Ce regim pentru locuințe este guvernat de un contract de închiriere de drept comun și achiziționat de o organizație HLM?
Regimul de leasing referitor la locuințe cu preț redus și care nu este acoperit de un acord încheiat în aplicarea articolului L 351-2 din CCH se aplică, în cazul achiziționării de locuințe supuse contractelor de leasing.
În 2001, o organizație HLM a cumpărat o locuință care fusese subiectul unui contract de închiriere rezidențială de drept comun începând cu 15 iulie 1981, prin intermediul unui împrumut intermediar de închiriere (PLI). În 2007, părțile au semnat un nou contract de închiriere intitulat „Contract de închiriere PLI”. Câțiva ani mai târziu, după ce a servit fără succes chiriașilor cu mai multe oferte de realocare, locatorul le notifică permisiunea de a demola, apoi îi repartizează pentru evacuare. Locatarii susțin că arenda lor a rămas reglementată de dreptul comun și că concediul acordat acestora este neregulat în temeiul dispozițiilor articolului 15 din legea 89-462 din 6 iulie 1989.
Curtea de Apel a considerat că contractul de închiriere a fost reglementat de legislația privind locuințele cu preț redus de la prima reînnoire a contractului de închiriere, după achiziția de către organismul cu preț redus, la 14 iulie 2002.
Curtea de Casație confirmă: Curtea de Apel a considerat pe bună dreptate că dispozițiile specifice locuințelor aparținând organizațiilor HLM neacoperite de un acord nu sunt cu siguranță aplicabile contractelor de leasing în curs la momentul achiziției acestor case de către organizația HLM, ci că, leasingurile reînnoite fiind leasinguri noi, nu pot rămâne reglementate de dispozițiile dreptului comun al contractelor de leasing rezidențiale la care au fost inițial supuse.
A nota: precizie este nou. Locuințele aparținând organizațiilor HLM sunt guvernate de prevederi specifice, care derogă de la dreptul comun al arendei. În special, articolul 40 din legea 89-462 din 6 iulie 1989 prevede că dispozițiile articolului 15 din această lege, referitoare la eliberarea concediului de către locator, nu li se aplică (și, în consecință, nici dreptul de prim refuz care rezultă din acesta). Nu există nicio îndoială că acest regim se aplică atunci când organizația HLM acordă noi contracte de leasing după achiziționarea unei clădiri sau construirea acesteia.
Dar ce zici de actualele arendări de drept comun în timpul achiziției sale ?
Trebuie distinse două cazuri:
- când firma HLM semnează a convenţie, în conformitate cu articolul L 351-2 din Codul construcțiilor și al locuințelor, acesta este, potrivit articolului L 353-17, paragraful 1 din același cod, aplicabil locatarilor, indiferent de textele la care se referea contractul de închiriere, imediat după încheierea acordului a intrat in forta;
- atunci când, dimpotrivă, compania HLM nu semnează un astfel de acord, așa cum se întâmplă atunci când achiziția este finanțată de un PLIAȚI, nicio dispoziție legală nu prevede condițiile de aplicare a legislației HLM la contractele de leasing curente în timpul achiziționării unei astfel de locuințe. Articolul 40 se limitează la afirmarea că un anumit număr de articole din legea din 6 iulie 1989 nu sunt aplicabile, fără a preciza de la ce dată.
Curtea de Casație nu se pronunțase niciodată asupra acestei chestiuni. Locatarii au susținut că arenda ar trebui să rămână guvernată de dispozițiile dreptului comun, în aplicarea dispozițiilor articolului 1743 din Codul civil. Aceasta nu este părerea Magistraților Înalți. Contractul de leasing în curs la momentul achiziției expiră la data expirării sale, iar cel care îl succede prin reînnoirea tacită este, prin urmare, un noua inchiriere. Și de la data intrării în vigoare a acestui contract de închiriere reînnoit, devine aplicabilă legislația specifică organizațiilor de locuințe cu preț redus. Astfel, organizația HLM nu este legată pe termen nelimitat de regimul de închiriere de drept comun.