Cum se pune lupul pe o dietă KOMMUNAL
Vizitatorii expoziției „Solul pentru toți” de la Architekturzentrum Wien sunt întâmpinați cu aceste figuri înspăimântătoare. Expoziția este dedicată prețiosului pământ bun, care a scăzut rapid din cauza unei manipulări neglijente din ultimele decenii, care a schimbat masiv satele și orașele noastre. O cronologie a imobilelor din Austria și dezvoltarea instrumentelor de planificare a spațiului arată că planificarea spațială este un tigru de hârtie fără dinți, deoarece protecția proprietății este menținută.
Dar există oportunități pentru comunități și cetățenii lor de a folosi terenul cu moderație. Acest lucru nu este dovedit doar de cele 16 exemple de „bune practici” din Austria și alte țări din expoziție, ci și de sfaturile experților:
Zonare funciară a moștenirilor grele
Activitatea de așezare austriecă se caracterizează prin marjele de așezare crescute, densitatea redusă a clădirii, numărul scăzut de etaje și o moștenire serioasă care trebuie rezolvată, spune Gernot Stöglehner. Este profesor la Institutul pentru amenajarea teritoriului, planificarea mediului și gestionarea terenurilor la Universitatea de Resurse Naturale și Științe ale Vieții din Viena. Această moștenire se referă la zonarea construibilă anterioară nemăsurată, care a dus la o rezervă inimaginabil de mare de teren construibil: este de 720 de kilometri pătrați (= 72.000 de hectare).
Această rezervă ar dura 79 de ani dacă s-ar folosi „doar” 2,5 hectare de teren pe zi, așa cum se prevede în strategia de sustenabilitate a guvernului german în 2002. De fapt, în prezent sunt folosite în jur de 13 hectare de teren în fiecare zi. 26 la sută din terenurile construite dedicate din Austria sunt neutilizate și, totuși, pășunile sunt încă rededicate ca terenuri construibile.
Gernot Stöglehner știe că municipalitățile supraestimează de obicei nevoia de teren construibil. Cu toate acestea, în Austria nu există instrumente de politică funciară obligatorii din punct de vedere juridic pentru a mobiliza terenuri construite deja dedicate.
Vânzarea de terenuri construibile nu poate fi forțată
Oricine deține un teren desemnat ca teren construibil și nu îl folosește ca atare nu poate fi obligat să-l vândă - cu excepția construcției de drumuri sau căi ferate. Reclasificarea în pajiști este, de asemenea, dificilă, deoarece aceasta poate implica compensare și, prin urmare, costuri ridicate pentru comunități.
Gernot Stöglehner sfătuiește să discute cu proprietarii de terenuri pentru a găsi o soluție amiabilă: „Uneori s-a făcut o cerere pentru zonarea terenurilor pentru nepoții care nu erau încă născuți”.
Situația este diferită pentru noile planuri de zonare. Aici puteți interveni în cursul planificării spațiale contractuale. De exemplu, Legea privind planificarea regională a Austriei de Jos din 2014 prevede:
„Atunci când terenul pentru construcții este rededicat, municipalitatea poate stabili un termen de cinci ani. Acest lucru trebuie evidențiat în planul de zonare. Municipalitatea poate modifica denumirea pentru terenurile neamenajate după expirarea termenului în termen de un an, prin care nu apare o eventuală cerere de despăgubire conform articolului 27. "
Atunci când dedică teren construibil, municipalitatea poate încheia și contracte cu proprietarii de terenuri prin care aceștia se angajează să dezvolte terenuri într-o anumită perioadă de timp sau să le ofere municipalității la prețul local obișnuit.
Crucial: politică funciară activă
Fostul primar al Zwischenwasser din Vorarlberg, Josef Mathis, are experiență în rededicarea suprafeței de construcție a terenului. Când a devenit primar în 1980, unul dintre primele sale acte a fost să inițieze modificări ale planului de zonare.
Procesul a durat mulți ani și a dus la plângeri ale procurorului public de stat de la Curtea Constituțională, care au fost însă respinse. Acest pas curajos a stabilit premisele dezvoltării durabile și a unei culturi de construcție excepționale, pentru care municipalitatea a primit premiul LandLuft Baukulturgemeinde în 2009.
Astăzi, Josef Mathis este încă activ în chestiuni de consum economic al solului: ca membru al inițiativei „vau hoch drei”, care susține dezvoltarea spațială în Vorarlberg, orientată spre binele comun. Cel mai important instrument pentru aceasta este o politică funciară activă, spune Mathis. O comunitate trebuie să aibă terenuri disponibile, astfel încât să poată fi schimbate cu terenuri apropiate de centru, dacă este necesar, sau să le poată folosi pentru construirea unei clădiri rezidențiale, a unei zone operaționale sau a altor proiecte valoroase în comun.
Un exemplu: un fermier are o fermă veche în centrul satului pe care nu o folosește și a cărei locație ar fi interesantă pentru construirea de apartamente. În schimb, municipalitatea îi dă un teren în zona în aer liber și acordă proprietatea din apropierea centrului unui dezvoltator imobiliar. Pentru aceasta este necesar ca municipalitatea să caute în mod activ terenuri și să le cumpere ca măsură de precauție sau să organizeze o vânzare pentru a controla dezvoltarea locală, explică Josef Mathis.
Prețurile ridicate ale terenurilor ca obstacol în calea politicii funciare active
Un obstacol în calea unei politici funciare active în Vorarlberg este prețul foarte ridicat al terenurilor. De aceea, inițiativa „vau hoch drei” a cerut înființarea unui fond funciar în urmă cu mulți ani pentru preluarea achizițiilor și vânzărilor de proprietăți. Acest lucru a fost decis în martie 2019 ca parte a unui amendament la Legea privind amenajarea teritoriului și traficul funciar. Cu toate acestea, potul este încă gol, regretă Josef Mathis.
