Creșterea prețurilor locuințelor determină costuri suplimentare - capitalul propriu pierde în greutate
Atunci când cumpărați o proprietate, nu se aplică doar prețul proprietății. În plus, cumpărătorii trebuie să facă față impozitelor, taxelor notariale, cheltuielilor de judecată și taxelor de brokeraj. Potrivit calculelor efectuate de brokerul de împrumut pentru construcții Interhyp, costurile de achiziție auxiliare se ridică până la 16% din prețul real al proprietății. Cele mai mari bucăți sunt impozitul pe transferul imobiliar, care poate fi de până la 6,5 la sută în funcție de stat, și comisionul de brokeraj, care poate ajunge până la șapte la sută în birou.
Problema: Costurile suplimentare individuale nu sunt o sumă fixă. Acestea sunt calculate ca procent din prețul de achiziție. Rezultatul este îngrijorător: dacă prețul de achiziție crește, crește și costurile auxiliare. Astfel, casele devin din ce în ce mai scumpe.
Statele federale ca factori de cost
Cumpărătorii de bunuri imobile sunt, de asemenea, smulși de către lacomele state federale. Statelor federale li se permite să stabilească singuri impozitul pe transferul proprietății de câțiva ani și o folosesc pe larg sub forma unor creșteri constante.
În timp ce impozitul pe transferul de teren a fost la nivel național la 3,5 la sută până în 2006, taxa a fost aproape dublată de atunci. Saarland, Renania de Nord-Westfalia și Brandenburg percep acum 6,5% impozit pe transferul imobiliar. Turingia a decis deja să crească de la cinci la 6,5% de la 1 ianuarie 2017. Doar Bavaria și Saxonia au renunțat până acum la orice creștere. Acolo, impozitul pe transferul imobiliar este - ca acum zece ani - la 3,5 la sută.
Capitalul este marginalizat
O creștere a costurilor de achiziție auxiliare are un dublu efect negativ asupra creditelor ipotecare: Pe de o parte, costurile auxiliare mai mari consumă o parte mai mare din capitalul economisit, ceea ce înseamnă că cumpărătorii trebuie să facă un împrumut mai mare. În consecință, pe de altă parte, raportul dintre datorii și capitaluri proprii se deteriorează. În cel mai rău caz, capitalul economisit nu mai atinge limita de 60% până la care instituțiile de credit acordă de obicei împrumuturi de construcție cu dobândă mică. „Acest lucru poate scumpi rata dobânzii ipotecare”, avertizează Goris.
Patru măsuri împotriva reducerii capitalului propriu
Acesta este modul în care puteți contracara devalorizarea capitalului propriu:
1. Acționează rapid: Dacă statul federal ar dori să crească impozitul pe transferul imobiliar la sfârșitul anului, ar trebui să vă achiziționați casa în 2016.
2. Prețul proprietății de presă: Negociați cu vânzătorul dacă există încă loc pentru prețul de achiziție. Calculați accesoriile scumpe, cum ar fi bucătăriile, băile sau sauna din subsol, din prețul proprietății. Puteți plăti separat aceste echipamente.
3. Proprietate fără broker: Cumpărați o proprietate fără un broker, de exemplu din surse private sau publice. Dacă brokerul nu poate fi evitat, ar trebui să negociați valoarea comisionului. De multe ori, brokerii se lasă vorbiți. O altă posibilitate este de a împărți comisionul de brokeraj între cumpărător și vânzător.
4. Capitaluri proprii crește: Întreabă-i pe părinți sau pe cei dragi dacă le vor împrumuta bani. Dacă puteți rambursa capitalul împrumutat fără dobândă, economisiți o mulțime de dobânzi care altfel ar fi datorate la împrumutul dvs. ipotecar.