Criteriile autorizației de construire valabile pentru divizare
Autorizația de construire echivalentă cu o împărțire este definită în articolul R. 431-24 din Codul urbanistic ca fiind referitoare la:
„Construcția, pe o unitate de teren sau pe mai multe unități de teren adiacente, a mai multor clădiri al căror teren de bază cuprinde una sau mai multe unități de teren adiacente, trebuie să facă obiectul unei împărțiri în proprietate sau bucurie înainte de finalizarea întregului proiect”.
Prin urmare, criteriile pentru o autorizație de construcție valabilă pentru o divizare sunt următoarele:
Construcție pe una sau mai multe unități de teren adiacente (A);
Din mai multe clădiri (B);
Implicarea împărțirii terenului de bază în proprietate sau bucurie (C);
Această diviziune are loc înainte de finalizarea întregului proiect (D).
A. Construcția pe una sau mai multe unități de teren contigue.
1) Formularea articolului R. 431-24 din Codul urbanistic este intenționat de largă.
Proiectul care dă naștere unei autorizații de construire echivalente cu o divizare se poate referi la mai multe unități de teren contigue și se poate referi chiar, spre deosebire de autorizația de construire de drept comun, la o porțiune a unității de teren.
Într-un astfel de caz, această porțiune a unității de teren trebuie totuși determinată în planul de divizare care trebuie anexat la cererea de autorizație de construire echivalentă cu o divizare.
Articolul R. 431-24 autorizează chiar obținerea unei autorizații de construire echivalentă cu împărțirea de către mai mulți proprietari de parcele adiacente.
2) O anumită ipoteză a fost specificată în codul de urbanism, în articolul R. 442-21, cu privire la împărțirea terenurilor situate într-o subdiviziune.
" Subdiviziunile loturilor dintr-o subdiviziune supusă autorizației de construire sunt asimilate modificărilor subdiviziunilor prevăzute la articolele L. 442-10 și L. 442-11, cu excepția:
a) Când constau în detașarea unei părți dintr-un lot pentru al atașa la un lot contigu;
b) Atunci când aceste subdiviziuni apar în limita numărului maxim de loturi autorizate și rezultă dintr-o declarație prealabilă, un permis de dezvoltare, un permis echivalent cu o divizare sau o divizare efectuată în aplicarea articolului R. 442 -1 imediat ce dezvoltatorul își certifică acordul cu această operațiune prin emiterea unui certificat ".
Rezultă că, într-o subdiviziune, dacă constructorul intenționează să construiască diverse clădiri pe același lot și, chiar dacă subdiviziunea este supusă autorizației de construire, el poate depune o cerere pentru o autorizație de construire echivalentă cu o divizare în furnizarea simplă un certificat de la dezvoltator care dă acordul acestei operațiuni.
Prin urmare, acest proces permite constructorului să nu trebuiască să obțină aprobarea de către autoritatea administrativă competentă a modificării prealabile a documentelor subdiviziunii.
În realitate, această flexibilitate intră în joc numai atunci când se eliberează permisiunea de planificare.
Liderul de proiect va trebui în continuare să obțină modificarea documentelor de subdiviziune pentru a-și aduce proiectul în conformitate cu regulile de subdiviziune.
B. Construirea mai multor clădiri.
1) Această cerință înseamnă că autorizația de construire în valoare de o diviziune trebuie să acopere cel puțin două clădiri.
Acest prim criteriu nu este atât de evident pe cât ar putea părea și jurisprudența relevă o abundență de situații incerte.
2) Deci, de exemplu:
" Două clădiri conectate numai printr-un portic ar trebui considerate ca niște construcții necontinue în sensul reglementărilor unui plan de utilizare a terenului care stabilește o distanță minimă între clădirile necontinue "(CE, 10 noiembrie 1993, nr. 140536).
" Construcția unei clădiri care cuprinde două locuințe individuale, [care] sunt contigue, au acoperiș și fațadă comune (...) constituie, așa cum a decis instanța administrativă, o singură clădire "(CAA Bordeaux, 31 mai 2001, nr. 97BX02195).
3) În plus, problema aplicării sistemului autorizației de construcție în valoare de diviziune apare în cazul unui proiect care vizează, pe de o parte, renovarea majoră a unei clădiri existente pe șantierul de bază și, pe de o parte, pe de altă parte, construcția unei clădiri noi.