului. Astfel, contractul de închiriere se încheie, nu pentru 9 ani, ci pentru 3, 6 sau 9 ani, la dorința locatarului.

Locatarul îl poate înceta ulterior la fiecare termen limită de trei ani respectând un Cu 6 luni înainte de termen. În mod excepțional, locatorul are și această opțiune de încetare de trei ani în următoarele cazuri:

construirea sau reconstrucția clădirii existente;
înălțarea clădirii;
executarea lucrărilor prescrise sau autorizate ca parte a unei operațiuni de restaurare a proprietății.

Ca excepție, va fi posibil să se evite această opțiune de reziliere de trei ani și să se prevadă o perioadă fermă de 9 ani în următoarele cazuri:

închirieri pentru spații construite pentru o singură utilizare,
închirieri de spații destinate utilizării exclusive a birourilor,
închirierile spațiilor de depozitare menționate la articolul 3 titlul III punctul 231 al articolului 231 ter din Codul fiscal general.

În plus, arenda comercială poate, de asemenea au o durată mai mare de 9 ani in unele cazuri. În acest sens, articolul L 145-4, al. 1 din Codul comercial nu stabilește niciun termen maxim, dar trebuie luată în considerare această alegere a unui termen de peste 9 ani: de fapt, regulile de plafonare referitoare la creșterile chiriei la reînnoire la expirare nu se vor aplica contractelor de leasing a durata mai mare de 9 ani.

Aveți grijă, însă, la redactarea unui contract de leasing comercial de peste 12 ani necesită încheierea contractului de leasing în fața notarului.

Pentru perioade mai lungi, puteți încheia un contract de leasing administrativ emfiteutic.

În unele cazuri, va fi posibilă încheierea unui contract de închiriere, pentru o activitate comercială, cu o durată mai mică de 9 ani: acesta va fi apoi un leasing pe termen scurt, leasing derogatoriu, denumit și în mod necorespunzător „leasing precar”. Cu toate acestea, durata contractului de leasing derogatoriu nu poate depăși o perioadă de 3 ani.

Încetarea contractului de leasing comercial pentru asociație

Leasingul comercial nu se încheie pur și simplu la sfârșitul datei sale de expirare: astfel încât acesta este reziliat printr-o „reziliere”, este necesar să se concedieze (de la chiriaș sau locator). În absența unei notificări, leasingul se prelungește în mod tacit dincolo de termenul stabilit de contract.