Cumpărarea unei proprietăți ca cuplu (fr) - la GBD

Cabinet Thuégaz AvocatsMartie 2018

unei


Cu toate acestea, în acest caz legea constituie un instrument de prognoză, optimizare și transmitere care nu trebuie neglijat pentru a dubla stabilirea durabilă a cumpărătorilor, cu o securitate juridică sporită.

Va fi necesar să se facă distincția între două tipuri de comportament: o răspundere, lăsând legea să se ocupe de procesarea achiziției (Eu), cealaltă valoare luând soarta bunului în mână în timp (II).

rezumat

  • 1 Ipoteza pasivă: aplicarea subsidiară a legii
    • 1.1 Aplicarea regimului juridic cuplului căsătorit: între proprietatea proprie sau achiziție.
      • 1.1.1 Finanțarea prin fonduri mutuale.
      • 1.1.2 Finanțarea cu capitaluri proprii.
    • 1.2 Aplicarea regimului de închiriere comună cuplului PACS.
    • 1.3 Aplicarea regimului clasic al posesiei comune partenerilor coabitanti.
  • 2 Ipoteza activă: stipularea unei clauze tontine sau constituirea unei societăți civile.
    • 2.1 Stipularea unei clauze tontine.
    • 2.2 Constituirea unei societăți civile.

De asemenea, trebuie să distingem aici în funcție de situația cuplului: căsătorit (LA), pacsé (B) sau în coabitare (VS).

Aplicarea regimului juridic cuplului căsătorit: între proprietate proprie sau achiziție.

Vom argumenta pe ipoteza unui cuplu căsătorit fără contract de căsătorie, care dorește să dobândească bunuri imobile după căsătorie. Prin urmare, acestea sunt supuse regimului juridic al comunității redus la achiziții. (articolul 1400 din Codul civil).


Situația este diferită în funcție de natura comună (1) sau curat (2) fonduri utilizate pentru finanțarea achiziției proprietății.

Finanțarea prin fonduri mutuale.

În principiu, toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt comune. (articolul 1401 C.civ), cu excepția celor primite prin moștenire sau donație (articolul 1405 C.civ). Prin urmare, câștigurile și salariile soților, chiar plătiți într-un cont deschis în numele unic al unuia dintre soți, sunt fonduri comune.


Dacă astfel de fonduri comune sunt utilizate pentru finanțarea achiziției de bunuri imobiliare, acesta din urmă va fi, de asemenea, un bun comun asupra căruia soții vor avea puteri concurente de gestionare de zi cu zi și puteri de dispunere, uneori limitate de regimul juridic, alteori de regimul primar imperativ.


Această metodă de achiziție are apoi repercusiuni, atât asupra divorțului, cât și asupra morții.


În timpul căsătoriei, bunul rămâne obișnuit și, dacă constituie acomodare familială, soții nu vor putea să efectueze actele care asigură destinația familială a cazării menționate fără celălalt. (articolul 215 C.civ).


• În cazul dizolvării comunității prin cauza divorțului, se procedează la lichidarea acesteia.


Ca atare, proprietatea comună trebuie, în principiu, împărtășită.


În contextul unui divorț de comun acord, apar trei ipoteze:

  • Fie că proprietatea comună este vândută unui terț înainte de divorț, iar încasările din vânzare sunt distribuite între soți în conformitate cu drepturile lor în comunitate;
  • Fie unul dintre soți cumpără drepturile celuilalt;
  • Fie, soții decid să scoată proprietatea comună din sfera lichidării prin încheierea unui contract de proprietate comună notarizat care trebuie publicat în serviciul de carte funciară.


În contextul unui divorț contencios și în absența unui acord înainte de pronunțarea divorțului și în cazul unui dezacord persistent de către un notar desemnat prin hotărâre sau prin ordinul de neconciliere, care va întocmi un raport de dificultate, judecătorul familiei va fi chemat din nou să împărtășească comunitatea care cuprinde proprietatea în litigiu.


Ca atare, o alocare preferențială poate fi solicitată de un soț, chiar dacă nu are dreptul.


• În cazul decesului unuia dintre soți, soțul supraviețuitor primește o vocație juridică variabilă în funcție de cazul concurenței cu alți părinți succesivi.


În orice caz, dacă proprietatea comună a constituit reședința principală și locul efectiv de reședință al soțului supraviețuitor, acesta din urmă are dreptul anual la o locuință (apoi articolele 763 și 764 C.civ) permițându-i să rămână acolo. până la moartea sa.


Acest drept pe tot parcursul vieții la locuință vine ca o deducere din vocația sa juridică, din care va fi, de asemenea, necesar să se scadă toate darurile pe care le-ar fi primit de la soțul decedat. (articolul 765 C.civ).


În plus, soțul supraviețuitor își primește vocația de moștenire fără a datora impozit pe moștenire (articolul 796-0 bis din Codul fiscal general). Prin urmare, el poate colecta în mod logic imobilul, indiferent dacă este comun sau propriu.


Cu toate acestea, moartea este o cauză a dizolvării comunității, care trebuie lichidată. Când cuplul a avut doar copii în comun sau nu i-a avut, situația nu este dificilă.


Pe de altă parte, dacă există copii neobișnuiți, trebuie mai întâi să determinăm cota fiecărui soț din comunitate pentru a ști ce transmite acest soț descendenților săi neobișnuiți.

Finanțarea cu capitaluri proprii.

Utilizarea capitalului propriu, în totalitate sau parțial, pentru achiziționarea de bunuri imobiliare în timpul comunității are două tipuri de consecințe:

  • Prima dintre consecințe este natura bunului: în funcție de caz, bunul poate fi deținut de unul dintre soți.


Acesta va fi cazul atunci când fondurile proprii care au finanțat binele comun, fie integral, fie parțial, dar cu condiția ca proporția fondurilor proprii utilizate să fie mai mare decât cea a fondurilor comune angajate, au fost declarate ca atare în act de achiziție în plus față de mențiunea reutilizării.


Dacă aceste două condiții cumulative nu sunt îndeplinite (determinarea originii corespunzătoare a fondurilor și menționarea reutilizării în actul de achiziție), proprietatea va fi comună (articolul 1434 C.civ).

  • A doua consecință rezultă din prima: dacă natura reținută este cea a bunului propriu, aceasta va aparține doar soțului/soției care a fost titularul fondurilor la originea achiziției, cu toate acestea, sub rezerva unei comunități dacă fondurile mutuale ar fi folosit și într-o măsură mai mică (articolul 1437 C.civ).


De asemenea, în cazul dizolvării comunității, prin divorț sau prin deces, recompensa va fi datorată comunității de către soțul care este singurul proprietar al proprietății, pentru că a profitat de fondurile comune care și-au finanțat parțial propria proprietate.

Aplicarea regimului de închiriere comună cuplului PACS.

De la 1 ianuarie 2007, în absența unui acord contrar, partenerii PACS sunt supuși regimului de separare a proprietății (articolul 515-5 C.civ). Acest regim este destinat să se aplice numai proprietăților achiziționate de unul dintre parteneri pe durata termenului PACS.


Cu toate acestea, partenerii au posibilitatea de a se supune regimului special de deținere comună prevăzut de dispozițiile referitoare la PACS (articolul 515-5-1 C.civ). În acest caz, toate bunurile achiziționate în timpul Pacs cad în posesia comună pentru jumătate, chiar și în cazul finanțării inegale.