Tirolul are un fond funciar din 1994. El cumpără terenuri, le dezvoltă și, la propunerea municipalităților, le transmite pentru locuințe la prețuri reduse și la prețuri accesibile. În Salzburg, Salzburger Baulandsicherungsgesellschaft mbH se ocupă de această sarcină. Ar fi de dorit să existe un astfel de instrument în toată Austria.
Dezvoltarea externă înseamnă costuri ridicate
Planificatorul spațial Reinhard Seiß subliniază că reducerea consumului de teren este importantă și pentru municipalități, deoarece dezvoltarea externă determină costuri de infrastructură ridicate.
Zonele de așezare îndepărtate sunt adesea accesibile numai cu mașina, iar solul este etanșat pentru drumurile necesare. Prin urmare, ar trebui create noi zone de așezare, dacă sunt cu adevărat necesare, adiacente centrelor orașelor existente. În plus, municipalitățile ar trebui să asigure construcții economice de spațiu în planurile de parcelare și dezvoltare, spune Reinhard Seiß. Desigur, ar trebui să existe încă case unifamiliale, dar într-un design compact: „Orașul de grădină al lui Roland Rainer, Puchenau, arată că oamenii pot fi fericiți chiar și pe parcele mici”.
Amenajarea interioară economisește spațiu
Toți experții sunt de acord că consumul de terenuri din Austria poate fi redus numai dacă municipalitățile se concentrează pe dezvoltarea internă. Aceasta înseamnă să folosiți din nou case goale, magazine, clădiri de firme și terenuri în centrul orașului, extinderea lor sau înlocuirea lor cu clădiri noi. Parcele mari ar putea fi împărțite și o a doua casă ar putea fi construită pe ea sau una existentă ar putea fi adăugată sau adăugată.
„Dacă calitatea este oferită publicului larg, ar trebui permisă o densitate mai mare”, explică Sibylla Zech, profesor la Institutul de Planificare Spațială de la Universitatea de Tehnologie din Viena și planificator spațial la biroul „stadtland”.
Densitatea spațiilor deschise nu trebuie uitată, adică piețe sau grădini care sunt împărtășite. Spațiile verzi sunt importante pentru adaptarea la schimbările climatice (instalațiile de răcire) și pentru scurgerea precipitațiilor, ceea ce, la rândul său, economisește costurile pentru tratarea apelor uzate și reduce riscul de inundații. O comunitate care promovează transportul public, mersul pe jos, ciclismul și micro-PT poate reduce, de asemenea, lățimea străzii și economisi locuri de parcare. Toate aceste măsuri sporesc și calitatea vieții.
Desigilarea suprafețelor este de asemenea importantă, spune Sibylla Zech, dar condițiile-cadru pentru aceasta sunt slabe în Austria. În Bavaria, o subvenție de 60% din costuri a fost introdusă în 2018 pentru desigilare, iar numeroase municipalități și-au manifestat imediat interesul.
Gernot Stöglehner de la Universitatea de Resurse Naturale și Științe ale Vieții consideră, de asemenea, că sistemele de stimulare financiară din partea cheltuielilor sunt sensibile, adică impozite, taxe pentru infrastructură sau taxe pentru locuri de muncă neutilizate sau clădiri neutilizate. El sugerează că operatorii centrelor comerciale ar trebui deja să plătească o rezervă atunci când își dedică spațiile comerciale, cu care ar fi finanțată o posibilă dezmembrare ulterioară, deoarece: „Datorită creșterii comerțului online, vom avea locuri libere masive în viitor”.
Sfaturi bune și educație creativă
Fiecare municipalitate ar trebui să se concentreze asupra problemei solului, deoarece solul este important pentru producția de alimente, ca stocare a CO2 sau pentru echilibrul apei, spune Arthur Schindelegger, asistent de proiect în domeniul cercetării politica solului și gestionarea solului la Universitatea de Tehnologie din Viena.
Măsurile pe care le ia o municipalitate pentru acest lucru depinde de context, adică de locația sa, de stocul dedicării, de necesitatea de a construi terenuri etc. Deoarece nu există o linie de finanțare dedicată pentru dezvoltarea favorabilă solului, trebuie să ne uităm la ce alte formate de finanțare, cum ar fi B. Agenda locală 21, proiectele LEADER sau regiunile KLAR! Pot fi utilizate în acest sens și pot acționa cu previziune.
Isabel Stumfol, care cercetează și predă la Institutul de Amenajare a Teritoriului de la Universitatea de Tehnologie din Viena și este membru al consiliului de administrație al asociației LandLuft, recomandă municipalităților să primească sfaturi de specialitate din exterior: „Puteți spune din rezultatele când o municipalitate își rededică proprietățile atunci când vine vorba de tezaurizarea terenurilor construibile, Reclasificările și dezvoltarea internă sunt sprijinite profesional. ”O moderare externă a acestor procese promovează, de asemenea, participarea cetățenilor, ceea ce sporește înțelegerea și acceptarea politicii funciare.
Nu vedeți o bună planificare spațială
„La universitate lucrăm intens cu evaluarea prematură: nu puteți vedea o bună planificare a camerei”, spune Isabel Stumfol - pentru că de obicei vedeți doar greșelile. Tezele de licență și masterat pentru planificatorii de spațiu în devenire și Premiul LandLuft Baukulturgemeinde 2021 sub deviza „Folosește bine pământul!” Ar trebui, prin urmare, să facă vizibilă o planificare spațială bună, care economisește spațiu.
