ENR - Schimbări de proprietate pentru o valoare considerabilă d; clădiri - Modificări altele decât schimburi -
A. Definiția leasingului imobiliar
Conform prevederilor articolului L. 313-7 din Codul monetar și financiar (CoMoFi), tranzacțiile de leasing imobiliar sunt cele prin care o companie închiriază bunuri imobile pentru uz profesional, cumpărate de aceasta sau construite în contul său, atunci când aceste operațiuni, indiferent de calificarea lor, permit chiriașilor să devină proprietari ai întregii sau parțiale proprietăți închiriate, cel târziu la expirarea contractului de închiriere:
- fie prin cesiune în executarea unei promisiuni unilaterale de vânzare;
- fie prin achiziția directă sau indirectă a drepturilor de proprietate asupra terenului pe care au fost construite clădirile închiriate (principiul aderării);
- fie prin transfer automat de proprietate asupra clădirilor construite pe terenul aparținut chiriașului (închiriere de construcții).
Într-un contract de leasing imobiliar însoțit de o promisiune de vânzare, prețul de cumpărare al clădirii închiriate trebuie să ia în considerare, cel puțin parțial, ratele pe durata contractului la care arendașul era obligat ca chirie.
În contextul aplicării tratamentului preferențial prevăzut în fostul articol 698 din CGI, litigiul se referea la justificarea existenței unui contract de leasing imobiliar în beneficiul societății răspunzătoare. În acest caz, a obținut de la un SICOMI beneficiul unui contract de închiriere pentru o clădire. Același acord a inclus, de asemenea, o promisiune care oferea locatarului opțiunea de a achiziționa proprietatea închiriată pentru un preț stabilit de la o dată stabilită după doi ani de închiriere. Înainte de expirarea acestei perioade, vânzarea fusese încheiată la prețul convenit, care, în acest caz, nu lua în considerare chiriile plătite ulterior (Cass. Com., 15 ianuarie 1985, nr. 81-14351).
B. Regimul fiscal pentru achizițiile imobiliare efectuate în temeiul unui contract de leasing financiar
1. Drepturi și formalități la încheierea contractului de leasing
Din dispozițiile articolului L. 313 10 din CoMoFi rezultă că numai contractele de leasing imobiliar care presupun stabilirea unui contract de leasing pentru o perioadă mai mare de doisprezece ani sunt supuse obligației de publicare pentru conservarea creditelor ipotecare în conformitate cu dispozițiile al articolului 28 din decretul nr. 55-22 din 4 ianuarie 1955, modificat, reformând înregistrarea terenurilor.
Obligația de a depune contracte de leasing imobiliar cu o durată mai mare de doisprezece ani la înregistrarea terenurilor se aplică tuturor utilizatorilor implicați. Faptul că locatorul de credite este o municipalitate nu îl poate scuti.
Publicarea, care trebuie făcută în termen de trei luni de la data faptei, dă naștere la plata taxei de evidență funciară la cota redusă în condițiile stabilite în BOI-ENR-JOMI-10.
Îndeplinirea formalității de publicare a contractului de închiriere financiară, atunci când aceasta este obligatorie, constituie condiția aplicării măsurii de toleranță administrativă referitoare la baza drepturilor datorate atunci când opțiunea este exercitată.
2. Drepturi și formalități la exercitarea opțiunii de către locatar
la. Drept comun
Atunci când acestea nu intră în domeniul de aplicare al TVA-ului imobiliar, achizițiile efectuate de locatarul clădirilor închiriate în temeiul unui contract de închiriere financiară sunt supuse regimului de drept comun prevăzut la articolele 683 din cod. Impozitul general (CGI) și 1594 D de CGI (BOI-ENR-DMTOI-10-20).
b. Regimuri favorabile
Pentru contractele de leasing imobiliar, se acceptă faptul că drepturile datorate în aplicarea articolelor 683 din CGI, 1594 F quinquies din CGI sau 1115 din CGI din cauza exercitării opțiunii de cumpărare sunt lichidate la prețul transferului, ignorând valoarea de piață a proprietății transferate, cu condiția ca, în cazul contractelor care durează mai mult de 12 ani, să fi fost supuse taxei de înregistrare funciară în condițiile articolului 742 din CGI.
Prin urmare, această regulă se aplică atunci când contractul de leasing imobiliar a fost supus formalității înregistrării terenurilor în termenul de trei luni prevăzut la articolul 33 din decretul nr. 55-22 din 4 ianuarie 1955, modificat de reformare a taxelor de publicitate.